今年3月，在北京某航空技术公司工作的杨冰（化名）看中一套二手房并决定贷款购买。他从工行、中行、建行等一家家问下来，结果几家银行都告诉他：不接受个人二手房贷款，原因是为个人办理操作性太差。最后某商业银行看完他的资料，认为他具备办理贷款的资格，同意贷款申请，并在一个月的时间里为他办理了各种手续。几天后，杨冰偶然发现买二手房也能做公积金贷款，但是银行从没跟他提过。公积金贷款利率低，但是他的商业贷款已经办完不能更改，杨冰觉得因为自己缺乏房屋贷款知识加上银行没有履行告知义务导致自己造成损失。 二手房贷款不是新名词，但一直没有热起来，这也难怪像杨冰这样的很多人在办理二手房贷款时茫然不知还可用公积金贷款。 二手房贷款全接触 二手房的贷款方式有两种：二手房 购房商业贷款和二手房公积金贷款。农业银行北京分行2000年首开二手房商业贷款业务，之后各大银行相继开办此业务。目前明确表示可以做二手房商业贷款的银行有农业银行、工商银行、建设银行、中国银行、民生银行、光大银行、交通银行等，除了四大国有银行，各商业银行对二手房商业贷款业务表现出极大热情。但是鲜有银行开办二手房公积金贷款。 二手房商贷的程序是：贷款者和银行签定《贷款协议》；银行指定的房屋评估机构评估抵押房屋的实际价值；银行指定的律师事务所审核贷款人资格；银行审查贷款人资格并完成审批贷款；买卖双方进行房屋产权过户，担保公司做阶段性担保；银行发放贷款；抵押登记。贷款人需要交纳的费用包括：评估费、律师费、担保费，由中介代理的要向中介交纳中介费。 各银行为二手房购买者提供房屋评估价或房价的最高八成、最多30年的贷款。商贷利率统一按照个人住房抵押贷款利率执行：贷款5年以下利率4．77％、5年以上利率5．04％。公积金贷款的利率较低，5年以下为3．60％、5年以上为4．05％。 银行冷落直客式二手房贷 为什么杨先生一开始跑了那么多银行却办不下来二手房贷款？像他那种绕开中介直接到银行办理贷款的方式称为“直客式”贷款。他们认为，直接到银行办理贷款不但节省数千元的中介费，而且过程透明，调查发现大多数人都希望能办理直客式贷款。但是调查也发现，目前可以办理直客式贷款业务的银行很少，受客观因素的制约，各银行尤其是国有银行不愿买直客式二手房贷款的单。 目前大部分银行要求客户通过相关的中介机构来做贷款。银行一般和三类中介机构合作：房地产经纪公司、担保机构和律师事务所。中国工商银行与中盛担保公司等合作；中国建设银行在北京和20家左右的各类机构合作；中国银行和北京合众信投资有限公司等合作，到这三家银行贷款的客户必须通过中介。而中国农业银行、民生银行、光大银行、交通银行等一方面和中介机构合作，一方面承诺贷款人可以到各分行办理。也就是说，采取两种途径并行。 北京合众信投资有限公司的某负责人表示，银行通过和担保公司进行合作是为了规避风险。在房屋贷款中房屋的过户阶段需要担保机构进行担保，还款过程中如果客户没有还钱能力了，银行需要对抵押物处理，这些工作都由担保公司代理。 我爱我家金融理财部总监康盛说，银行很少办理“直客式二手房贷款，首先银行不是专业的房屋经营机构，二手房贷款过程中涉及到房屋评估、担保等是一个复杂的过程，这和银行的一般性业务有很大区别，需要专人专办。其次，银行受营销渠道的限制，中介机构有房源和需要贷款的客户，银行通过专门的机构能获得更多的客户。再次，贷款涉及到评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等多个环节，由银行自己来做将耗费大量的时间和精力。最后，专门机构的代理可以降低银行风险。 一方面是借款人希望到银行直接做贷款，一方面银行不买直客贷款的单，这就造成了很多时候借款人为了贷到一笔款跑断了腿。矛盾没有解决，始终是制约二手房贷款的重要环节。 公积金贷款还是新事物 目前各银行普遍开设二手房商业贷款，但二手房公积金贷款还是新事物。据介绍，公积金贷款的一般程序是个人先到所在单位提交购房申请，然后所在单位到住房公积金管理中心办理批准手续，再到公积金管理中心指定的银行办理贷款。由于住房公积金贷款的还贷利率比商贷低很多，由此不少人都希望二手房能做公积金贷款。 但是，在公积金贷款具体的操作过程中存在许多不灵活的地方，这在一定程度上阻碍了贷款人的积极性。首先，做公积金贷款的银行不是由个人选择的，而是由公积金管理中心指定的一家银行办理，指定的是哪家银行就是哪家银行。因此，相比商业贷款来说，公积金贷款的政策性很强。其次，公积金贷款的还款方式不灵活，商业贷款的还款方式有两种选择，相对灵活一些，同时在做贷款变更、提前还贷相对来说也比较容易。公积金贷款在还款时规定必须先还利息再还本金，也就是说要先把利息还完了才开始本金的还款，这样在中间若要提前还贷的话就会有很多麻烦。第三，做二手房贷款的本来就不多且手续复杂，而做二手房公积金贷款的就更少了。由于个人做公积金贷款不像一手房那样是集中办理的，在具体的操作中一套合理的办理机制并没有建立起来，由于手续复杂，也使住房管理中心和银行都缺少相关经验，办理起来周期长而且过程没保证。 据说到北京住房公积金管理中心申请二手房公积金贷款的很多，但最后批下来的还没有一个。 “蛋糕”将会很大 2003年北京二手房成交2．1万套，比2002年的1万套翻了一倍，2004年二手房成交可能达到4万套。美国2003年成交的710万套房屋中有613万套是二手房交易，二手房交易占总数的八成。业内人士说，二手房贷款作为现在的朝阳产业，将来肯定会超过一手房的贷款。 由此康盛认为：二手房交易将越来越活跃；二手房的贷款业务也是不断发展，这两年虽然银行出台了一些贷款收缩政策，比如去年的121号文件以及刚出台的为拟制“投资过热而把银行准备金调高0．5％，都不可避免地对地产信贷领域产生影响。但是对房屋二级市场不会有什么影响，地产贷款的子领域会自己来调节哪些该拟制哪些会活跃，住房信贷总的来说不良率低，银行会很愿意发展这一业务的。
|
