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专 栏 作 家
仲大军 张国庆
魏海田 马方业
一叶秋 王英霞

精 彩 回 顾

一个灰色交易市场被激活。“叫卖”北京户口已堂而皇之地走进大学校园…

继中行、建行、工行、南方证券等等之后,国家还要为多少金融企业买单…

重磅砸向中美贸易这根敏感而脆弱的神经,贸易摩擦再次成为多方关注的焦点…

一场看不见的竞争已在黑土地上展开,沈阳、大连、长春谁引领东北起飞…

一份最新的统计资料把浙江民营经济的巨大“魔力”彰显得淋漓尽致……

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两巨头大打“口水战”今年房价虚火上升?

  “不要让所有人都买房子。”作为一名房地产开发商、市政协委员任志强最近又语出惊人。2月9日,被誉为“阳光政策”的4号令—《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》的出台,预示着北京3000家房地产商的洗牌面临加速,京城地产风暴就要来临。联想起前不久,华远老总任志强和地产界“前锋”潘石屹之间爆发的一场“口水战”,人们似乎能够看出两人对于房地产市场的不同看法。然而更令人关注的是,究竟今年北京的房价是涨还是跌?今年北京房地产市场格局又会发生哪些巨变?

搜狐评论:〈袁仁标〉房价究竟由谁说了算?
我来说两句
任志强:不要让所有人都买房子

  ·“不要让所有人都买房子。”华远老总、市政协委员任志强语出惊人,对于目前北京的房地产市场,他提出了三种崭新观点。

  观点之一就是“不要让所有人都买房子”。任志强说,在任何国家,即使是经济发达的国家,也不会出现全民买房的现象,相当一部分人还是租房子住,特别是对于那些低收入的家庭,是由政府提供大量的廉租屋使其安居。任志强认为,尤其在国内,更不应鼓励所有的人都买房子。他解释说,中国目前的土地和税收政策与一些国家是不同的,比如美国人买房子是可以减免个人所得税的,而且,土地所有权是附着在房子所有权之上的,人们买的其实也不单纯是房子,还有土地,而几十年之后,升值的是土地也不是房子,所以很多人“存房子”。但国内是土地有限使用,因为抱着升值的观念“存房子”有很多未知。

  任志强的第二个观点是,北京房价下降,不仅对城市经济、对房地产商,即使对普通百姓,也都不是喜讯。他认为,北京房价的趋势应该是:收入增长、房价增长,这样人们有更多的可支配收入买房子。预测北京房价,任志强则说,房价总趋势应该是上涨。

  经济适用房的发展方向,是任志强的第三个观点:“这次市发改委的报告中就提到要大力发展二手房市场,使其成为经济适用房的主力,我认为经济适用房就该按照这一方向发展,使经济适用房与普通商品房区别开来,真正满足普通家庭的需要

  2月7日,在中国企业家论坛第四届年会“房地产论坛”上,在就当前房价进行讨论时,潘石屹与任志强意见相左。任志强对潘石屹的涨价之说颇不以为意,他说:“小潘说涨价,主要是他的楼涨价,其实,一个简单的道理是,GDP在增长、人们的收入在增长,如果房价不涨,就等于是跌价了。比如北京的房价增长10%,而人民的收入增长是13%,房价的增长没有超过人民收入的增长,那也就是跌。”

我来说两句

潘石屹:北京房价今年一定涨

  ·1月27日,京城房地产重量级人物潘石屹发出“高论”:2004年北京房地产将要发生的事情——涨价。此言一出,顿时在业界激起轩然大波。他在一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章中阐述了自己的理由:

  首先,北京市政府从2003年12月3日市长办公会以来,因为有新的土地政策要出台,所以立项、规划、土地一律停止审批,出现了供应量的断档。新的土地政策的出台,所有经营性的土地都要公开的交易。北京真正在政府土地储备中心手中的土地不多,大部分都在大的房地产商的手中,政府就是下决心要让他们拿出来。虽然要真正拿到政府的手里还得有一些时间,但这也会形成2004年新增房地产项目的断档期。在需求量稳定增长的北京市场,供应量突然减少,价格势必会上涨。

