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5月28日，在北大英杰国际交流中心内，各位领导、嘉宾、往届校友代表欢聚一堂，隆重庆祝北京大学光华管理学院20岁生日。而在当天举办的“房地产发展与热点问题探讨”会议上，光华管理学院校友展开了热烈讨论，搜狐财经为您特别奉献关于本次会议的精彩报道：
作为北大光华管理学院的名誉院长，我国著名经济学家厉以宁先生出席了本次讨论会并就房地产发展与宏观调控问题作精彩演讲。以下为演讲实录：
厉以宁：中国宏观调控已经不是有保有压来解决问题，有保有压主要是根据行业来定，什么行业保、什么行业该压？具体做法上还可以继续探讨。压是比较现实一点、具体一点，保是抽象一点，有保有压是不够的。比如具体行业来说，钢铁工业是应该保还是压？从行业划分很难讲。从钢铁工业来讲，虽然每年产钢是2亿6千万吨，但是我们需求量要多一些。对钢铁有保有压，如果压，将来缺口怎么解决，如果保，现在建钢厂确实很多。今后需要的是什么钢？特种钢。现在我们生产的是钢坯，这种情况下，就不是用一个行业来压。必须联系到具体产品的结构。
厉以宁：比如现在大量需要房子的人，除了有一些低收入者以外，中等收入或高收入他们有各自的需求。刚才孟晓苏讲的，供求关系需求是旺的，对房地产宏观调控应该怎么来看待呢？我们说了，宏观调控从来都是一个两面刃，不是简单的问题，用宏观调控就能解决。不仅需要细化，而且要围绕我们在这方面究竟我们的目标是什么。房地产业的目标应该是三个目标，都应该放在重要位置考虑。
厉以宁：第一个目标，应该满足不同层次居民的住房要求，让人们能够住到自己希望住的房子。因为居民要改善自己的生活状况，需要有房子住，这是第一个目标。第二个目标跟这个结合在一起，应该让低收入者也能够住上房子，不能买房子的人也能够住上房子。第一个讲了让不同需求的人买到自己称心如意的房子。第二个让买不起房子的人也能住上房子。比如进城农民工让他有房子住，不能让人家在街头临时找个地方住。今后还要想办法把自己的家属接到城里来，他的孩子还要上学等等，你得让低收入者有房子住。这就要考虑到廉价出租房的问题，他买不起房子可以租房子住。第三个目标，应该看出来房地产业是拉动国民经济持续增长的一个主导产业。房地产业能够带动多少行业的增长，能够解决多少人的就业问题？围绕房地产有一系列工作，比如社区管理、道路修建、商业服务、服务业，这方面整个房地产的作用应该从这三个方面来看。因此我们的宏观调控也应该和这三个目标结合在一起。结合在一起怎么办？现在所有宏观调控政策都是两面刃，做的过头，往这边歪一点，好像房价下来了，后遗症现在看不出来，也许过几年就反映出来，在另一方就有所欠缺。现在看来房子问题是这样的问题，我有本散文集说一个问题应该从多方面来看，不能从一个方面看。
厉以宁：现在房地产调控无非是五种手段。第一种手段土地的调节问题，利用土地量来调节。这个方面应该是严格把关，因为要防止以修房子为名，到处圈占土地。另外一方面也应该看到，随着农民进城，城市各种其它设施，土地批的问题，这是不能不考虑的问题，这里有一个度的问题，要根据情况来考虑。什么情况多批地，什么情况少批地，什么情况不批。不能一个政策下，对什么情况都有用。这是宏观调控的第一个手段。
厉以宁：第二个手段跟第三个手段都属于财政方面的，财政方面无非是税。第二个手段税种增加，要不要增加新的税种，比如现在没有的我们增加。第三种手段税率定多高。这两种手段要根据具体情况来定。你偏到一边去，也许现在有用，但可能带来后遗症。我听人反映，最担心的一点，要收物业税，现在当然没有对消费者住房收物业税，但迟早要收。他说我现在住房，当初我买的时候价钱比较便宜，因为机关住房分期分批付款，打了折扣，花了十万块钱左右买了这房子，现在房价上来。这房子值多少钱呢？按照现在的标准，一百多平米，按照所在地区，应该是好几十万以上，接近一百万。这对我有什么意义？对我惟一的意义是心理取得宽慰。我当初十万块钱买的房子现在值八十万，但是没有意义，我不能卖掉，卖掉再买比现在还贵，这只是心理安慰。如果收物业税问题就来了，物业税怎么收？是要根据房屋的现价值，而且每年要调整，要抽1％，现在值80万块钱，每年交8000块钱，每月700多块钱。当然现在还没有这个政策，税种、税率问题都要考虑。
