12日，中国工商银行行长姜建清在“债券市场：机遇与挑战”国际论坛上指出，当前推进住房按揭信贷资产证券化实施的时机已经成熟。 姜建清表示，引进住房贷款证券化对中国很有意义。宏观来看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。微观来看，开展住房按揭等贷款证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。 作为一种金融创新活动，资产证券化最早起源于美国，目的是解决住房抵押贷款市场的流动性问题。诺贝尔经济学奖获得者夏普认为，不动产证券化将是未来金融业发展的重点。 住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。 国家开发银行副行长刘克崮在发言时指出，实施住房按揭贷款证券化后，政府可以通过证券化专门机构适时传导住房产业和货币政策信息，对个人住房贷款总量和结构实施必要调整。例如，在结构上，证券化专门机构可以优先对商业银行向经济适用房发放的抵押贷款实行证券化，以支持中低收入家庭购买住房。 据中国工商银行住房金融业务部副总经理季爱东介绍，截至11月末，工商银行住房贷款余额达到4736．2亿元，比1997年末增加了9．5倍。其中自营性个人住房贷款余额3323．8亿元，比1997年末增加了51．6倍。住房贷款占各项贷款的比重由1997年的2．2％，上升到14．9％。其中，个人住房贷款占各项贷款的比重由1997年的0．2％，上升到10．2％。个人住房贷款的不良率仅为0．22％。针对个人客户，工行推出了个人住房贷款、个人商用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房组合贷款等多个品种以及各种适应不同客户需求的还款方式。 季爱东表示，按揭证券化业务作为房地产市场最重要的金融创新，无疑是商业银行进入这一市场的最佳选择。通过按揭证券化，银行可以增加贷款的流动性，改善期限结构矛盾，降低风险比例，间接提高资产充足率。无论是房地产一级市场的发展，还是整个房地产市场的发展，目前都已经向我们发出一个信号：应该尽快把二级市场逐步发展起来。 季爱东认为，随着市场法律法规不断健全，中国目前已经具备了推行住房按揭贷款证券化的条件。首先，国民经济保持持续快速发展，政府对房地产业非常支持，中央银行和监管部门对住房按揭证券也表示鼓励。其次，截至2003年9月底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达12000亿元，个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的比重，已由1997年的0．39％上升到目前的9．27％。第三，住房按揭贷款债券是收益稳定、安全性极高的投资品种，对机构、散户都是有吸引力的。当前我国机构投资者不断壮大，居民储蓄余额达到了10万亿，存在大量潜在的投资者。 刘克崮介绍说，我国个人住宅融资的渠道以商业银行中长期贷款为主，而商业银行的资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18－20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。从国外实践来看，房地产贷款证券化不失为商业银行转移贷款风险的有效方法。个人住房抵押贷款证券化已成为国际金融领域的成熟产品。目前主要的发达国家和一些发展中国家，如美国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国、台湾、香港等都开展了这项业务。去年底，美国个人住房抵押贷款债券总量已经达到2．4万亿美元，相当于美国国内生产总值的23％，是其金融市场上的第一大券种。 刘克崮认为，住房贷款证券化可以先启动试点，然后在试点的实践过程中，逐步完善和规范。当前应该做好以下三点： 一是监管部门要尽快制订个人住房抵押贷款证券化试点暂行管理办法。由于个人住房贷款证券化是一项复杂的金融创新产品，从制度形成到完善，客观上需要一个不断认识和实践的过程。完全没有规矩就开展业务是不可以的，但要很快形成一个规范、成熟的法律再实践，将会贻误时机，也是不可取的。可以考虑由金融监管部门先制定一个与当前政策法规基本吻合的个人住房抵押贷款证券化试点暂行管理办法，作为规范试点行为的部门规章，同时财政部、税务总局等相应制定一些会计、税收等专业方面的暂行规定，尽快启动试点。然后，随着试点实践的发展，逐步形成比较规范的专门条例，以至最后上升为法律。 二是明确试点的基本对象、范围、规模及目标。现阶段应从小范围、小规模着手开展业务试点，着重解决中国商业银行在住房抵押贷款一级市场上的合约标准化、风险防范制度化等方面的缺陷，支持商业银行扩大对中低收入家庭住房贷款的力度。可以选择市场基础条件较好、金融基础设施比较完备的地区进行试点，如深圳、北京、上海等地，这些地区个人住房抵押贷款业务发展迅猛，部分中小商业银行已经面临较大的流动性压力，客观上已经具有证券化的现实需求。 三是设立专门机构，试点运作和推进住房抵押贷款证券化业务。借鉴国际成功经验，结合中国市场经济和法律环境现状，可以考虑由政府出资成立专门机构推动和试行中国个人住房贷款证券化业务。这个机构的运作模式就是，按标准购买住房抵押贷款资产，发行住房抵押资产支持债券，提供担保服务，以实现风险隔离，保护债券持有人的利益。
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