房价虚高非虚言 万元高档楼盘成本仅6000元/平

 

 ■上海陆家嘴地区高档写字楼、公寓云集 

 

　　小股东爆料其参股的上海陆家嘴中央公寓项目存在非正常利润空间———

　　上海一直是中国房价飙升的引领者，率先突破每平方米万元，率先创下每平方米10万元以上的天价纪录，高房价的背后成本是多少？利润是多少？公众并不知情。近日，中央电视台《新闻调查》接到上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表的反映，他们发现自己公司参股的楼盘———陆家嘴中央公寓在开发过程中有很多不正常的现象。这个对外公开售价每平方米1.7万元的楼盘当中仍然存在着较大的非正常利润空间，而知情人告诉记者在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素，致使房价抬高。

这种情况属实吗？高房价的背后到底隐藏着什么样不为人知的秘密呢？央视《新闻调查》日前在上海进行了相关调查。

　　知情人解密小股东疑问

　　陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%和10%的股份。阎启忠，耀国能源公司的总经理助理，作为10%小股东的代表，他对于整个公司的项目运作有很多疑问。

　　知情人告诉《新闻调查》，陆家嘴房地产联合公司董事长是大股东派出的毛德明，但公司实际由总经理高宝泉控制，他是世纪道公司董事长曹建英的丈夫。联合公司的矛盾正是小股东对中股东的不信任造成的。而这其中种种的猜测和怀疑，很大程度是由于到目前为止，小股东还不了解整个项目的真实成本以及账目的真实情况。

　　虚高成本如何推算而来

　　没有明确的工程结算，那么小股东对于虚高的成本推算又从何而来呢？原来中央公寓所有股东曾在2006年参与过一次利润的分配。在联合公司的财务账目上清楚地显示，2006年8月份之前公司的主营业务一栏没有填任何数字，利润显示为亏损，而仅仅一个月后，主营业务就有了18个亿的收入。

　　记者问阎启忠：“既然你们到现在为止也没有查账，你怎么能够确定说这个成本里面有虚高的成分？”阎启忠的回答是：“一下子冒出来18个亿的收入和5亿多的利润，那么，告诉我们18个亿只有5亿多利润，除掉正常的营运成本和税收，已经用掉十多个亿，用于这个房屋的造价成本上了。平摊到每个面积里面，其实不要我们去算，不要他的那个原始凭证已经达到每平方米造价在1万元以上了。”

　　陆家嘴联合公司随后从利润中拿出4亿元分红，按照参股的比例，小股东耀国能源公司分到了4000万元。然而令人奇怪的是，《新闻调查》在上海采访期间，报纸上刊登出的中央公寓销售广告上清楚地显示，这个项目还有848套住房可以销售，但实际上中央公寓只有1002套房子。也就是说，卖出的房子总的销售收入不会超出3个亿，那么公司18个亿的销售收入和4个亿的利润又是怎么来的呢？

　　那么，这848套房子是真的要销出去的房子吗？阎启忠称：“如果他这个是真的，销售收入18个亿又是假的，如果我说销售收入18个亿是假的话，这个销售收入产生的那个利润我已经分到了，那它又是真的。那么这个公司同时出来了这两个信息，产生了一个矛和一个盾了，他制造了矛盾，我没办法解决的呀。”

　　谁是价格受益人

　　《新闻调查》在网上找到的中央公寓从2003年11月开盘到目前为止的销售价格表，首期开盘价格是一万元，但是普通人根本拿不到这个价格的房子。3年之内这个房价已经上涨了70%。可以想象这其中的利润发生了巨大的变化，那么究竟谁是这些利润的受益者呢？

　　除看不到结算报告、造价虚高和虚假宣传外，小股东还发现了中央公寓在2004年首期开盘销售时发生的一件更为离谱的事情。当时，中央公寓对面的香梅公寓已经卖到了每平方米1.5万元的价格。而环境和质量都优于香梅公寓的中央公寓开盘价却低到了令人不可思议的地步，它的开盘价格不到一万，怎么会有这样的亏本生意呢？

　　记者来到浦东区房地产交易中心查询，发现一名叫吴均军的业主在同一天内购买了15套中央公寓的房子。

　　吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，在这份她购买中央公寓房产的部分明细单中，清楚地显示她于2004年11月17日一天之内签约购买了这些房产。那么作为公司的高层领导，她怎么会在一天之内购买这么多房产呢？

　　为了买这15套房子，吴均军在同一天之内向4家银行一共贷了将近1000万，这样的一种操作方式和这样的贷款数额对于银行来说是存在着巨大的经营风险的。那么，她怎么能拿到这笔贷款呢？记者称想要在近期贷款购买15套房子，银行工作人员建议记者把15套房子拆分成几份，每份四五套再贷款。银行工作人员表示：“4到5套我们可以承受。”

