税收调控房价可另辟思路

    □袁秀明

    全国大中城市房地产价格不断上涨,使高房价成为国家宏观调控的一个重要目标。税收政策在调控房地产价格中应当起到重要作用。

但是,目前看,税收没有起到应有的作用,如对二手房征税,之后北京房价创下新高；土地增值税征收后,房价上调,税收向房地产价格转嫁。国家通过税收手段对房地产业进行调控,不但没有遏制住房价的上涨势头,反而产生促涨作用。房地产税收的不成功,使一些人对税收手段调控房价产生怀疑,甚至提出取消对房地产领域征税。税收政策在调控房价中真的无所作为吗？

    很显然,房地产业这块已经做大且还在不断增大的蛋糕,税收应当可以起到重要的调节作用,控制房价过快增长,征税是一个必不可少的手段,税收没有控制住房价上涨,并不意味着税收手段不灵,而是显现出这些税收政策设计不合理,对市场没有考虑周全。笔者不认同现有的征税办法,更不赞同取消房地产税收这种因噎废食的做法,而是建议,税收调节是否应充分考虑市场供求状况,审时度势另辟新思路。

    毫无疑问,任何房地产供给领域的税收都可能成为房地产开发商提高房价的绝好理由,同时,也很可能成为房地产供应量减少的一大罪魁祸首。这已经为事实所证明。但征税毕竟是一个较好的调控手段。那么,如何征税成为问题关键。目前房地产税收主要是在供给领域,因此,税收增加就只能带来房价的高涨。应当看到,最适宜的征税方法莫过于在需求方面做文章,增加需求领域的税收是更为明智的调控房价的方法。

    目前对房地产业的过度需求都是真实需求吗？很显然,答案是否定的。有报道指出,为使市场形成需求旺盛的局面,有些房地产开发商不惜用高价自己购买自己房产的做法,造成房产畅销的假象和气氛,吸引潜在购房者蜂拥高价追捧。这种手段有时成为一些房产商促销中的技法。不仅如此,由于房地产领域存在着严重的投机行为,许多房地产购买者购房不是自住,而是为了倒卖,所以,市场上很大一部分需求是虚假需求。有鉴于此,对房地产需求领域征税,定会大大遏制投机行为的发生。

    对需求领域征税,其方法当然不是简单地对每一个购房者都征税以及征同样的税,而是采取差别的做法。其具体方法建议可否这样进行：政府首先对居民住房有一个统一标准,每个家庭,人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的,当超过这个住房面积标准,如果还希望去购买房产,那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式,超过标准面积越多,所征的税就越高。同时,从可行性方面考虑,这个住房面积标准可以按照行政级别做出划分,比如,部级干部,其住房标准应该较大一些,是一个什么样的标准,以此类推,不同级别有不同的住房面积标准。

    倘若按照这一标准征税,那么有钱人可以任意多买房,但是需要缴纳更多的税金,多买多缴,少买少缴。这体现了公平原则,占用更多资源的人,就要给社会多缴税。而且,没钱人如果现有住房足够居住,也不必非要借钱去买房,不必去羡慕别人购买多处房产,因为多购房者为国家缴税更多了。这种征税方法如果实行,将会防止有钱人过度购买房产,制止房产领域过度投机行为,还可以让房价保持一个理性水平,让无房者通过借钱购房,去实现自己的住房梦想。

    在这种情况下,特别需要国家定期地对房地产市场的需求状况进行调查登记,定期公布调查结果,指导房地产开发企业开发出适销对路的商品房。政府在其中起到应有的服务作用。可以想见,这种征税方法如果能够顺利实施,如今猖獗的炒房现象一定会得到大大的遏制,高房价也将会逐步回落,市场供应量必将逐步增多,房地产泡沫也会越来越小。而且,真实的需求是不需要交纳额外税收的,人们在房产上的开支也会相应地下降。

    要想顺利实施这个征税办法,其中核心问题是抓好落实,政府及时做好市场调查统计工作,制定好住房标准。这将是对房地产非理性需求的极大遏制。也唯有如此,才能真正控制住快速增长的房地产价格,使人们对住房需求及早回归理性。

    (作者简介：袁秀明,澳大利亚南澳大利亚大学市场分析中心博士后)