王东京：房价的“三个火枪手”

　　连写了两篇文章，对国内房价走势直陈己见。我的推断，房价2年内未必会跌，但10年之后必跌。文章见报后，读者回声四起，褒贬不一。批评的意见，认为房价10年后才跌太遥远，说了等于没说，是废话。我明白读者失望的原因，急着要买房，谁会有耐心等上10年呢？

　　也有细心的读者问：房价2年内不跌，10年后必跌，那么今后3-9年跌不跌？是好问题，值得答。

不过，回答此问题，还得回到对10年后房价的判断上去。先说我的答案，10年后的房价，若人们普遍看跌，那么今天房价马上就会跌；反之，要是多数人看涨，房价就不容易降。换句话说，当下房价走势，一定程度上，取决于人们对未来房价的预期。

　　这是资产定价方面的学问，容我向读者解释：

　　人们购买房产，动机不外有二：一是为了自住，二是为了投资赚钱。作为自住消费，房价当然要由供求定，说过多次，不重复。而用于投资的房产，价格则由房产的未来收益定，不是我的发现，而是美国经济学家费雪的观点。

　　1930年，费雪出版《利息理论》，其中一个重要论点，是说资产价格等于该资产预期收益的贴现。比如，一棵苹果树值多少钱？费雪说，这与当初种植苹果树的成本无关，而是看，苹果树将来能给买主带来多大收益。假定每年提供收益100元，贴现率（银行利率）5%，那么苹果树的价格是2000元；若每年提供的收益仅10元，则苹果树的价格就只值200元。

　　何以如此？让我再举个例子。假定你有2000元，银行年利率5%，那么存银行每年收益100元。现在再假定，有人想卖苹果树给你，价格2000元，而预期的年收益是80元，你会买苹果树吗？当然不会。除非苹果树降到1600元，否则，你绝不会接受。因为果树80元的年收益，只相当1600元的存款利息。

　　理解了这一点，联系到房产，应该不难明白将来房价对今天房价的影响。说10年后房价必跌，那是说10年后房产收益会降，作为投资者，低买高卖才能有赚，明知日后房价会跌，怎会花高价买进呢？所以我判断，今天投资房产的势头不减，价格攀升，一个重要原因，是人们对将来的房价有乐观的预期。

　　是的，今天房价上涨，是因为人们对未来的房价看涨。要追问的是，若人们长期看跌，房价会立马下降吗？理论上说是如此。不过考虑到目前房市的供求，我认为近两年房价不会降。住房是基本必需品，经济学说，必需品需求弹性小，房价长期看跌只会抑制炒房，但不能减少消费，不论房价10年后怎样跌，那些今天无处安身的人，怎会流落街头、等10年后再买房呢？

　　还不止如此。另有三个利益当事人，会千方百计阻挡房价下降。首当其冲的，是房地产企业。作为开发商，投资赚钱天经地义，为争取最大化的利润，当然不希望房价下跌。通常的情形，他们会利用媒体大造舆论，说房产将大幅升值，以误导人们追涨。看看报纸与互联网，那些成天嚷嚷房价要涨的人，其实大多都是开发商。再比如，那些积压已久的楼盘，开发商为何不降价？说到底，是担心消费者形成降价预期。

　　第二个当事人是银行。城门失火，殃及池鱼。银行与开发商，是一根绳上的两只蚂蚱，房价下跌，直接受损的是开发商，但银行也脱不开干系。说大数，银行给开发商的贷款达3万亿，如果开发商不赚钱，银行收贷将遥遥无期。更可怕的是，若房价大跌，开发商破产，银行必受到牵连，即便能拿回些质押房产，但房价下落，银行肯定得不抵失。

　　第三个当事人是地方政府。不管怎么说，房地产已成为地方经济的支柱。发展房产业，不仅能拉动GDP增长，而且财政进账也快。明显的收入，房价高，土地出让金也高，税收也多。由此看，房价上涨，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考虑，地方政府也不希望房价下跌。

　　不要小视这三方的能量。虽说房价下跌的长期趋势不可逆转，但有他们的抵制，房价回落的时间会推迟。问题的重点，还在中央政府的决心。依我看，以上三个当事人中，银行是关键。牵一发动全身。只要央行责令各商业银行收回房地产逾期贷款，开发商就无力恋战，地方政府想扶盘，也鞭长不及。毕竟经济规律不可战胜，与市场死扛，终归不是办法。

　　再说一遍，中期房价走向，受制两大约束，一是社会对长期房价的预期；一是央行的态度。对长期房价的预期，没有调查，到底多少人看跌，我拿不准；而央行是否会下令收贷，眼下还没有迹象。不懂看风水，三年后房价是涨是跌，只有天知道，我不敢说。

　　（作者系中共中央党校经济学部主任、教授；电邮：wangdongjing@263.net）

(责任编辑：李江平)