孟晓苏：取消期房 房价将更猛烈的上涨

　　4月29日，在清华大学金融论坛上，李稻葵、方星海、莫天全、孟晓苏、刘纪鹏、易宪容、吴晓求、张陶伟、王洪9位专家就"股市与楼市:理性还是非理性繁荣"话题展开激烈的讨论。搜狐财经进行全程直播，以下是论坛现场实录：

　　李稻葵：我这儿收集了很多问题，我总结出四个，请各位挑最感兴趣的问题回答。

　　两个关于股市的问题，第一个是说，央行平凡的提高基准利率、提高存款准备金率，这个对股市有什么影响？第二个是说，股指期货的推

　　出对于股市的发展有没有什么重要影响，包括会不会使我们的股票价格走向理性？

　　两个关于楼市的问题，第一个是说，日前发改委提出要改变房地产支柱产业利率的说法，是否为政府开始实施楼市降温提出了信号。第二个是说，取消期房销售的政策，未来如果实行对楼市的影响是什么样的？

　　易宪容：我来讲最后一个问题。这个住房制度对我们房价是有影响的，其实中国房地产市场快速发展、快速繁荣，其实就是最后一个问题。我是05年开始做了一个住房报告，大概写了6、7万字，我就对世界整个住房做了一个考察，我就发现中国的住房制度是什么制度呢？是一个单边风险制度，把国外那些有利的房地产企业一点点接过来，对不利于消费者就把它剔除掉。为什么呢？很简单，国外的住房基金制度，任何一家企业要进行住房预售不是每家企业都可以做的，一个是有一个严格的市场准入。就是说你企业有没有好的信用，你这个项目有没有做严格的考察。另外，如果房地产开发几年做预售的时候，都是有好的合同写进去的，就是你可以签订交5%、10%的定金，也可以多元化选择，消费者和房地产开发企业经过反复的谈判达到自己最满意的结果，但是中国只要做住房预售就给房地产开发企业先交了20%的首付款，80%一次性交给房地产开发企业。

　　第三方面，任何国家的住房预售款来讲，不是交给房地产开发企业，人家都是第三者保险的。比如说委托律师事务所，这个钱预售以后，房地产企业项目到哪里，从第三者保险那个地方，特别是香港，香港政府有一个严格的管理机构，你住房预售款一定要进入这个机构，否则不行。在中国是什么，做预售款的时候，全部把钱给房地产开发企业，你想想看，这样的一个住房预售制度对谁最有利啊？肯定是房地产开发企业，所以不利的是我们消费者的利益。所以住房预售制度来讲，现在我听说要对住房预售要改变，所以如果这个改变对房地产影响会很大。大家也知道，2005年央行发了2004年房地产经营报告，里面提出了一点点建议住房预售制度的取消，房地产马上怎么样，我们的政府部门公开以

　　新闻发言人的制度说不能取消住房预售制度，凭什么人家一建议你用新闻发言人反对，不合适。关键是住房预售制度对我们房地产企业还是一个制度，而且这个制度是风险单边承担机制。

　　我最近在清华讲课的时候就举了一个概念，我们国际性惯例就是选择性的国际惯例，哪个问题对我所制定的制度有利我就引进来。任何制度都是一个利益均衡、风险均衡的机制，所以住房预售制度变化可能对我们影响是很大的。

　　李稻葵：咱们来自于房地产的两位老总，对于期房销售你们是什么态度，你们觉得应该取消还是不应该取消？

　　孟晓苏：提出要取消期房销售还是从金融界提出的，而不是从建设系统出的。从去年的数据看，我们去年房地产销售额达到了2万亿，其中期房销售占了其中的70%。能不能把这70%都取消掉呢？我想我们没有人敢于制定这样的非理性政策。正如宪容讲的单边风险承担，我认为同时还是单边利益承受，因为期房预售不光是转移掉了一部分风险，也使购买者获得了一部分收益，因为毕竟期房比现房要便宜，假如要取消期房，我看直接效果之一就是房价更猛烈的上涨，这更不符合老百姓的要求。

　　莫天全：刚才易老师也说到2005年金融报告，实际上跟我们的情况有关系，为什么呢？谁做的呢？是央行研究局的副局长张涛同志，是我们经管学院的。所以当时出来以后打电话说实际上是提一个建议给大家作为一个思考，但是真正要执行也不是他们的事，把这个来源还是说一下。

　　除了刚才说的能不能取消这个，我觉得资金监管好像已经要开始了，就是二手房的资金监管已经在实行了，但是新房的资金监管我听说很快就要开始了，这个影响就很大了。期房刚刚孟博士说的70%，去年的小受大部分还是期房，一旦取消这个期房，或者如果一刀切，有可能带来很多后续的问题，不知道该怎么办。

　　李稻葵：反正我作为消费者给你们开发商提供一个小意见，你们期房的图片太漂亮了，可是交房的时候只有失望没有惊喜。

　　关于股市指数期货出台对股市有什么影响，央行的政策对股市有什么影响，请各位回答一下。

　　方星海：这个问题我想说一下，指数期货出来，我觉得最好之处，没有什么完美的时间点，事先很难定。最好的办法就是提早两个月或者三个月公布哪一天哪一日股指期货要推出。市场一定要形成一个自我调节机制，就是说市场达到哪点上应该有一个内在调节机制，我们现在市场是比较刚性、脆性比较大的，要么长期的形式一下子涨到特别高，高了又调到，这是不利的。所以尽快推出对整个市场的长期发展绝对是有好处的，但是因为时间，不要说明天突然公布，这个是不太好的。

　　央行的政策我想说一点什么呢？刚刚停下来很多人觉得我们现在的东西很多，股市、房价上涨根本就是自然现象。我觉得这个观点有一定的道理，因为你看看全世界的流动性都很强，不是说全世界的股市都在那里飞涨，也不见得。成熟的市场，尤其是美国的市场，股市收入目前还是处于比较低的状况。从我们国家来看流动性的多也不是今年才开始多的，02年就开始了，最近几年说外汇储备很多，这只是流动性增长的一个动因，我们看看流动性调控的标准，并不是说06年、07年的增长速度突然高于了02年、03年的增长速度，我看了一下并没有出现什么突然的增速。我觉得股市的增长比较快的，不能把流动性归结为唯一的原因，我觉得股市内在的很多机制的完善加快，比如说提出新股的发行可以加快的这么多，为什么不赶紧回归呢，这是我提出自我调节的建议要抓起来。

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