北京合作建房倡导者于凌罡:2008年末房价现拐点

　　“北京楼市成交量下降是因为供应量也在减少。”这是目前业界比较流行的一种说法。但5月8日，北京市建委公布的数据说明，今年五一期间，北京楼市成交量暴跌是建立在供应量增长的基础上的：

　　今年4月份北京市商品房预售登记套数为12894套，比3月份上升18.2%；登记面积为172万平方米，比3月份上升20.7%。

其中商品住宅预售套数为10346套，登记面积为132万平方米，也比3月份大幅上升。在个盘预售许可的数量上，4月份达47个项目，也比3月份增加27个，上升74.1%。

　　而北京价位偏高的现房成交量却跌至低谷，约100套左右，是2001年以来五一期间最低的。建立在供应量增长基础上的如此低量成交不禁使人们产生了对高烧不退的北京房价下降的期待——北京房价是否将出现拐点？近日，中国经济时报记者为此采访了北京合作建房的倡导者于凌罡。

　　2008年末北京房价现拐点？

　　中国经济时报：我们想知道，作为一个合作建房的著名倡导者，你对北京房价的预测分析是怎样的？你认为北京房价何时出现拐点？

　　于凌罡：北京的房价涨疯了。2007年一季度，朝阳区期房均价每平米14564元。而北京住房的空置成灾，仅朝阳区就空置88.2万平米，这还是公开的数字。北京楼市的泡沫要破了！连五一前夕发表的中国社科院《2007年房地产蓝皮书》都承认房价房租比超过270。2007年北京商品房销售将呈现“明显虚涨”，即价格快涨，成交锐减！

　　大家都知道，2008年末，北京必将经历房价拐点，只是信不信而已。北京房价回落，必然在2010年前后的两年内开始并完成。

　　北京房价预计应为(已考虑通货膨胀因素)：

　　2007年：均价10000上下浮动 3%，但有价无市，市场出现僵持局面。

　　2008年：均价9300上下浮动3%，开始明显回落，出现二手房增量。

　　2009年：均价8300上下浮动3%，郊居化比例增加，拉低平均价格。

　　2010年：均价7500上下浮动3%，郊居化达到拐点，超过50%，房价明显回落。

　　2011年：均价6800，上下浮动3%，郊居化和新城效应体现，房价回归理性。

　　北京实际楼面成本每平米不到5390元

　　中国经济时报：你做出上述预测依据的是什么？

　　于凌罡：其中重要的一条是，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。住房虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。决定房子价值的，绝对不永远仅仅是地段。

　　先谈谈我对房地产开发成本的分析：

　　一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。

　　在分析这些成本之前，要说一下什么叫“楼面成本”。楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。

　　土地成本由两部分组成：

　　⒈土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅903.8元。

　　⒉拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅1970元。

　　建安成本由三部分组成：

　　⒈市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过250元。

　　⒉建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万元，但只有8000平米在地面以上，楼面成本＝1300万÷８300平米＝1566.2元。如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。

　　⒊节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。

　　管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成。目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。

　　利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然。由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%。所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。

　　税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于与客户合同、按揭有关，所以很难规避；只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。

　　综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：

　　楼面土地成本(903.8＋1970)＝ 2873.8元＋楼面建安成本(250＋1566.2 ＋ 300)＝2116.2元＋楼面管理成本250元 ＋楼面利息成本350元＋楼面税费成本 400元

　　合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到5390元。

　　仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63%＝(8792-5390)÷５390。所以，房价完全有下降的空间和可能。

　　郊居化和限价房剧增将使房价回落

　　中国经济时报：看来，你确实是一个建房专家了，如果购房者都像你一样算得这样清楚，还会追涨不止、盲目投资吗？

　　于凌罡：我希望大家都认清楚，开发建房的成本并不高，而开发商的利润却这么高，我们为什么一定要被“宰”得这样狠呢？这就是我执著于老百姓合作建房的重要原因。

　　我相信，郊居化和北京房价回归，已经是一种挡不住的必然。

　　从供应方面看，2008年以后，北京的郊居化进程会加速，住房供应将逐渐以新城为主，所以，占比例最高(1970元，32.89%)的拆迁成本将迅速回落，同时，开发企业的资金压力将逐渐减轻(最近连续几年都在收紧)。

　　在2009年到2011年，新城房屋供应占总量的比例将越来越大，预计为：2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城将成为趋势。

　　随着郊区住房供应所占比例的增加，北京总成交面积中，低房价商品房所占比例将越来越高；而且到2008年，均价7000元／平方米以内、占总供应10%的限价房供应，将显示威力。限价房和郊区住房所占比例的增加，将给平均房价带来不可忽视的影响。所以北京的住房销售均价，在2008年后会有明显的回落。

　　现在关键是政府怎么做，特别是新城建设，要改变现在不合理的期房预售制度，通过合理的房价让老百姓自愿去还月供，并且把50%的新城配套收益交给政府。这才是可持续发展的道路。

　　中国经济时报：看来，你对房价的下降和老百姓住房问题的解决是有信心的。

　　于凌罡：是的。对于房价，我们应该冷静对待，并接受客观存在的事实。要相信一点：政府和官员不是等同的，政府的利益始终在被损害。所以，政府一定会有一天站到老百姓的一边，打击那些犯罪分子。偷逃税款、野蛮拆迁、擅改规划、虚假销售、违规骗贷，都不会有好下场。

　　随着市场经济的发展，北京的房价收入比，一定会逐渐接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的价格，将回归到北京市平均工资的10倍。让双职工家庭，可以用五年的收入轻松购买到一套属于自己的住宅。(谢光飞）