　　记者发现，银行正是为了争取更多贷款业绩而不惜违规操作，而监管上的漏洞又为投机者打开了绿灯。这15套房产，作为公司监事的吴均军在2004年贷款购买时，每平方米的均价大概在一万元左右，每一套建筑面积大多在120至150平方米之间。那么如果按照今天的市场价来计算的话，全部卖掉这些房产，她可以赚到1000万元以上的利润。

　　“温州帮”再现中央公寓

　　记者采访中见到了部分中央公寓业主名单，上面的地址显示，绝大部分的房子被用江苏、浙江身份证登记的人买走了，其中很多人来自温州。那么在中央公寓的1002套房子里究竟有多少房子是被温州炒房团买走了？记者在售楼处了解了相关情况。

　　中央公寓售楼处工作人员称：“当时卖的时候，确实，他们温州人眼光也不错，那时候卖一万块左右的，刚开盘国内很少有人来买，只有温州人。”

　　温州炒房团不仅是房价攀升的原因之一，也成为高房价的直接受益者。在专门做中央公寓二手房的一家中介公司，一位小伙子告诉记者，他的绝大多数客户都是温州人。

　　一名中介公司工作人员还向记者描述了他接触到的温州炒房团：“上次我到温州去，我以为他会开个车来接我的，在我印象中我当时想的，最起码开个君威来接我。他骑个自行车，一手拎一个热水瓶来了。我的娘！我当时看了很纳闷，我郁闷。我想是不是他，到家去连个车也不舍得打。到家里一看，一个四方的木桌子，有点复古那种形式的，上面都是香啊、灰啊、蔬菜。拿个袖子就这样擦擦，坐，一杯水给你放在那里。当时我回来跟他们说，他们都不相信，我说这是事实。”

　　另外，调查中记者发现，在中央公寓面向市场后的几年里，一部分被公司的高层优惠购买，还有的被炒房团囤积下来，他们都在等待一个满意的价格向外出售，于是在这样的操作中，楼价又有了上涨的空间和理由，而付出代价的只有最后买房的消费者。

　　核心调查：中央公寓成本价格之争

　　为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，除了阎启忠，记者还电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。显然，双方无法达成一致。

　　记者：是这样，我们今天接到一份举报的材料，反映中央公寓的情况，所以向您作一个简单的了解，中央公寓现在造价的成本到底多高呢？

　　毛德明：这我不能告诉你，股东会没有通过的事情我怎么能告诉你。

　　记者：小股东说他们不知情，他说他估算的成本在6000元左右。

　　毛德明：他估算就估算了吗？是要审计的。

　　记者：除了地价成本，你是说4000块钱这个工程造价对这个楼盘来说够了？

　　阎启忠：已经是上限了，已经是标准的上限了。

　　记者：如果按照你说的每一平方米高出去6000块钱造价的话。

　　阎启忠：那就不得了，那可能就是6个亿。

　　小股东所怀疑的每平方米6000块钱的差价是否属实？它们又是从哪些地方虚高出来呢？记者首先对工程材料的价格进行调查。资料显示，2003年联合公司以2358元每平方米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东推算，土地成本平摊到成品房中每平方米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。

　　记者找到了中央公寓的涂料招投标记录表，上面清楚地显示，在3家公司的投标中，经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。知情人称：“其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28块左右，而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的，要求他增加。”

　　中央公寓在钢材、电梯、铝合金门窗这些项目上都不同程度存在这样的问题。一般情况下单靠材料工程这部分是无法虚高成这么大的数字的，但是如果开发商、投资监理、工程监理和工程队的主要负责人能够四方合一，那么再高的价格也是必然的，而且你也无法查出来，这是很多房地产公司的秘密。

　　记者访谈

　　中央公寓存在人为“黑洞”

　　记者：作为中央公寓的开发商的股东之一，你现在告诉我们在这个公寓的开发过程当中它的价格存在很多不正常的因素，你指什么？

　　阎启忠：比如说(工程)造价加土地价格，我们的成本应该在6000元左右，事实上我们看到的已经在1.2万元左右了。

　　记者：高出6000？

　　阎启忠：对。

　　记者：那么，6000这个成本到哪里去了呢？

　　阎启忠：而事实上我们这个价格，在市场上还是被认可的，那我就感到问题的严重性。

　　记者：你指什么？

　　阎启忠：我们这里面造价差异将近1倍，而我们的价格在市场上还认为是合理的，那我不敢往下想整个房地产行业会有什么更大的问题在里面。

　　记者：你是说这1.2万元是明显虚高出来的？

　　阎启忠：不是虚高，是有一个黑洞在里面，有一个不正常的人为故意在里面。

　　记者：老百姓不明白的是房地产商开发一个房子，他当然希望自己的成本降低一点，利润会更高，他怎么会故意把这个造价给抬上去呢？

　　阎启忠：到现在还跟你说，我是小股东呀。连知情权都没有，不要说话语权了，不要说参与管理了。那么，我告诉你了，价格是真的，实际的价格超出那么多也是真的，老百姓买不起房，整个市场就这个状况也是真的。那么这里面到底问题出在哪儿？我只能把这个现象告诉你。