易宪容：巨大的土地房产增值该如何分配

　　最近，有不少经济学家指出，在未来十年中，中国的土地问题将成为最为尖锐、最为矛盾突出的问题，因为在中国城市化的过程中，每年1万亿元至2万亿元的土地增值收入，将成为利益争夺的焦点。

　　经历了近30年的经济改革，整个中国社会不仅积累了大量的财富，也正在经历一个前所未有的资本化过程。

比如说中国经济货币化的程度（M2/GDP），1978年仅31%，目前已经达到180%以上了。特别是近十多年来，随着经济改革的深入，中国经济进入一个全面资本化的过程，即“财富”转化为“资本”的过程。先是股票市场产生与发展，让上市公司的资产和未来收入流折现为“资本”；1998年以来的住房制度改革、住房分配的货币化与市场化，让国家所持有的土地资源逐渐地折现为“资本”，体现在个人财富之中；此外，国家自然资源转让、个人未来劳动收入流的按揭、政府未来财政收入流的折现等都是一个个的资本化过程。

　　在中国的资本化过程中，国有土地使用权的折现与增值成为财富的转移及分配中最为重要的方面。在住房分配货币化之前，由于土地使用权不能自由地进入市场，因此其价值也就无法显现出来。但在1998年住房制度改革之后，国有土地使用权可以进入市场进行交易，它的价值就很快地显现出来。统计显示，目前中国有住宅总面积为375亿平方米，其中30%城市住宅为商品房，70%乡村房屋为不可交易的自住房。如果城市住房以4000元/平方米计算，那么城市住房资产就达到50万亿元以上。根据2006年的全国土地交易数据，当年政府就从土地交易中获得大约7600多亿元的土地出让收入。

　　一般来说，房屋的价格包含三个要素：一是房屋的物理或物质结构；二是区位或地点与环境；三是房地产所在社会城市基础设施和公共服务。也就是说，房地产增值有三个主要来源，即私人投资、政府投资及城市化。政府在基础设施和公共服务方面的投资,通过资本化提高了房地产的价值；而城市化带来住房需求的增加，会进一步提高当地房地产价值。

　　当房价快速上涨时，房地产的增值更是明显。然而这个巨大的利益空间并非私人投资的结果，而是土地本身所具有的价值重估，是政府在城市基础设施和公共服务方式的投资通过资本化提高了土地与房地产的价值。因此在城市化过程中，土地与房地产价值会大幅上升，这笔巨大的全民或国有财富如何来分配，也就成了目前中国经济中最为重大的问题之一。

　　在发达市场体系下，为了保证整个社会财富分配的公平性，这种房地产的巨大溢价，往往会通过不动产税的方式来回收。研究表明，由于政府在公共设施和服务方式的投资被资本化入房地产价值，政府就应该通过不动产税的方式，将政府行为带来的房地产增值部分以税收的形式收取，以避免私有业主占取全部“馅饼”。

　　对于中国，在城市化过程中，不动产的溢价可能要比发达市场体系下的情况更大,因为中国的城市化进程是在短期内大规模地进行，而这种空前的城市化发展和基础设施的建设，必将在短期内影响正在发展中的房地产市场和房地产市场的价格，城市化和政府投资带来的房地产增值将是非常巨大和显著的。如果还是如早几年那样，不对这笔非常巨大的土地及房地产增值采取制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也成为容易导致巨大的国有资产“流失”的一种方式。正是在这意义上，土地与房地产问题才会成为未来十年中国最为重要的问题。

　　总之，在未来十年中，城市化和政府投资将会带来非常巨大的土地与房地产增值。围绕这笔巨大财富的分配，将产生一系列矛盾与冲突。因此，如何以新的法律框架来重新界定这笔非常巨大的土地与房地产的增值，是化解这些矛盾与冲突根本之路。而这种法律框架并非是由哪一方面利益集团来制定的，而应是由全国人民在多重博弈中来确定。从这个意义上说，土地问题是未来中国十年最为重大经济问题。