近两三年以来，我国局部热点城市房地产泡沫问题成为政府、学界及大众关注的对象。各界对局部房地产泡沫产生原因存在较多认识上的差异，而不同的认识会导致截然不同的解决办法。

为什么泡沫的治理效果难以持续？恐怕不是只在供需关系上下功夫如此简单。地方政府作为一种公权力的执行者，在很多方面难辞其咎。

    实际上，从经济学“理性人”的角度讲，说现行制度下房地产泡沫是地方政府的理性选择，并不是冒天下之大不韪。地方政府成为房地产市场中具有各种利益驱动的“逐利主体”。一方面，我国房地产税、费属于地方税体系，由地方政府主导，泡沫推高房地产总体价值，即使税、费比例不变，地方政府也可以获得更高的税、费收入；地方政府还获得土地出让金收益，泡沫提高土地附加值、土地租金，地方政府就可以获取高额土地出让价格或变相收费。另一方面，泡沫拉动地方GDP，迎合了政绩标准，一些地方政府为显示政绩，非常倚重房地产热甚至泡沫的GDP增长效应。

    但是，一些地方官员的个人行为，往往也会被归咎到地方政府身上，对地方政府形象和公信力构成危害。公共选择理论认为，官僚的目标就是追求任意决定的预算最大化，即追求个人控制权最大化(Niskenan, 1971)。我国经济分权体制、官员产生及晋升方式等决定地方官员不能称为中央政府或地方公众利益代理人，地方官员的独立效用与公共利益脱离程度较大，个人控制权扩张的动力更强。个人政绩至大的思维助推房地产泡沫，从这个角度可以得到解释。泡沫膨胀时，投资人、购房人承受发展成本；泡沫破裂时，转变为出资人、购房人及银行承担风险，并最终由中央政府承担。例如，上世纪90年代中期，港商在上海、深圳、广州投资房地产被“套牢”1000亿人民币以上；但投资已变成了楼盘，无法撤资；当时房地产低迷也没有危及地方金融安全，原因是被套牢的资金来自国家银行系统及境外，承担风险者为国家整体金融系统、投资人及购房人。

    正是因为以上原因，我国房地产泡沫区别于国外的市场型泡沫，呈现独有特征。比如，一些地方政府在供需方面“运作”房地产泡沫。手段有这么几种。一是异化土地储备制。土地储备制平抑地价的功能被一些地方政府摒弃，转而实施“非饱和供应，保持卖方市场”政策，同时，通过核定基准地价、招拍挂等方式控制及抬高土地价格。二是限制住房公共品供给。1998年《国务院关于深化住房制度的决定》明确对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障性质的经济适用房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。但一些地方无视国家在完善住房保障制度上的努力，一味强调住房“市场化”。三是竭力扩大辖区内房地产需求。大搞城市拆迁，创造内部刚性需求，加大当地房地产供求缺口，以此拉高房价。引入外部富人需求，攫取更高的保留价格。

    此外，他们还善于理性地激发大众非理性的房价上涨预期。行为金融理论发现，理性交易者消除误价（即价格偏离价值）将承担信息成本、执行成本及误价在一段时间内持续扩大的风险，这使得很多误价无法变成套利机会；并且，在大量噪音交易者存在的情况下，理性垄断交易者最佳策略不是消除误价，而是激发噪音交易者的非理性预期，再利用其非理性预期赚钱，即理性垄断交易者成为误价的制造者。

    近年来全球资产市场误价主要表现为资产泡沫。行为金融市场回馈模型（Robert J.Shiller，2000）认为,资产泡沫由加速因素及增强机制造成。泡沫加速因素包括个人致富神话、乐观投资分析等，这些因素对人们的心理形成冲击，使人们相信一个新的投资时代来临。而泡沫增强机制包括：第一，从价格到价格，即资产价格上涨吸引更多的人参与资产投资，引起资产价格进一步上涨；第二，从价格到GDP到价格，即资产价格上涨带来GDP良好预期，导致资产价格进一步上涨；第三，从价格到收益到价格，即资产价格上涨带来公司收益良好预期，增加资产购买，进一步引起资产价格上涨。

    运用行为金融理论分析可知，一些地方政府利用其行政垄断，从泡沫加速因素及增强机制两方面理性地激发大众非理性的房价上涨预期：不断强调和发布消息，使人们相信一个房地产投资时代已经来临，构成了泡沫加速因素；购房者预期房价上涨而入市抢购，抢购促使价格飞涨，并进一步增强看涨预期。这种泡沫增强机制的形成，却可被辩解为市场供需两旺。

    乐观地讲，目前我国房地产市场整体只是过热而非泡沫，因此，国家采用宏观调控“软着陆”办法，期望各地方政府因地制宜地出台配套治理措施。一些身处房地产泡沫的地方政府却混淆过热与泡沫，要求同样实施“软着陆”办法，让目前高高在上的房价再继续慢慢地上涨，企图营造只涨不跌的价格预期，维持当地房地产泡沫。

    房地产泡沫的常规危害自不言说，在我国现行体制下，它还能强化其他危害，如扰乱宏观资源配置格局，包括抑制其他产业发展、抑制次发达地区发展、产生资金“黑洞”；泡沫引发无序产业转移；泡沫引发社会问题等。因此，如何用发展和务实的眼光来看待房地产市场更深层次的问题，是当务之急，胜过解决表面的供需关系。