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2005年2月26日，由《证券市场周刊》主办的2005年宏观经济论坛在北京举行。与会专家对2005年的宏观经济市场进行了深入的探讨，就我国经济面临的问题做出了自己的看法。搜狐财经频道作为网络协办对此次论坛进行全程图文直播报道。
易纲：谢谢任总，数据非常多，内容非常丰富，下面我们还有三位发言人，每个人的时间是十分钟，首先我们请北京大学中国经济研究中心的宋国青教授发言。
宋国青：谢谢各位，我对房地产可以说是门外汉，里面很多东西不懂，但是为什么说这个话题呢？因为我是做宏观经济短期波动这一块，从这个角度来看房地产问题，我关心的可能就是一些房地产总量，人均面积等问题，里面的细节情况很多都不懂，所以只能说一些短期跟宏观经济波动有关的一些看法。
房地产这个情况，大家注意到我们说的近几年有几个比较明显的东西，能够看到的包括投资增长率很高，购房的销售额也是很高的，再一个就是房价上升率比较高，还有一个是房价跟房租的比例也在快速的上升，这个都是发生在这几年的情况，我从经济周期的角度来看这个问题怎么看呢？我注意到我们做过一些东西，像这个大商品的情况，还有房子的情况，还有其他类似的一些，甚至包括好的一些情况下，如果股票市场完全反映宏观经济，股票也可以包括在里面，像大商品和的资本资产这样一些情况，它和经济周期的关系可以有这样一种关系，在经济景气的时候，通货膨胀上升的时候，它的价格上升要比它上得更大，在跌的时候要比它跌得更凶。同等价格我们说金属材料，从这次97年年底98年年初的时候，最低的时候到了一千出头，现在又回到三千以上，这种价格大波动远远比这个期间通货膨胀率大得多，中国现在粮食价格波动比过去小一些了，其实在88年一次，93年，94年一段，大概通货膨胀是20％，粮价涨了50％，后来通货膨胀期间总的价格跌了一点，粮价就大跌，所以它有一个很明显的大起大落的情况。
这是一个基本观察，怎么样解释这个事情呢？我想有很多方面可以解释，我们现在说房价上涨，比如说以2001年为契机，比2001年涨了多少，但是我们说2001四季度的时候，准确地看这肯定是不可能的，有人看高，有人看低，2001年的时候大家预测我想可能是非常低的，要他去预测几年以后的经济情况，我记得当时四季度的时候，国内的瞎预测，乐观的看法说GDP能增长到7.23％，悲观的6.5％左右，通货紧缩基本上清一色是看通货紧缩，这个预期是一个很重要的东西，跟其他可以类比的情况是这个电，现在大家都电力不足，其中有一个原因是几年以前预期有严重的偏差，当然这也不是哪个部门的问题，是全社会的预期偏差的问题，如果当年知道现在的电力需求这么大的话，那个时候早盖一个电厂。说到房地产价格问题的时候，我们比较2001年的基数，那个时候的房价就是建在这样一个预期的基础上，所以这里面有一个经济周期比较期的问题，如果从长期看的话，我想要完全从经济波动的角度来考虑房价，可能还是要找一个不同周期，高位低位的均值来比，一直找不出来这样一个指数，系统的房价指数还是不太好找，从一些零星的指数来说，显然2001年的房价是显著偏低的，我不想具体回答偏高偏低是多大幅度，但是我想强调的一点就是景气阶段，像这种能储存的东西，资本、甚至包括股票这样的东西，它的涨幅要大，其中一个原因是对于经济预期的问题，在预期比较低的时候发生的情况，后来就会发生比较大的变化。
另外一个可能就是中国国情的特点，在经济景气的时候利率越来越少，甚至是负的，我们现在跟2001年比也就比那个时候高了2.05个点，即使今年的通货膨胀率比较低一些，但是整个预期往前看几年，这个要比2001年高多了，所以这样一个情况是一个预期的，现在大家往前看，看几年这个结果是完全不一样，这是一个很重要的内容。一个是从预期的角度，一个是从利率这样一个角度。
剩下一个事情，既然有这条思路往前看一看会看到一个什么样的情况呢？单纯从这个角度上考虑问题，像土地供给的问题，不排除那些考虑得到的结果，但是从这个角度来考虑，涉及到经济周期的问题，说到经济周期这个词儿，我是非常谨慎在用这个词，有一段时间我觉得随时都可以消失的，现在看来还是太乐观了，但是它在非常快的衰竭，我们从过去的一些指标上，直接看到的指标是经济增长率、通货膨胀率这样一些指标，我们还会做另外一些东西，比如度量经济活动水平和潜在生产能力的相对偏差，度量其他一些综合指标，通货膨胀率这样一些指标，综合起来判断的话，能得出一个比较明显的结论，通过这个经济周期的快速的缩减由这个缩减导致的房价波动也在缩减，这里面有一个我想很明显的东西就是学习机制，很明显像这种波动发生以后，大的错误发生以后，下意识地大家会学习的。很简单的例子，这一次四月份开了一个会议，文件一下，五月份粮食基本上就不涨了，89年那一次，88年其实就开始调控了，调控这个时候还在开始涨，时差就差得很远，这次实际上涨得比那个小多了，调下来很平稳地就下了，这就说明大家都在学习，说房地产泡沫，你可以说那次粮价涨也有泡沫，98年的铜价格也有泡沫，大家都在不断学习，不断改进，就中国来说，中国在不断的学习，不断减弱这种振荡，从这个角度来说，也不能完全按照周期的方法来推，这个完全是说二三季度的，从四季度以后和现在大多数的看法差不多，稍微高一点的经济增长率比较适中的一个通货膨胀率，完全从这个角度来推房价的话，应该是一个温和的变化，这个包括温和地往下调一点，也许往上调一点，土地问题从其他角度再考虑这个问题怎么考虑，那是另外一个事情，事实上可以估计一些参数，通货膨胀率这些东西来做这个事儿，当然这只是一个方面的情况。
从这个方面来看呢，我想我们往前说两三年吧，经济周期在减弱，通货膨胀率在平稳，房价的变化也在平稳，我想我就短期看法就说到这个程度上，好，非常感谢大家。
（ 责任编辑：单秀巧 ）