  其次,北京一批没有办理土地出让就开工建设的房地产项目,在新的土地政策出台之后才发现土地的产权还不是自己的。这样的项目在北京为数不少,政府可能还会给这样的房地产一个宽限期,但几千万、几亿甚至几十亿元的出让金是迟早要交的,这些房地产商本身没有这么多的钱,银行又“嫌贫爱富”,而且现在明文规定不能贷款交出让金,预售又不具备条件,他们只有两条出路,一是在政府的宽限期内,把项目公司卖出去;二是超过政府的宽限期土地被政府收回。除此之外没有第三条路可走。这两条路都需要时间,在2004年形成有效供应量的可能性不大。这也是北京房价上涨的原因。

  再次,房价的上涨还有很重要的因素,就是宏观的政治和经济环境。政治的稳定和经济的增长是房价上涨的重要因素。中国现在是全世界最安全、政治上最稳定的国家。经济持续几十年稳定地增长,在世界经济的发展史上也是奇迹。在如此的政治和经济环境下,中国的首都北京,房价应该是上升的。

  而且,最重要的是北京房地产的租金回报率太高了。房地产市场的租金回报率相当于股票市场市盈率的倒数。这“两率”都是反映房价和股价高低的重要指标。北京房地产市场的租金回报率是其他国际化大都市的两倍左右,太高了。所以,房价上升,租金下降,租金回报率才能回到正常的水平。

网友热评:房价太高 百姓无力购房
  ·一石激起千层浪。任志强有关“不要让所有人都买房子”的这番言论在网上也得到了网友们的热烈反应,不少搜狐网友也表达了自己的真知灼见。

   搜狐网友hugwei尖锐地说,经济规律本身没有错,如果把商业败德理解为经济规律那就大错了!政府的作用是宏观调控,如果坐视不管,就是失职;经济学家应该看到现象分析到本质,而不是浅尝辄止、信口雌黄。

  也有网友认为,相信房价一定会降的,因为,有钱人已经将房子买好了,剩下的就是老百姓了,老百姓买不起开发商的房子,开发商赚不到钱自然就急了。到时自然会降价,直到房价降到老百姓能承受的时候再买房。

  还有网友表示,“房价总趋势应该是上涨”这句话必须有个前提,那就是“房价是在合理的基础上的”。“政府提供大量的廉租屋”应该成为政府解决住房问题的一个重要方式。可惜目前,公仆们好像并没有意识到问题的急迫性。并且即使有廉租屋,对户口和工作单位的歧视也很大。

  很多网友都在抱怨现在房价太高,一位搜狐网友认为,衣食住行是最根本的,现在老百姓辛苦工作一辈子却买不起一套房子,不公平,而买房子往往要拿20至30年的收入来买。当然可以去贷款,但银行也要利息,房产商要利润,这又是双重的压力。而中国现在工作没安全感,收入不稳定,再加上看病,教育都要花钱,也难怪老百姓要把钱存起来以备不时之需。

  还有网友担心这种炒作将带来的是北京房市的上扬,提醒说:最近北京的房产商开始大肆炒作,说今年北京房地产要涨价。出现这个现象是有客观原因的: 2003年上海房地产平均大涨了25%,热点楼盘 50%—100%的涨。广大在上海的房产商和投机客大赚特赚了一番。与此相对应,中国的另外一个顶级城市北京的房地产却异常平静,2003年没有大的波动。2003底2004初,在上海房地产开始呈现不好的苗头的时候,国内大量炒家和投机客开始把目光转移到北京。而同时北京的房地产商非常眼红去年上海的情况,希望把北京的房地产业炒上去。他们觉得有这些经验丰富的炒手配合,可以有所作为。北京的许多投机客已经买入了一定数量的房子了,如果让他们得逞,后果不堪设想。

