北海楼市再次"起飞" 又一次泡沫翻腾的起点?

　　见过房价上涨，但还很少见到房价这样飞涨！

　　位于广西壮族自治区南部的北海市今年以来频频在发改委和统计局70个大中城市房价“排行榜”中独占鳌头，而且在与去年同比大幅上涨的同时，月度之间的环比数据也高得惊人。

　　北海，无论说房价高涨是政策激励所致，还是炒房一族发现了新的热土，过快的房价上涨似乎已开始吊起投资和投机客的胃口，也使当地房地产业出现一定的低烧，而其房地产市场真正稳固的基础——经济增长和人口流入，其积淀似乎还有待时日。

　　4月份，全国新建70个大中城市商品住房销售价格同比、环比涨幅第一的城市是北海，这一记录已经保持了3个月，依靠同比23.6%的惊人涨幅，北海力压深圳(11.3%)和北京(10.7%)，夺得第一，而环比3%—4%的数字也不禁让人推算如果首付比例为30%，那么，每个月房价上涨可以带给购房者10%以上的惊人收益。

　　这个早在1992年—1993年房地产泡沫就翻腾过的北海，这个在90年代就出现过每平方米万元住房的北海，此次又成为房价飙涨的急先锋。

　　走在北海街头，昔日泡沫破裂后留下的“烂尾楼”还不时可以望见，但其中的大部分都已经或正在装修和粉刷，可见它们正在被“盘活”。

　　但这次房价的飙升会是又一次泡沫翻腾的起点吗？北海市长连友农日前肯定地说，北海房价上涨属于正常，不是泡沫经济，而且未来房价涨幅可能继续领跑。

　　价涨量跌的北海楼市

　　近年来，北海房价从泡沫破灭后的最低点800元/平方米开始回升，呈现明显加速态势。如果说烂尾楼的处理使得北海房价开始恢复性反弹，那么，从2006年开始，北海房价出现加速上涨态势。目前，炒房团的出现及当前由于北海土地重新规划导致的新房供给不足进一步拉高了北海房价。

　　初看北海整体房价并不高，至少和其他沿海城市相比，这个房价水平还是14个沿海开放城市中最低的。连友农透露，现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格为2300元左右，而同为沿海开放城市的大连市今年的平均房价约为7500元。

　　连友农说，北海房价增幅大是因为以前房价过低，1993年，北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平方米10000元人民币一直跌到400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程。2006年底前，北海市销售的商品房大都是从前的烂尾楼，这些房子经过房地产开发商重新翻新和包装后，多数按每平方米1200元左右的价格出售。而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就达每平方米1500元左右。

　　目前，北海市可售的公寓房中，价格最低的公寓距市中心约10分钟车程，这个楼盘的清盘价格为每平方米1700元，而价格最高的公寓距银滩仅3分钟车程，这个酒店式管理的公寓每平方米价格已超过5000元，而且这还是未建好的附楼价格。据知情人士介绍，已经售完的主楼转让价格已超过6000元。

　　这些公寓楼大多是2003年以后新建的楼盘，土地使用年限一般都是70年，与其他城市相比价格并不高。

　　“要订就抓紧哦，反正没剩几套了，过几天可能还会涨价！”不少售楼小姐说，现在北海的房子卖得很快，而且价格也比其他沿海地方低。

　　相比之下，北海市的别墅显得更为稀缺，几乎所有的可售别墅都只剩下几套未售房。其中，一个价格较高楼盘的售楼小姐介绍，虽然这个楼盘还未完全封顶，但已经订出大半，由于这片楼盘是新建的，并且都是框架结构别墅，所以价格较高每平方米4000多元。

　　“我们是1993年拿的地，土地使用权50年，现在还剩下30几年吧。”售楼小姐说，北海的别墅大多是90年代拿到的土地。分析人士称，如果按照70年的产权折算，这样的别墅相当于8000元一平方米。

　　同样是别墅即使位置相近，但因房屋置地或新楼旧楼的区别价格差别也很大。有个楼盘是砖混结构的，而且有一些是“老楼”，所以价格在每平方米3000元左右。

　　总体来看，框架混凝土结构的别墅价格都高于砖混结构别墅。但是，由于目前北海已经停止批准别墅土地，而目前可售别墅所使用土地大多是在上个世纪90年代取得的，因此，这些别墅的土地使用年限在30多年至50多年左右，如果考虑到这些楼盘土地使用年限，相对于其他公寓楼70年左右的土地使用年限来看，与新开盘的公寓楼相比这些别墅价格比较高。

　　目前，由于北部湾开发整体规划等原因，不少楼盘虽已规划，但都迟迟未开工建设，因此，可售新房数量在减少，可供选择的余地也不大，而别墅更是由于这两年已经不再审批而显得更加稀缺。

　　“如果你想买朝向比较好的房子，我可以给一些寄售房屋的客人联系，价格比我们现在的售价还要低一点，但是，就是需要首付多一些。”一位售楼小姐悄悄地告诉记者。所谓“寄售”就是某些炒房者与售楼小姐或者开发商达成协议转让其已付过订金或者首付款的房屋。

　　走访过几个楼盘，几乎都可以发现这种寄售的房屋，从这些转让的房屋价格上看，这种二手房价格一般都与可售新房相当，甚至有部分“寄售房”价格低于可售新房。