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打破温州炒房团“游资神话”
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月16日08:09 [ 张宝全 ] 来源:[ 北京娱乐信报 ]
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  关于温州炒房团的种种说法从去年起就不绝于耳,很多人将上海、杭州、宁波去年房价大幅上涨的原因归咎于温州炒房团的大举进入。而最近南京市和其他城市,则纷纷下达了针对温州炒房团的禁令。笔者认为,一个城市的房价是由市场供需来决定的,房价突变意味着市场发生了某种变化,或者出现了潜在的改变供需的趋势,而决不是所谓游资的进入。个人认为,炒房团根本不可能把一个城市的房价翻一倍。

  在去年,国际金融和资本市场发生了重大的变化,由于亚洲金融危机和美国IT泡沫而导致的股市低迷从去年下半年开始逐步反弹,国际股市上涨了60%以上,而国内股市也随之有了很大的反弹,许多饱受套牢之苦的游资终于解套。由于担心股市再次发生变化,他们将资金撤出了股票市场,开始寻找新的发展空间,将目光转向了房地产领域。

  这就使城市中的供需关系在短时间内发生了改变。需求改变可因为利好消息、政策变化等在短期内迅速形成,但供应却不可能马上变化,一定会有一个供应周期。房地产项目从立项、开发到产品推向市场至少需要半年到一年的时间,上海、杭州、宁波这样的城市就是在短期之内供应没有跟上需求的变化,从而带来房价的上涨。

  游资选择这些城市,主要是因为这些城市普遍经济发达,或者具有很好的文化、旅游投资价值。在这样的城市,买方不一定是本地消费者。比如杭州自然景观特别出众,又是省会城市,很多企业都愿意在那里占个地方;而宁波则是重要的港口城市,经济也很发达。可以看出,不是因为游资进入而使这些城市的房价上升,而是游资看到了上升的空间才会选择进入。

  在同样条件下,北京的房价为什么没有发生太大的变化?这主要是因为北京前一段时间供应量增大,而供应量增大也有“南军北伐”(南方的开发商到北京做房地产)的功劳。很多人担心这种增加会导致供大于求,从而带来房价的回落,但事实上并没有出现这种情况。北京的例子也说明,只有供需关系发生大的变化,才可能影响到房价,房价涨跌和游资无关。

  总之,从现在开始,像去年上海、杭州、宁波出现的房价翻番的状况不可能再出现了,因为影响到供需关系的潜在原因已经被释放掉了,现在新的平衡已经建立起来,而打破这种平衡的因素目前还没有出现,并没有所谓“游资的神话”。

  那么,游资的神话是被谁造出来的?笔者认为和地产媒体的竞争有关。由于地产业是我们城市经济的热点,所以地产媒体也就在媒体市场中有了举足轻重的地位。但地产业不像娱乐业,不是一个能天天出新闻的地方,因此为了吸引眼球,地产媒体就把个别现象扩大化,制造出了所谓的“神话”。那么,为什么选择温州而不是其他地方的炒房人呢?温州人遍布中国的各个城市,对于哪个城市有更好的投资机会和发展空间,他们有自己的一套信息传递方式;同时,作为异地的投资人,由于担心自己势单力薄,使得他们非常团结,这就给大家一种错觉,仿佛游资市场上活跃的都是温州人。

  游资进入市场好不好?个人认为还是有很多好处。游资在整个房地产市场中所占的比例很有限,也就占市场的3%到5%,是房地产市场一个很好的润滑剂和补充,可以活跃我们的市场,也可以化解一部分地产市场开发的风险,转而由开发商、银行、游资多方承担。同时,游资的进入,也使一些模糊的边缘消费者变成了有效消费者。

  而很多人担心游资在具体操作上会不会爆炒房价?我认为不会。游资很少是从消费端进入,主要是在开发端进入,游资是通过和发展商平分利润的方式来进入的,它让发展商让利批量卖给它,然后再找代理商帮他卖,实际上是把利润进行适当的瓜分,开发商获得批发利润,游资获得零售利润而已,和整个房价市场无关。

  因此,把游资视为洪水猛兽是一种非市场化的看法,而政府对这方面的判断和相应政策的制定,也很难认为是建立在市场上的。



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