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追本溯源，加上分析后市走势，人们将可以逐渐发现泡沫论争辩事件背后，其实是不同的团体之间的利益驱动在起关键作用
CEPA协议签署以来，香港的成先生在深圳开设的工厂生意额有所上升。不过，当他想趁着有余钱买两套房子时，愈演愈烈的房地产泡沫之争使他犹豫起来。“我在香港的房子已经跌了四成了，幸亏当时交齐了钱，不至于成负资产。我可不想在内地又重蹈覆辙。”成先生如是说。
综观2004年，摩根士丹利研究人员连续发表唱空言论引发的房地产泡沫之争，已经波及全国各相关的机构、集团、研究部门等。这场论战的范围包括房价过高、金融风险加大、政府管理存在问题。争论的焦点是房价。
卷入这次论战的包括国内外知名学者、央行及建设部两大官方机构、各大发展商等等。辩论之激烈，牵涉范围之广泛，历时之长，都可以说开了中国房地产的先河，而且辩论双方都有理有据。
不过，追本溯源，加上分析后市走势，人们将可以逐渐发现事件背后，其实是不同的团体之间的利益驱动在起关键作用。
论辩双方各执一词
泡沫论的支持者包括摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠、董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇（StephenRoach）以及中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容等。
他们认为，低利率带来的借款潮造成了中国的投机热及巨大的房地产需求，但中国的房价收入比远远超过了国际惯例水平。房地产投资与房价增长速度过快，造成供应过剩，中国家庭债务高企，必将造成房地产投资后继乏力。当中国经济不得不硬着陆的时候，泡沫就会破裂。
央行加息、银监会及有关部委的一系列宏观调控措施，也被舆论认为是对市场过热所发出的警示信号。
而泡沫论的反对者则包括建设部、经济学家、北京大学光华管理学院院长厉以宁教授以及众多的房地产商。
值得关注的是，建设部首次以一个官方机构的身份，郑重其事地专门为此组织一批专家做出课题报告，来驳斥民间研究组织所宣扬的房地产泡沫论，这是非常少见的。
泡沫论反对者的主要观点是，宏观调控已见成效，地产价格上涨主要是因为成本增加和需求上涨的带动。局部过热并不等于泡沫经济，房地产金融风险尚未影响到国家金融和经济。建设部的陈淮博士甚至预言，“未来10年，中国房价还将平稳上涨。”
安邦集团研究总部分析师苏晶在接受媒体采访时指出，有关中国房地产泡沫论证的依据分别由国际经济环境和国际资本流向的变化、外围经济环境对中国经济、房地产的影响，以及中国经济结构的症结、中国房地产市场的超速发展、房地产开发投资与房地产需求脱节等方面构成。但有时论据和结论之间，并不具备充分的必然联系。有时候，论据的论述被夸大了。
各方获益良多
国家统计局统计数据显示，2004年全年，全国商品房平均销售价格还是保持上升趋势。2004年1月至8月，全国商品房平均销售价格为2749元/平方米，同比提高13.5％。不过到了2004年第四季度，商品房销售均价涨幅有回落的趋势，价格比上年同季上涨10.8％，比2004年三季度上涨2.2%。
分地区看，全国仍有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，青岛19.8%，南京15.2％，济南13.7%，杭州13.4％，沈阳12.0%，成都11.4%，宁波11.1%，上海10.4％，重庆10.3%。
另一方面，空置面积则有所回落，至2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3％。
从国家统计局的数据来看，房地产大势仍然向好，不过以大城市为核心的房地产价格上涨过快，尤其是经济较发达的东部地区房地产价格较高且上涨幅度较快，形成了以大城市为核心的房地产过热现象。
因为楼价上升，不少房地产商从中获益良多。例如，北京2004年房地产业持续快速发展，全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7％。销售商品房2472万平方米，同比增长30.4％，商品房平均售价为5053元/平方米，同比上涨316元/平方米。以富力地产为例，虽然2004年它在北京只有富力城一个项目，但销售金额达30亿元，与广州七个楼盘共销售约32亿元的成绩基本持平。
泡沫论隐藏阴谋？
