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在以已购公房、二手商品房、二手经济适用房为主要内容的房地产二级市场中，由于我国特殊的住房分配政策，已购公房一直是二级市场的主角。由于种种原因，央产房源的能量未能充分释放，但产生时间较短的二手商品房却呈现迅速抬头的趋势，在二手房源中的比例正以惊人的速度逐年增长。 以“我爱我家”房地产经纪公司近几年来的二手房成交数据分析来看，二手商品房从2001年占其二手房总成交量的5％，到2002年上升至10％，直到2003年，二手商品房已占到其了二手房总成交量的25％。相关统计数字显示：到2003年底，北京存量房中商品房数量将接近100万套。而随着福利分房制度的终结，北京每年存量房增长的数量等于每年约16万套新售商品房的数量，商品房存量的稳步增长无疑为扩大二手商品房交易市场提供了有力的支持。二手商品房逐渐在二级市场中担当起重要的角色，势必将在二级市场中与已购公房平分秋色，并最终成为主角。 据“我爱我家”北京公司企划部殷丽娟介绍，目前，北京市二手商品房交易热点地区主要分布在亚运村、望京、西坝河及方庄地区。在经历了多年的居住后，人们逐渐有了“置业升级”、“以旧换新”的心理需求和经济条件。加之后ＳＡＲＳ时期郊区低密度健康住宅以及ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、别墅项目的兴起，近一个阶段，逐渐出现了市中心商品房业主向外迁移的趋势。因此这部分商品房开始流入二级市场。除了城区，北京郊区——昌平、大兴、通州的二手商品房交易量也逐步攀高。交通状况的改善，商业配套设施的完善，使得这几个市郊地区的商品房较新房时普遍升值30％以上。因此，原有业主已经获得了较为满意的投资回报，“该出手时就出手”的心理使得大量的郊区二手商品房流入二级市场。 殷丽娟认为，二手商品房与已购公房、新商品房相比，有其独特的优势。在地段上，二手商品房基本都具备交通便利以及距市中心及商务区较近这两方面优势。在价格方面，二手商品房均价与同地段的已购公房相比略高或持平，但比新的商品房却低了很多。亚运村二手商品房价格为5000至5500元／平米，新商品房价格为6500至7000元，已购公房价格在4500元左右。望京地区二手商品房价格每平米在4000元到5000元之间，新商品房价格为5500至6500元／平米，已购公房价格为4000至4500元／平米。方庄地区二手商品房价格与已购公房价格相当，在每平米4000至5000元之间，而新商品房价格在此价格上高出1500元。另外，在社区方面，二手商品房所在小区经过一段时间的运转、完善后，较新商品房社区更趋于成熟；二手商品房和已购公房都同样需要缴纳1．5％的契税和0．05％的印花税但购买二手商品房却不用再缴纳土地出让金。 既然有如此多利好的市场因素，那为什么二手商品房交易量没有大幅度攀升呢？殷丽娟介绍说，一方面由于二手商品房虽然均价与已购公房持平，但因为户型比较大，一般都在80平方米以上，导致总价较高，而目前二级市场上的主要购买方是拆迁户，他们经济能力比较有限。另外，目前二手商品房还存在转按揭困难。 对此，一些业内人士建议，如果央行能够出台转按揭的相关指导政策或法规，各银行再通过与大型房地产经纪机构联手，降低产权过户前后的风险，转按揭将可以顺利开展，北京的二手商品房交易将会进行得热火朝天。
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