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业内专家指出，商业地产项目“异地同质化”现象突出，但没有特色很难形成消费热点
空荡荡的街道，一间间大门紧闭的商铺，日前，《每日经济新闻》在位于人民广场附近的中福城商业街看到，除了偶尔几位抄近道的过路人，这里鲜有顾客。
但如今，一个“新襄阳路市场”的构想正在这里萌生。“襄阳路市场那边几个牵头的业主找到我们，准备把业务做到这里来。”中福城专案经理许艺珏向《每日经济新闻》说起这项合作时，表情兴奋。
按照这些襄阳路业主的设想，要把中福城商业街二层4000平方米的场所整体包下进行经营，二层现有的30多间商铺也将被拆成上百个小铺，分租给小业主。
“我们和襄阳路市场不是竞争，而是区域互补，我们所立足的，主要是吸引南京路、人民广场周边地区的酒店顾客。”中福城商业街招商专员赵易坦言，以他们现有的规模和产品丰富程度，并不足以抗衡襄阳路市场。但襄阳路早晚会拆，现在中福城商业街要先把市场培育起来，这将是中福城商业街的机会所在。
据悉，牵头的业主是目前在襄阳路市场经营箱包的福建人。一位熟悉襄阳路市场的人士透露，目前在襄阳路市场经营的福建人以做“仓库”为主，即在市场附近的民居里出售一些国外品牌的水货和A货。
赵易表示，对于可能会涉及到的违法问题现在尚未有预防办法，只能具体问题具体解决。
“可能的合作方式有两种，一是和中福合作经营，二是他们整体租下来后拆给小业主自己经营。”昨日许艺珏透露，目前已进入细节问题的洽谈，如果顺利正式协议将很快签署。
许艺珏还强调，现在的首要任务是把商业街的品牌和特点做起来。而按照此前的构想，中福城商业街的主要目标顾客是青少年群体，定位在休闲性的零售和娱乐为主，比如甜点小食和酒吧等。
显然，“襄阳路市场”的业态与他们的上述想法在一定程度上相冲突。“我们也担心这个问题。”许艺珏承认。尽管如此，“现实的诱惑”却无法抗拒。除了中福城商业街二层以外，他们还考虑把三层也整体拿出来做这个“新襄阳路市场”。
在招商过程中，这一“新襄阳路市场”的卖点也被中福城商业街拿来吸引投资者。不过，不少业内人士对其前景并不看好。
“如果纯粹是形态上对襄阳路市场的简单复制，但规模不够大，名气不够响，拿什么吸引消费者？”上海市商业网点办公室主任浦祖健提出质疑，“现在，商业地产项目‘异地同质化’现象突出，但没有特色很难形成消费热点。”
“从目前来看，中福城商业街没人气，地段也比不上大门开在淮海路的襄阳路市场，此外，品牌也还没做出来。这么好的地段，弄成现在这样挺可惜。”对于中福城商业街目前的闲置，襄阳路市场管理人员表示遗憾。
知情人士指出，中福城商业街之前人气不旺的根源在于其开发商———上海中福集团“捂盘”。据悉，为了赚取更多利润，中福城商业街在卖出1/3后就停止出售，一直闲置。
“住宅可以捂，商铺则不然，中福这样做忽略了对商业地产有重要影响的经营氛围，也导致了现在冷清局面的出现。”该知情人士认为，中福自己的失误耽误了商业街。
尽管商业街几年来一直在招租，但少有入驻者，租金一直在每平方米每天6、7块钱左右徘徊，而几步之遥的福州路，平均租金能达到15元/天/平方米左右。
许艺珏透露，对中福城商业街的“再造”来自于中福集团的资金需求。由于靠近南京东路步行街，有关部门要求中福城三期按照商场来统一规划经营，这样就打破了中福把物业拆成商铺出售并回笼资金的原有操作模式。
南京东路支马路现状尴尬
尽管比邻人民广场和南京路步行街两大人流量最大的商业区，但南京路支马路区域几乎没怎么分享到这两大商圈的种种利好，中福城商业街只是其中个案之一。在这些支马路上，沿街的门店大多经营一些层次较低的服装和餐饮，其中不少因年代久远而显得陈旧不堪。
《每日经济新闻》了解到，早在2001年，黄浦区政府就提出要“改变旧城面貌”，对这片区域做了具体的规划，希望以“特色购物”来吸引消费者，并提出将南京东路步行街的支马路建成欧式休闲街、意大利服饰街以及韩国釜山一条街等特色街区。
“4年过去，这些构想鲜有成效，从客流量和商业氛围来看，这一区域和南京东路步行街、人民广场一带相比依然相去甚远。”一位业内人士评价道。
上海市商业网点办公室主任浦祖健表示，尽管政府从政策上进行了引导，但具体操难度比较大。由于这一带以老房子为主，商业改造难道很大，开发成本和经营成本都很高，市场认可度也有待进一步培养。
相比之下，上海其他的“支马路开发”更为出色。淮海路一带，雁荡路、茂名路、陕西路、长乐路等都已成为各具风情的支马路。南京西路也已形成吴江路、愚园路等沪上知名的特色支马路。
浦祖健指出，在国外，诸如此类的项目往往会有商业基金给予支持，由他们来培育市场并实现物业增值，以从中获利，但是在中国，并没有这样的基金。
在上海市政府网站上，一篇标题为《本市部分中心城区将对支马路商业进行重新整合》（2005年4月18日）的文章中提到，在黄浦区提出的商业“十一五”规划中，再次对南京东路步行街支马路功能进行了重新定位。
“六合路、贵州路、金华路等支马路将一改目前‘盒饭、快餐一条街’、‘非机动车停车街’的形象，未来它们将定位于时尚饰品街、文化休闲街等，目标是为高星级酒店住客提供配套服务。”
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（ 责任编辑：田瑛 ）
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