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深深房领涨龙头背后的重组分析
http://business.sohu.com/
[ 王德勇 段海瑞 ] 机构:[ 西南证券 ]
Stock Code:000029
  在今年1月29日沪指1339点见底之时,深圳本地股第一次启动,6.24行情中,深圳本地股第二次带头启动。国庆节前,深圳本地股护盘迹象明显,似乎有第三次启动的迹象。在每一次深圳本地股演绎的行情中,深深房(000029)都扮演了比较重要的角色,它似乎成为深圳本地股的一面旗帜,因此有必要对它重点关注。

  一、大背景--重组浪潮风起云涌

  深圳本地股年内第一次启动,深深房股价在短短两个月内由4元升到11元,涨幅近两倍,成为今年弱市的大牛股之一。其实,归根结底,深深房的上涨离不开深圳本地股重组这一大背景。

  经过10年多的发展,深圳的上市公司由原先的5家发展到目前的70多家,规模虽然扩大,但是由于多数公司上市比较早,存在着改制不彻底的问题,部分公司由于投资失误和联环担保拖累竞争力下降,资产质量偏低。为了改变这一状况,从1997年开始,深圳部分上市公司实施了资产重组,但是多数重组的实质为报表重组或债务重组,除部分公司业绩略有提高之外,多数公司的业绩与核心竞争力不仅没有本质的提高,反而在2001年,深圳本地股在创下了多个巨亏纪录。ST中华(相关,行情)、ST石化(相关,行情)、ST英达(相关,行情)、深康佳(相关,行情)和深深房五家公司的亏损额高达60亿元。

  在这种情况下,似乎光靠企业自身进行重组已经不能解决实际问题。因此深圳市政府开始出台相关政策介入上市公司重组。在这方面,上海已经给深圳提供了比较成功的经验,1997年,上海市专门成立了上市公司资产重组领导小组,下设一个20人编制的常设机构,有领导、有组织、有步骤开展重组工作,经过几年的努力,上海上市公司的业绩显著提高。2001年1月,深圳市政府颁布了《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》,以此为代表,拉开了深圳本地股重组的序幕。2002年,深圳本地股重组成为了摆在政府、企业面前的大事,一轮重组浪潮就此袭来。

  二、大股东--深深房是最大心病

  深深房重组,不能不谈其大股东,深深房目前的第一大股东为深圳市建设投资控股公司。在深圳市、区属境内上市公司中,市属上市公司都是由深圳市三家资产经营公司直接或间接控制。这三家公司为深圳市投资管理公司、深圳市建设投资控股公司、深圳商贸投资控股公司。目前,深建投系下有8家上市公司。5家直接控制的上市公司情况见下表:

  

  编号名称代码总股本(万)持股比例(%)2001年底总资产(亿)2001年每股收益(元)

  1深振业(相关,行情)000006 25359.16 28.02 42.19 0.47

  2 ST深物业(相关,行情)000011 54179.9 59.75 24.49 0.16

  3深深房A(相关,行情)000029 101166 73.52 34.73 -0.53

  4深长城A(相关,行情)000042 23946.3 62.80 41.16 0.45

  5深天健(相关,行情)000090 22326.2万50.69 31.11 0.42

  从上表可以看出:到2001年底,深深房亏损额最大,资产质量最差,但深圳市建设投资控股公司持股比例最高,无疑深深房已经成为其最大的心病。按照深圳市国资办指示深圳本地上市公司重组"重点放在资产质量差的公司",在对深天地(相关,行情)和ST深华源(相关,行情)进行了重组以后,深圳市建设投资控股公司工作的重点转移到了重组亏损严重的深深房。

  三、大传闻--传言不断难辨真伪

  针对深深房在二级市场的强劲走势,市场对其议论纷纷,传闻不断。

  传言一:深圳市建设投资控股公司成立企业改革领导小组,全面推进该系统的国企改革,同时,深圳市国企改革与发展办公室业已初步确立将房地产和旅游两个板块作为重组的突破口。建设系上市公司首当其冲,一个由改革办、建设控股和券商一干人马组成的调研小组也即将进场。

  传言二:南方证券总裁郭元先到建设控股任副总裁前,有关领导找郭谈话时就希望郭能发挥在证券公司任职多年的优势,为推动建设控股的资本运作尽到自己的责任。

  传言三:已有数家企业欲重组深深房,其中,香港一家"中字号"公司正与建设控股秘密接触,据传是中远(香港)集团有限公司,双方合作良好。

  市场上种种传闻,给人很大的想象空间,也是支撑深深房股价上扬的重要因素。

  四、大问题--四大问题考验重组实力

  近两年来,深深房公司业绩每况愈下,问题重重,主要表现为:

  1.资产资量差、历史遗留问题多。公司33.79亿总资产中,存货高达17.83亿元,占52.77%,这些存货中很大一部分属房地产不良资产,90年代初公司盲目投资所形成的,其中部分存货已经作了抵押,这些资产处理难度很大。另外公司负债率也高达71.28%。

  2.主业不突出,可持续发展能力差。公司核心业务房地产开发呈萎缩态势,四大业务中三大业务毛利率下降。

  公司主业收入、毛利、及构成情况表(单位:万元):

  行业比重主营收入(2002上半年)主营收入(2001上半年)毛利(2002上半年)毛利(2001上半年)

  房地产开发16%4,625 7,907 1,300 2,685

  物业管理13%3,806 3,730 939 1,117

  商品流通43%12,663 9,903 777 1,244

  建筑施工安装13%3,810 1,067 447 242

  3.目前投资项目规模较小,短期内很难成为利润增长点。公司开发的众多项目,建筑面积多在5万平方米以下,小盘开发的虽然投资小、回收资金快,但是小盘如果没有特色,销售压力会很大。在竞争激烈的深圳房地产市场,小盘的销售前景不容乐观。

  4.公司规模大,下属公司众多,情况复杂,给重组带来很大的不便。公司总资为33.79亿,负债合计为24.05亿,资产规模很大,重组难度不小。目前公司在册企业共109家,其中正常经营企业只有56家,半年报中合并报表的下属企业就有18家,其中盈利企业12家,亏损企业6家,亏损面33%。这些公司良莠不齐,给重组带来一定的难度。

  另外,公司存在巨额的担保和抵押,涉及金额分别高达约5.8亿元和10亿元,分别占公司净资产的59%和102%。再加上近年来公司亏损严重,2002年中期以后公司每股净资产已经低于面值,等等情总都会给重组带来影响。

  总之,公司重组的希望很大,但是重组的不确定性因素较多,困难也不小,投资者应该保持足够的谨慎。

2002年10月9日14:07

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