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银监会欲定房贷新规 购房者遭遇“门槛”危机?
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月12日08:15 [ 龚怡 ] 来源:[ 财经时报 ]
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  从2月26日起,银监会用了一个月时间对即将出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》征求公众意见。对于银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的政策指引,社会各界均表示了强烈关注。

  在《指引》意见稿中,针对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的风险管理,银监会共使用了3个“不得”和50多个“商业银行……应……”句式,表明了银监会意欲制定商业银行在发放贷款时众多游戏规则的意图与决心。

  个人房贷门槛被抬高?

  《指引》意见稿中对个人住房贷款的规定所占篇幅最大,这主要是为了针对有些地区出现的骗贷现象。

  据有关方面介绍,银行个人房贷相比商业贷款或民间融资存在两个优势:首先,利率低。个人住房贷款5%左右的年利率,低于商业贷款和民间融资利率。其次,个人住房贷款的周期较长,借款人可以长时间使用贷款。因此,一些地区出现了一些骗贷现象,产生了大量的假按揭。贷款人用骗贷获取的资金去做生意,势必增大银行贷款风险。此次《指引》意见稿体现出来的精神,就是要求银行严格贷款程序,规避风险。

  一方面随着近年来房地产市场的起伏,房贷的不良还款率和去年同期相比还是有一定的增长。而在以往市民贷款过程中,还款能力往往只是一张盖了公章的收入表,部分银行的信贷员为了完成任务,甚至根据贷款金额推算月收入水平,然后让贷款人随意找一家单位盖章,使得贷款人收入和还款能力不匹配,而普通市民往往不能对自己进行客观的风险评估,这就为今后的还贷风险埋下了种子。

  另一方面,虽然“指引”是加强房地产贷款监管的重要信号,有利于抑制目前越来越热的炒房势头。但现在银行借以掌握借款人真实收入的手段却并没有什么提高。这次《指引》还对个人资信的调查也做出非常细致的规定,明确商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。这一举措显然是在为以后建立全国个人信用系统预留“接口”,逐渐把信用卡、车贷、房贷等个人资信全面贯通。

  在指引中最受关注的是第35条。该条款指出,商业银行应着重考核借款人还款能力,应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的有效收入,即单一申请为申请人本人有效收入,共同申请为主申请人和共同申请人的有效收入。

  进而银监会给出公式,如果贷款个人(或家庭)月收入为1万元,则每月的房贷月供最多不能超过5000元(实际上根本达不到5000元,因为还有物业费);假设贷款人以前已经有房贷、车贷等其他债务,则可贷款项会更少。例如,月收入为1万元的个人(或家庭),在第一套住房月供2000元、车贷1500元的情况下贷款买第二套房,第二套房的月贷款额最高也不会超过2000元。

  “应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下,月所有债务支出与收入比控制在55%以下;所有住房贷款的贷款成数不超过80%”等一系列条款,引发了个人房贷门槛被提高的种种猜疑。

  对银行指引作用大于个人

  对于这种猜疑,银行方面并不认同。《指引》意见稿中重申了商业银行应着重考核借款人还款能力和应对用作贷款抵押的房屋进行独立评估这两条规定,以加强对个人住房贷款风险管理。对此,一些商业银行表示,个人住房贷款的一些具体规定,有的已经在执行,有的操作性较小,所以,它对银行的提示作用远远大于对个人住房贷款的实际影响,也就是说基本上不会直接影响目前的个人房贷。

  据了解,《指引》意见稿中的所有住房贷款的贷款成数不超过80%,每月还款额不能超过总收入的一半等规定,各商业银行早已经在实施了。截止到目前,这一比例在业内并没有一个统一的说法,一般是由各商业银行自行决定,现行的惯例是70%。“此次《指引》意见稿不过是再次明确了这些规定吧!”某银行房屋按揭中心负责人说。

  有专家表示,从银行规避风险的角度来看,银监会的做法完全正确。如果购房者的收入不高,必然导致负债率过高,这对银行产生的风险不言而喻。而且,有些银行实践中就是按上述规定做的。因此,征求意见稿只是提供了一个安全门槛,并非提高门槛。

  此外,来自房地产界的不同意见也值得商榷。有些房产商认为,市场的问题应由市场解决,市场经济不能用计划经济的手段来调控。这无非是开发商站在自己的立场说话,开发商没有理由把风险转移到银行。

  总的说来,房产商面临的只是经营不善的局部性或经营性风险;而银行的情况就完全不同,银行破产是系统风险,最后要由政府买单注资。既然国家要承担这样的风险,作为国家监管代言人的银监会就应当设立风险管理的底线。

  缺乏诚信难以操作

  业内人士在逐字逐句“琢磨”《指引》的同时,也对其可操作性提出了质疑。不论是真正的购房人还是“炒房团”,《指引》多少都会对其有所影响,但对房地产公司来说,如果商品房供不应求,一套房子十个人等着买,这点影响几乎等于零;对于诚心骗贷的主儿,你说“收入八千只能贷四千”,他虚开的收入证明或许也能“水涨船高”;你说要从贷款的源头控制炒房,可他能够今天在中行贷,明天去建行贷,银行之间信息不沟通,你也无可奈何。在个人征信系统等基础工作还没有完善之前,这样的《指引》更多的意义在于发射一枚银监会防范金融风险和国家加强房地产宏观调控的强烈“信号弹”而已。

  无需多言,《指引》所存在的“漏洞”显而易见。缺乏了诚信根基的《指引》,不仅不能遏制住不良贷款的发生,还会因为银行间的无序竞争、信息不畅让违规者钻空子;会因为银行把关不严,让那些急于购房者背负起难以承受的重担;同时,也让房地产商在防范金融风险处于不利的境地。在这种诚信缺失的情况下,《指引》当然也就很难起到遏制住不良贷款发生的效能。

  除了个人房贷之外,《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》对商业银行房地产贷款比例也做了规定,《指引》第6条指出,商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%,但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。对于这一条,许多商业银行意见较大,主要是部分银行的实际业务量已接近30%,如果限制在30%内,对银行业务增长影响较大。据了解,目前香港的比例为40%,美国控制在50%。

  针对日前一些媒体爆出的消息:银监会政策法规部一位负责人透露,目前银监会正在对部分内容做调整,商业银行房地产贷款与贷款总额(包括车贷、房贷等消费贷款)比限制将从30%放宽到40%。银监会新闻处负责人对记者说,此消息绝非官方消息,并表示正在对收集到的意见进行研究,《征求意见稿》的正式稿将于近期推出。



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