一波三折杭州开征二手房土地增值税

　　　曾被暂停实施的杭州征收土地增值税计划（详见本报1月5日C1《欲言又止 杭州暂停征收土地增值税》）将从2月起开始落实。

　　浙江中原物业顾问有限公司（下称“中原地产”）、杭州金丰易居房屋置换有限公司（下称“杭州金丰易居”）等中介公司，近日都从杭州市财政局农税征收管理局收到了一纸文件——《关于代征土地增值税的通知》（下称《通知》）。

　　据中原地产品牌管理部总监王慧介绍，“元旦前数日，房产交易中心已经口头通知中介行，从元旦起，对于非普通住宅二手转让强征土地增值税。各家公司纷纷通知旗下各家分行，要求经纪人马上催促正在办理过户手续的客户，力争在政策实施前办好全部手续。”

　　“然而，原本已明朗的政策又重新回到迷雾之中。1月4日，我们再和交易中心联络，得到的答复是征计的细则，已送到（杭州）市政府审批，但审批暂时还未通过，正式对外发布的文件也还没出来，因而暂不征收。”

　　根据《通知》，个人转让非普通住宅：凡居住满5年或5年以上的，免征；居住满3年未满5年的，减半；居住未满3年的按规定计征土地增值税。

　　而土地增值税的征计有两种方式：能出示相关依据的二手房转让，按转让时取得的增值额实行四级超额累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%~100%的部分，税率为40%；超过100%~200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。这种计算方式相当复杂。

　　此外，个人在转让时既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，征收土地增值税扣除项目金额难以确定的，可采取核定征收办法，即按转让二手房交易价格金额的0.5%征收率征收土地增值税。以一套买入价80万元、成交价100万元的非普通住宅为例，采取核定征收办法，具体为：100万×0.5%=5000元。

　　对于上述两种征计的方式，杭州金丰易居总经理周强龙昨天在接受《第一财经日报》采访时称：以原价50万元、成交价70万元的房源为例，如果居住了2年，税费为1.5万元。据此计算，如果能够提供相关数据，所要缴纳的土地增值税为6.75万元；而如果不能提供发票、价格评估报告等单据，即按转让总价的0.5%税率来征收，税款为3500元，两者价差很大。

　　“本着趋利避害的心理，估计大多数人会选择不能提供相关数据的核定征收法。因为近几年杭州二手房价 格处于上行通道，部分老城区房价上涨明显，两者比较，按照不能提供发票的方式来算，更加合算。”周强龙如是说。

　　王慧认为，从总体上说，杭州二手楼市在此次征税范围内的房源不会非常多。判断的依据之一是：2005年杭州市区的二手房成交套数为22000套，其中，140平方米以上的非普通住宅不到总量的10%。

　　浙江裕兴不动产经纪有限公司执行副总裁郑瑛表示：新政频出，对于消费者的心理影响远大于实际效果。然而，此刻课以新税，从长远而言，二手房的成交结构将直接影响到一手新房的买卖，迫使消费者更加热衷于小户型。

　　对于二手房转让征收土地增值税，各地进展不一。与杭州形成比较的是，北京已经先行一步，从去年12月1日起对于个人转让的二手非普通住宅，按转让交易价格全额1%征收土地增值税。上海目前仍处于缄默期，尚未有新政出台的相关消息。

(责任编辑：铭心)