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央行于10月29日升息后,沪上各家银行的按揭贷款经历了一个提前还贷的高潮,而上海的房价却延续了一路上涨的态势,带给未来楼市更多不确定性。银行专家提醒,单凭房租来还贷款的投资方式要慎行。
据工行上海分行透露,该行11月份的住房按揭贷款日均提前还款额达到了4802万元,比10月份上升了39.3%。由于住房利率从明年1月1日开始调整,加之购房者对于连续加息的预期心理,使得各家银行年末的提前还款额增加明显。这也从一个侧面反映了购房者对于利息变动的敏感程度。
另据上海房地资源网的信息显示,11月15日上海市房地产网上成交均价首次突破万元关口,高达10031元/平方米,上海的房价尤其是高价房继续上扬。
上海二手房指数办公室发布的今年11月份上海二手房指数也达到了1448点,比10月份上升了30点,涨幅为2.1%。
但是和房价上涨不同的是,租赁市场的总体租金浮动幅度并不大。除了中心城区租赁市场比较平稳以外,外围城区租金还有小幅下调。月租金1500元以下的小房型仍然被市场看好,租售情况较好;而月租金2000元~4000元的中价位房和月租金5000元以上的高价房基本维持了原先的“冷租”局面。
对贷款购房者而言,在当前这个时期投资房产需要慎重考虑。一方面,贷款的利息涨了,买房所带来的债务会增加。未来几年里,利率很有可能一升再升,如果购房者按揭贷款余额比较大的话,每月还贷额的增加将使投资房产的收益减少。
另一方面,上海的房价已经到了一个敏感的高价位,未来房价是涨是跌谁都无法准确地判断,一旦房价出现下跌趋势,受买涨不买跌的心理作用,投资者的损失将不可避免。
同时,租赁市场并不会如房价一样持续走高,因为它是和求租者的收入和真实需求状况相关的,投资者以租养贷存在一定的风险。事实上,不管是否决定投资房产,最重要的还是要考虑自己的综合还贷能力,这也是银行按揭贷款的重要审查内容。
如果预期自己的收入正在上升通道中,则利息升高并不会对购房者的日常生活产生多少影响;如果没有固定的收入来源,单凭房租来还银行贷款,则还是谨慎投资为妙。
( 责任编辑:任宁 )