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谁该为房价飙升负责:温州炒房团实力被高估?
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月9日08:32 [ 董碧水 ] 来源:[ 中国青年报 ]
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  “把房价飙升的责任推给温州炒房团,高估了我们的实力。”作为温州炒房团中的一员,面对人们越来越多的指责,刘先生昨天十分平静。他认为,市场资本的逐利行为无可厚非,只不过是温州人发现了机会。

  1999年,刘先生以每平方米约2700元的价格,在杭州城西一举买下刚刚开盘的20多套商品房。2001年,这个楼盘的房价升到每平方米近5000元。刘先生以每平方米4700元左右的价格将手上的房子放入二手房市场,立刻变现,平均每套净赚了20多万元。

  作为一个热点,温州炒房团近来在全国各地闹得沸沸扬扬。伴随着全国许多大中城市房价的轮番上涨,温州炒房团似乎成了中国楼市的搅局者、房价飙升的罪魁祸首,一些地方政府也将房价飙升归罪于温州炒房团。但有专家认为,炒房团只不过是利用资金优势和对市场的敏感,在这个巨大的利益链条里分到了一杯羹。

  那么,谁该为飙升的房价负责?

  以近年价格一路高歌的杭州房产市场为例:1995年到1997年间,杭州市中心的商品房销售价格为每平方米4000元到6000元,主要集中在每平方米5000元左右,次市中心价格范围大约在每平方米2800元到4000元。

  到1999年,杭州市中心的销售价格开始涨到每平方米4500元到6500元,并主要集中在每平方米5800元左右。次市中心价格范围在每平方米3500元到4800元。

  从1999年开始,杭州房产出现供不应求的态势,但就在这一年,杭州土地供应量却创造了历史新低,仅500亩。在之前的1995年至1999年,杭州市共出让的房地产开发用地是4407亩,其中1998年为2200亩。

  2000年是杭州房价飚升的第一年。

  当年,一般楼盘价格的增幅都在每平方米500元以上,一些品牌楼盘涨幅则突破千元。西湖边的楼盘开始以美元议价,价格范围在每平方米900美元到2000美元左右;市中心楼房均价在每平方米6800元到9000元;次市中心的楼价稳中有升,平均单价在每平方米3600元到4500元。

  到这时候,市场供需矛盾已经变得尖锐,但杭州坚持“非饱和适度供应,有计划出让,保持卖方市场”的供地政策,大多数地产开发商处于“半饥饿”状态。

  一面是已经释放的购房者潜在的购买欲望和长期累积的消费需求,一面是建立在土地供应不足基础上的商品房供求紧缺。巨大的需求缺口使得之后的杭州房价连年攀高:1999年每平方米均价3000多元;2000年为4000元左右;2001年,几乎没有3000元以下的房子;2002年,4000元以下的商品房几乎没有。

  “正是高速上涨的房价为炒房族提供了足够的利润空间。”一位房地产企业老总说,精明的温州人最先在杭州淘走了第一桶金,但他们远远不能决定市场本身。不过,炒房者的存在,的确折射出房产市场存在的矛盾。

  据了解,尽管2000年杭州开始恢复了以前的土地供应量,为2200亩;2001年为2033亩;2002年达到2800亩;2003年,房价狂涨,也才投放4549亩。

  “这远远没有满足土地需求的增长。”这位房产开发商比喻,正如一个正在成长发育中的少年胃口大开,却只能得到比婴儿略多的口粮。

  实际上,开发商对土地如饥似渴的表现,从杭州土地招标会上的屡创天价也可以反映。因为土地“稀缺”,土地出让费从1998年底的每亩200万元开始,逐年疯涨,1999年为每亩500万元,2000年则达到每亩800万元。楼面地价从1998年底的每平方米800元涨至4200多元,增长了5倍之巨!在一次公开拍卖中,更是创出了每亩1800万元的天价。

  一位房地产商算了一笔账:按土地的拍卖价,每平方米地价成本4000元到6000元,加上3000元的房屋造价,不算开发商的利润,房价就已经超过7000元,其商品房最终售价必须达到每平方米7500元到8000元以上才能挣到钱。房价影响地价,地价推动着房价。到目前,在杭州市区已很难找到7000元以下的房子。

  “可以说,这些年房价飙升的主因是地价飙升,而地价飙升又是地方政府‘调控’的结果。”浙江大学一位研究房地产的教授直言,造成房价几年来持续上涨的原因,绝不只是简单的市场行为,在某种程度上,政府不是房产市场的“配角”,而是房地产市场的“导演”。

  他解释说,在市场配置的情况下,房屋的价格和数量是由供需关系决定的,取决于供需曲线的均衡点。但问题在于,在目前的土地储备制度下,土地被政府部门高度垄断。在出让过程中,地方政府出于土地收益的考虑,往往希望获得较高的土地溢价,即所谓的“城市经营”收益。同时,土地收购和开发过程中,往往介入了很多政府意图和政府行为。

  杭州的一位房产商认为,一些地方政府从房地产的“繁荣”及高房价中得到好处,才是造成几年来房价居高不下的主要原因。他认为,无论是自用的需求还是投资或投机的需求,本身并没有错,没有任何理由责怪住房需求增长太快,也无权指责省内外炒房大军的疯狂抢购,抱怨需求增长过快、批评炒房者是于事无补的。



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