房价是涨还是跌?
   ·2月9日,北京市人民政府办公厅下发[2004]第4号令——《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,北京房地产市场化又向前迈出了重要的一步。这份由北京市国土房管局、市发改委、市规委、市建委、市监察局联合制定的规定称:从今年1月9日起,停止所有经营性项目的土地协议出让,全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易,这等于是堵上了两年前的33号令开出的“4个口子”,对北京土地市场实行了“一刀切”的管理。

  中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平说:“这项政令对土地市场的影响是划时代的。利好的方面,规避了灰色成本,使土地成本透明化了。这对开发商、尤其是那些正规的、成熟的房地产企业是很大的利好,将凸显开发商对项目的成本、建安费、市场价格的驾驭能力”。市场永远是双刃剑,显然,4号令对那些拥有大量土地开发能力却不强或资金量小的开发商却未必利好。

  但很多人担心,这一规定将使开发商获得土地的成本增加,从而引发北京房价的大幅上涨。然而,有关专家却认为,房价的走向在很大程度上取决于政府对于土地供给数量的宏观调控,如果土地供给数量充足的话,房价不会有很大波动。有说涨,有说跌,各方观点相持不下,难怪有专家称,从来没有哪个行业像现在的房地产业这样出现如此鲜明的对立面。

  开发棕榈泉国际公寓的裕汇集团董事长曾伟认为政策影响不容忽视。国土资源部加强对土地控制,土地紧缺地价要涨是事实。另外有4个因素决定北京房价要涨:上海杭州炒房热钱正在退出,北京是新的投资对象;能源、原材料成本上升;奥运临近投资环境更加优化;外地人买房更加踊跃。

  著名经济学家茅于轼首先认为学界对通货膨胀的判断分歧很大,他个人认为今年仍是适度通货膨胀,房地产价格趋向平稳;人民大学房地产专家叶剑平教授则直截了当说,今年房价有涨有跌,整体走势平稳。应该说房地产市场有泡沫、有投机。

  市统计局公布,2003年空置率16.8%,与上年持平,但全年空置量为1123万平方米,比2002年增长22%。市统计局分析,我市商品住宅平均售价约4456元/平方米,一套可供三口之家居住的套房,建筑面积至少为70平方米,售价约为32万元,其收入房价比约为1:8。显然,目前商品住宅平均价位仍超出了中低收入居民的实际购买力水平。但与住宅商品化启动时的1998年的收入房价比已明显缩小。

  来自北京市房地产市场的最新年度统计信息显示,北京去年房屋累计成交量约为18.17万套,约2123.19万平方米,销售金额历史性地突破了1000亿元,达到1095.54亿元。去年全年商品房(住宅、别墅及高档公寓、办公、商业经营用房及其他)预售总数为114003套,均价为每平方米6396元;经济适用房预售总数为33797套,均价为每平方米2918元;存量房销售总数为17061套,均价为每平方米3080元;再上市房销售总数为16826套,均价为每平方米3057元。

  北京协成房地产则从供应量和成本上涨角度对“涨价论”予以回击,认为2004年的供应量将会攀升。首先,因为暂停经营性用地审批的政策对于今年入市的项目基本不会产生影响。而且受奥运规划影响,2006年市区内项目停止施工的政策,将使手中有地的开发商尽量提前项目入市时间。因此,2004年的供应量会激增。第二,成本上涨会产生两种后果,第一种是房屋价格上涨,第二种则是开发商利润的稀释。在激烈的竞争环境下,稀释利润的可能性比抬升价格的可能性要大。建材在建筑产品成本构成的比例中,仅占7%—11%的比率,并不会使成本发生过大的上涨。

  有关专家认为房价究竟是涨是落还要看政府的政策。从政府来讲,对房地产商要有所约束,包括防止房价的过度上升而增加城市的社会成本是政府的重要职责。政府不能因为房地产是拉动经济的重要力量而采取消极和放任的态度。如果这样,只能对整个经济和社会发展产生不良影响。

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