厉以宁：对于投资者购房的一些政策，房子的炒作，开发商那里根本是虚名，把房子买下来，等待房价上涨，然后再卖。现在要收这个税，两年之内自己不住就卖掉，这应该交税，这个可以。但是也要注意到一个问题，税的问题也必须有度，对这种行为讲，因为有的时候投资住房跟消费住房是不好分的。
厉以宁：我碰到两个例子，想讲一下。一个例子，有人买房子，说你现在已经有住房了，还买干什么？我儿子马上要长大，要上大学，所以我准备一套房子，将来他住。这种房子算投资性的，还是算消费性的房子，很难讲，界限不好划。在他没有结婚之前，或者大学没毕业之前，这房子我可以再租出去住。但是将来房子要给他，你说这是投资还是消费？界限不太划。
厉以宁：还有一个具体的例子，工厂一个职工，工厂破产了，或者停业了，给他一笔钱，作为安置费。他说我这个钱怎么办？我拿去炒股，别被套住。存银行，银行利率太低，负利率，那我怎么办？惟一的方法就是保值手段，先买一个房子，根据这笔钱自己再加加，买了一个房子。买房以后，这笔钱可以保值，房子可以出租，出租等于我在工厂收入，结果他作为自己生活上的来源，在没有职业以后，你说这个房子叫投资性购房还是什么？所以界限不好划。现在房产中规定对投资性住房应该采取税率的调整，这都是可以做的。这可能是两面刃，必须掌握一个度。
厉以宁：第四种、第五种手段都是货币政策，第四种调利率，根据利率调整来控制。第五种信贷规模，如果卡信贷规模或者利率，同样是一个两面刃。为什么呢？因为这个房子假定不是根据具体情况制定，可能限制消费者正当消费性购房需要，因为贷款更难，延迟他购买。利率高了，不像以前那么方便。另外对房地产开发商正常业务活动，同样会有影响。因为房地产商在正常业务活动中，同样需要有笔钱来周转，这笔钱需要到银行去贷。所以说利率跟信贷规模的调整同样要审慎做。我们研究宏观调控的时候，经济学应当是理性分析，理性分析就应该从中长期作用跟近期作用结合在一起考虑。目前能够看到的作用，跟潜伏在下面的现在看不到，但将来可能出现的问题，应该事先估计到。这样宏观调控就应该提高到新的水平上来认识。
厉以宁：宏观调控是一个两面刃，对房地产业三个目标方面来说，都可能出现这种情况。第一个目标，让人们购买到自己愿意购买，而且能够买得起房子，这是购买房子这一块。这一条应该说，宏观调控如果做的不好，对消费者正当的需求起到抑制的作用。做得好的话，对限制抑制那些炒房子的行为，单纯哄抬房价的行为起到抑制作用，当然是两方面的作用。第二点，让低收入者也能够有房子住，盖更多的廉价出租房，同样会有影响。廉价出租房是谁来建、谁来租？可能是政府用钱来盖，也可能是私人拿出自己房子的一部分来租。大家可以想到，到国外上学，都是自己租房子住，到处都可以租到房子。不能光靠政府提供廉价出租房，而应该考虑到要用社会资源，社会上更多人能够提供住房，给那些人住。从政府来说，应该想到廉价出租房是一个公益性事业，政府应该有责任帮助建更多的廉价出租房。政府经费有限，不能盖这么多，怎么办？也可以想另外的办法。比如我曾经想过发彩票建房，因为彩票是可以做社会公益性事业，残疾人事业可以发彩票，比如体育运动可以发彩票，廉价出租房是公益性事业，为什么不能发彩票建？发一批彩票建几栋，日积月累下来，廉价出租房不就多了吗？还有让社会上的人把自己空出来的房子拿出来租，收点房租，这不要把它当做投机性行为。如果连房租都高，政府给补贴，单位给补贴，给谁啊？是给职工，让他能够租到房子。这种补贴方式可能更有效。
厉以宁：第三个目标，把房地产作为拉动经济增长的主导性行业，更要两面都要考虑。把不适于长远增长的因素去掉，房地产业应该是发展，因为在中国房地产业还在起步阶段。这个产业在国民经济中的作用还需要进一步认识。我相信房地产业在宏观调控之下将会得到健康发展。
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（ 责任编辑：任宁 ）
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