固定利率房贷再成焦点 年初选择固贷者已显优势

　　　央行在两个月的时间里两次上调存贷款利率，让市场产生中国已进入加息周期的猜想，目前，由于食品价格飙升，使得通货膨胀压力再次加大，加息预期一时又兴起。在存在持续多次加息预期的情况下，固定利率房贷再度成为市场关注的焦点。

　　所谓固定利率贷款就是指，在贷款合同签订时设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。

　　对于固定利率房贷而言，加息原本是好事，不过这次加息出现了新的动向，央行一改以往存贷款同步加息的策略，在存款基准利率上调0.27个百分点的情况下，贷款基准利率却只加了0.18个百分点，使得存贷款利差缩小。

　　个别银行淡出固贷市场

　　由于加息方向改变，对固定利率房贷而言，是一个打击，目前有个别银行更改了房贷发展策略，逐渐淡出固定利率房贷市场。近日，招商银行的业务员向记者表示，目前招行已不再普遍推广固定利率房贷，如果有客户强烈要求做固定利率房贷，可以量身定做产品。

　　记者咨询了另外一家银行的支行信贷部，工作人员也表示，现在很少有人在该信贷中心办理固定利率房贷。不过，光大银行方面有关人士表示，由于该行的产品在利率上具有一定的优势，加息以来，固定利率房贷业务量有明显的增长，客户以年轻人居多。

　　固贷利率略高于普通房贷

　　目前，在广州市场上，光大银行固定利率房贷的最新利率已调整到位，农业银行则估计下周才能最后确定。

　　记者发现，与贷款基准利率上调幅度相比，光大银行这次固定利率房贷的上调幅度有所扩大。按央行的加息决定，5年以下的贷款加息幅度为0.18个百分点，5年以上贷款的加息幅度则仅为0.09个百分点。而此次光大银行各期限的固定利率房贷加息幅度皆为0.21个百分点。不过，利率调整后，光大银行的固定利率房贷基准利率仍然比贷款基准利率低(见表)，其中3年期的低0.42个百分点，5年期的低0.51个百分点，10年期的低0.54个百分点。

　　对于优质客户而言，由于普通房贷可以在基准利率上下浮15%，而光大银行的固定利率房贷的下浮空间在10%以内，目前而言，固定利率房贷的利率仍然比浮动利率房贷略高。其中3年期的低0.0225个百分点，5年期的低0.0495个百分点，10年期的低0.06个百分点(见表)。

　　年初选择的固贷已显优势

　　判断固定利率房贷是否划算，一者取决于银行固定利率房贷和浮动利率房贷的利差大小，二者取决于未来利率的走势。例如，今年年初，光大银行的5年期固定利率房贷的优惠利率为5.73%，当时比普通房贷利率5.508%高0.222个百分点。然而央行加息两次后，5年期普通房贷的优惠利率已由5.508%上调为5.8905%，已经比年初选择的固定利率房贷高出0.1605个百分点。

　　去年底，李先生向光大银行贷了30万元5年期固定利率房贷，从今年1月开始还款，当时光大银行的5年期固定利率房贷优惠利率为5.73%，用等额本金的方式还款的话，则在5年的还款期内，李先生的还款额总计为343691.25元，其中利息为43691.25元。

　　如果当初李先生采用的是浮动利率房贷的话，则今年加了两次息后，从明年开始，李先生房贷的利率将上调为5.8905%，5年中李先生的还款总额将为343870元，比固定利率房贷多支付179元。如果央行再次加息，且在今后5年内不会减息，则固定利率房贷节省的利息支出会更多。

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　　固定利率VS浮动利率

　　假设目前申请30万元的5年期房贷，从今年9月开始还款，如果选择光大银行的固定利率房贷，则目前的优惠利率为5.94%，选择等额本息方式还款，5年下来总共还款额为347488元。

　　假设央行此后不再加息，5年期贷款基准利率保持在6.93%不变，则住房贷款优惠利率下浮15%后为5.8905%，选择浮动利率房贷，以等额本息方式还款，还款总额将为347075元，比选择固定利率房贷节省413元利息。

　　如果今年内央行将5年期的贷款基准利率上调0.18个百分点至7.11%，下浮15%后为6.0435%，则选择浮动利率房贷的话，以等额本息方式还款，5年下来总共支付本息348198元，比固定利率房贷多支付710元利息。

　　如果今年内央行以同样的幅度再加息两次，则明年1月后，浮动房贷利率上调为6.1965%，5年下来共支付本息349321元，比固定利率房贷多支付1833元利息。

　　适合人群：

　　有升息预期以及为了锁定贷款成本的投资者。

　　不适合的人群：

　　一般来说，固定利率房贷在还贷初期的还款金额会比浮动利率房贷高，因此对那些目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷可能更适合。计划短期内提前还贷或者想增加还款额的购房者，也不要考虑固定利率房贷。

　　房产投资者也不适合该项房贷产品。因为几年之后房子就会转卖出去，而购房初期却要负担更多的房供，这显然会增加投资成本。同样，那些以租养贷的房产投资者也没有必要选择固定利率房贷。

　　此外，贷款金额较多的客户在选择该项业务时也需谨慎。多数固定利率贷款的期限都为3年、5年，最长也不过10年，相对于日益增加的贷款余额来说太短，最好采取固定利率与浮动利率相结合的方式。(方利平)