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对话:温州购房团宜疏不宜堵VS炒房更需要监管
BUSINESS.SOHU.COM 2004年3月25日11:45 来源:[ 南方周末 ]
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  温州购房团宜疏不宜堵

  编者按:本报上期刊登的《不能再对“炒房行为”听之任之》一文在读者中引起了强烈反响,几天来,编辑部收到了以各种方式发来的大量反馈信息。对读者们的热心参与,本报表示由衷的感谢。限于篇幅,这里只能摘发部分观点,希望有助于社会各界对“炒房现象”做更进一步的思考。

  □复旦大学房地产研究中心 华伟 辛官胜

  “温州购房团”是不是房地产泡沫破灭的“催化剂”?需要理性看待。我们的观点是:“水到渠成,渠成水通”,温州购房团宜疏不宜堵。

  温州的人均GDP较之北京、上海、广州、深圳等大城市是无法企及的,甚至较之同省的杭州、宁波等兄弟城市也要稍逊一筹。为何比温州富有的城市没有出现如此规模、持续的购房团?

  首先需要说明的是“温州购房团”为什么会出现。20年来,温州人凭借机制优势与创业精神,完成了资本的原始积累,造就了成千上万百万富翁,但随着改革开放不断深入,温州以手工作坊和劳动密集型为主的产业格局面临着严峻的“内忧外患”。在国内,温州要面对被其他省市替代的可能;在国际上,温州又要面对反倾销的现实。为了生存与发展,一方面,原有的行业竞争将更加激烈,温州人必须引进先进的技术与管理,进行产业升级;另一方面,温州人必须面对陌生的行业,进行产业结构优化。在这个过程中,只能有一部分百万富翁迈向亿万富翁的行列,其他的百万富翁只能重新定位自己的投资方向。

  只要温州的产业升级持续进行,温州的剩余资金仍将源源不断的产生,如不能为其提供多元化的投资选择,拓宽投资渠道,“温州购房团”现象就不会消失。目前国内投资渠道过于狭窄。银行存款利率已降至近年来的最低点,此外去年下半年以来通货膨胀的迹象有所显现,物价上涨幅度已超过银行存款利率。再看股市,一个不争的事实是温州人不热衷于股市投资。由于我国股市尚存在许多不完善的地方,再加上近几年股市低迷,温州人不会将自己辛苦积累的第一桶金投入一个前景不明朗、风险性高的领域。因此,房市就成为吸引大量温州剩余资金的理想领域。

  其实,温州购房团往往是一个临时性、松散型的团队,并非具有严密组织机构、长期稳定的社团。他们集体赴全国各地看房买房,只是想通过“团购”的方式,进行集体谈判,以期降低房价、缩减成本,在购房之前先行赚取从“批发”到“零售”的差价。目前全国各地都有进行房地产投资的人,只不过他们常常单兵作战,没有形成像温州一样的“集团军”。

  从温州购房团在全国各地所购的物业类型来看,温州人更加钟情的还是中高档商品房,很少涉足中低价房屋。他们的投资选择与普通居民的购房意愿形成了一个错位,并不存在直接竞争的情况。例如,上海的高档住宅区仁恒滨江花园、世茂滨江花园的购房者里就有不少温州人。虽然温州购房团的加入,带动了全国各地房价的总体上扬,但是就此认定温州购房团炒出了房地产泡沫,严重影响到老百姓,特别是中低收入家庭的住房问题,则言过其实。

  成熟的市场存在着合理的投机成分,“温州购房团”不等于“温州投机团”,投资也不等于投机。因此,政府不需要直接干预市场,但也不能放弃对游戏规则的完善。将投机控制在适度范围内,是防止房地产市场大起大落的重要手段,也是对广大投资者投资收益的最好保障。为此,政府应有所为有所不为,既不违背市场经济运行规律,又要兼顾社会公平,采取倾斜性政策,保护中低收入群体的利益。这可以从两个方面予以解决。

  其一,加强宏观调控,实现供需联动,保证房地产市场的健康、持续发展。众所周知,市场的均衡离不开供给与需求的比配。在房地产市场中,由于政府是城市土地的惟一拥有者,因此,理论上,只要及时捕捉市场信息,通过调整土地的供应量就能调节商品房的供给,实现房地产市场的良性均衡。现实中,房地产商品的供给往往具有3至5年的周期,而市场需求,亦即有购买力的需求,却能在短时间内进出市场,两者存在一定时间差。若要保证市场的长期稳定,则既要调控中长期的供给,又要对短期的需求加以适度引导。在短期内,针对需求的调控是防范短期风险的有效手段。

  其二,大力保障中低收入家庭的居住权利。“人人有房住不等于人人有住房”,解决中低收入家庭的居住问题,可以采取多元化的方式。例如,可以扩大安居房的建设规模,可以放宽中低收入家庭购房贴息标准,也可以扩大廉租房享受者的范围,让中低收入者有更多的选择来满足自己的住房要求,而不一定以人人拥有自己的住房为目的。 (本报驻沪记者 马凌 采访整理)

  “炒房”比“炒股”更需要监管

  -购房置业法律上并不能硬性禁止,但采取经济手段,加大炒家们的持房成本却是可行的

  □武汉大学商学院 孙兴全

  房子不同于股票,股票不是必需的东西,人可以不炒股;住房是生活必需品,人不能没房住。把房价炒上了天,真正的住房消费者相当一部分被逐出了房市,实则造成最终住房消费萎缩。中低收入家庭买不到与其经济能力相称的住房,老百姓其心难安,社会承受的压力就更大,政府需要动用福利性住房开支也要增加,比如需要开发更多的经济适用房,建设更多的廉租房,投入更多的救济性资金等。所以,炒房风首先刮给我们的是住房最终消费减少,群众抱怨增加,政府开支扩大。

  炒房除了像炒股那样制造“游资”之外,还让宝贵的土地、住房停滞于“投资”环节,这是对社会资源的巨大浪费。目前,上海闲置的投资性和投机性购房比例已达16%,单价在每平方米7000元以上的房屋,这个比例更是占到39%;温州市区商品房存量闲置面积也达到1400万平方米。

  炒房与炒股的盈利机制大不相同。股份公司理论上是可再生的,张三开了,不妨碍李四再开。房产,特别是城市房产则不同,土地资源归根结底不可再生,这决定了房产相当程度的垄断性,其价格的供给弹性相当之小,价格上涨更多地取决于需求。炒房者以投机为目的,人为地增加了需求,而房产供应受土地不可再生性之限却不能相应增加,这无疑会使房价更易在过量需求的拉动下,呈现直线上升趋势,有钱的炒家获取垄断暴利的可能大大高于股市。

  对炒股要监管,对炒房更要监管。因为政府有义务满足普通老百姓包括住房在内的基本生活需要,也因为不可再生的土地资源不能被滥用于少数人获取暴利。即使从政府财政利益来看,让大量住房在炒家手中炒来炒去,长时间进入不了最终消费,也会加大政府为无房的中低收入者提供基本住房所需要的支出。当然,购房置业法律上并不能硬性禁止,但采取经济手段,加大炒家们的持房成本却是可行的,比如说对超过自身需要的持房者征收超额累进制的物业税,对购买第二套以上住房的人或者外来炒房者提高房产交易税比税率等。另外,炒房要的是钱,对炒房者贷款提高门坎,也能起到遏止炒房旋风的效果。



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