更耐人寻味的是，虽然摩根士丹利有关研究人员一直在坚持中国房地产泡沫论，不过在去年12月底接受媒体采访时，摩根士丹利房地产基金亚太地区房地产业务的老总还是表示，摩根士丹利将在2005年加大在华房地产业务的投资力度。2004年摩根士丹利在华房地产投资项目共计有10余个，主要集中在北京、上海、广东等一些房地产业发展较成熟的城市。而未来一年他们将加快投资速度，扩大投资覆盖区域，向中国一些大中城市推行辐射性投资战略。另外，从2003年中至今，摩根士丹利已陆续与包括金地集团在内的多家房地产公司等合作投资房地产项目，2004年下半年，在上海注资成立了主要以房地产企业的并购为主的公司。
经济学家厉以宁曾经在去年12月底公开表示，国外经济学家的泡沫论潜藏阴谋，如果政府不了解实际情况，盲目收紧银根，就会使很多房地产企业垮掉，届时国外企业和资本就会很轻松地通过兼并收购来占领中国市场。
房地产泡沫说成为2004年中国房地产行业争论最激烈的一场口水战，不管这场争论最后的结论到底是什么，最关键的是中国房地产业发展中存在的各种问题都被赤裸裸地摆在了公众面前。
其实，不妨以万通地产的董事长冯仑在接受媒体采访时所说的一段话作为对这轮“泡沫”之争的总结：“房地产市场永远有四种声音存在。第一是政府的声音，当然是希望公平和稳定，保障低收入人群的居住，一百年后也还是这么说。第二类就是经济学家，他们经常在讨论危机，他们的角色就是不断发现问题。而第三种就是商人，对商人来说，市场永远都是机会，有泡沫还可以并购，一样有生意可做。至于第四类消费者，客户永远嫌价钱贵，对产品和服务永远不满意。各方都要用平常心看待市场和争论。”
大事记
泡沫之争始末
2004年5月，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠首次明确预警中国房地产泡沫。
2004年7月，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容发表文章说，“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”这篇《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章开始被广泛转载。
2004年10月，谢国忠发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重，即将破裂，其震中在上海。
一石激起千层浪，有关中国房地产泡沫的说法再掀波澜。
不少研究机构纷纷发表文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。国内房地产行业以任志强、潘石屹等为首的大腕们群起反驳。
建设部也开始按捺不住，以建设部政策研究中心牵头的课题组就此写出了一份报告，得出结论：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内，局部过热并不等于泡沫。
2004年10月底，央行在国家统计局发布前三季度的统计数据一周后即宣布加息，虽然象征意义高于实际意义，但舆论普遍倾向于认为中国九年来首度加息，是向市场发出警示信号，通过市场手段进行宏观调控，抑制资金体外循环和房地产泡沫，降低金融风险。
2004年11月初，摩根士丹利董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇也加入到了泡沫论的行列之中。他认为中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫。但从他个人掌握的情况判断，在上海这一地区，明显存在房地产投机过度的迹象。
到了2004年12月，全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司六家单位正式发布一份“综合、系统、全面、公正、独立”的民间研究报告，并断言绝大多数的人，包括现在预言中国“泡沫论”的人，都会在全面了解了“报告”的内容与分析之后改变自己的看法，相信中国房地产并不存在泡沫，现在的发展不是太快而是太慢了。
2004年12月底，一直相对低调的经济学家、北京大学光华管理学院院长厉以宁教授也开始发言，指出中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。其目的实际上是在为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。
与此同时，谢国忠继续发表文章指出，中国对于投资周期的政策取向和美国对于贸易赤字的政策取向将决定金融市场和全球经济在2005年的前景。（吴晓波）
（ 责任编辑：任宁 ）
