2006年前11个月,全国70个城市新建商品住房同比涨幅在5.8%-8%之间,尤其是北京、深圳、广州等大城市房价涨幅经常“领跑”全国———每个月的同比涨幅均在10%左右。放眼望去,虽然经历了又一轮更为严厉的宏观调控,全国各大城市房价上涨依旧一路飘红。
政策频增:抑制房价快速上涨幅度和速度
如果给2006年中国房地产市场定性的话,那么它一定是个“政策年”。这一年,以“稳定房价、规范市场”为核心的宏观调控政策及配套政策接连不断并纷纷落地,尤其是有些政策体现出一定强硬的态势,比如“90平米占70%比例”规定、“未封顶楼盘停止按揭”令、“禁止别墅用地审批”等掷地有声的政策,直接导致整个房地产市场游戏规则的改变。
中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为,从2004年开始的连续3年的宏观调控政策,在一定程度上是针对部分城市房地产出现过热现象的未雨绸缪,2005年主要针对不合理的需求进行调控,而2006年则从需求和供给两个方面进行调控,加大中低价位土地和房屋的供应,加大经济适用房、限价房、廉租房的市场供应,同时通过房屋转让征收营业税等方式,继续抑制不合理的需求。
事实的确如此,2006年国家出台的针对房地产行业的调控政策涉及到土地、金融、税务、房屋交易及管理等多个部门,各个部门相继出台了相关的配套政策,而这些政策的指向都非常明确———规范房地产市场秩序,在加大中低价位住宅供应的同时,抑制快速上涨的房价和不合理的需求。
房价猛升:京穗等大城市房价涨幅超10%
尽管楼市调控政策密集出台,但我国各地房价仍呈普涨趋势。“房价合理上涨应该是常态,目前的问题是房价上涨的幅度和速度有些过快,有些城市房价上涨的幅度超过了居民工资收入的增长幅度。”在焦点网举办的“解读供需与房价迷局的论坛”上,参加论坛的房地产经纪公司都这样认为,包括北京、深圳、广州等在内的大部分城市房价都可以用超常规上涨来形容。
来自国家统计局发布的数据显示,今年前11个月新建商品住房销售价格同比上涨幅度在5%-8%之间,其中,北京从6月份开始,上涨的幅度均超过10%,8月份更是达到最高的11.4%。如同坐上高速运行的过山车,2006年的北京楼市在一片叫“停”声中依旧马力十足冲向高位。北京房地产信息网的统计数据显示,2006年1月普通住宅期房预售均价为7122元/平米,而到10月份则达到8728元/平米。
同样,广州、深圳等地的房价从去年底到今年上半年“大举反攻”:1月份深圳房价同比增长10%,高居全国大城市之首;2月份增长11.1%,均价达到8200元/平米;今年一季度,广州市中心区房价上涨14%,老城区房价突破万元大关。
供地渐多:北京前11月出让1078公顷住宅土地
“2004年土地大限以后,北京土地供应量明显下降,土地开发量也在下降,2005年比2004年就下降了50%左右,但实际需求量并没有太大的变化,这也决定了房价在2006年的上升。”顾云昌表示。
“各地的土地储备中心经过两年的土地整理开发,土地供应从2006年开始有所增加。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛风瑞这样表示。事实的确如此。比如,上海2006年土地供应计划中的1500公顷住宅供地计划今年全部完成,北京前11个月已经办理完出让手续的住宅用地为1078公顷,是年度土地供应计划的57%,是去年同期供应量579公顷的186%.“需要指出的是,住宅土地供应量大幅度超过去年。”北京市国土资源局政策研究室主任孙惠林说。但在土地供应加速的同时,土地价格也呈现上涨的局面,第三季度北京综合地价达3503元/平米。
土地资源不可再生的特征,使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化的特征,但随着以拆迁成本为主的土地一级开发成本的增加,将来也必然使得土地成本上升。
“从长远来看,土地成本和房价一样,上涨应该是一个常态。”
一位业界资深人士如是说。
「关键词」90平米占70%
2006年的房地产宏观调控政策中,指向性最明显的就是中低价位、中小套型住宅的供应,尤其是“90平米占70%”条令。由此带来的是中低价位、中小套型住宅的土地供应数量增加,但形成市场供应需要在2007年下半年才体现。比如,今年8月份起,深圳、广州、上海等城市在新出让的土地中明确表明90平米住宅所占的比例;北京在第三季度和第四季度通过招标出让的土地中,“90平米70%”比例几乎成了能否中标的必需条件,包括东坝地块、广渠路36号地等。
本报记者 张学冬 (责任编辑:铭心) |