专家视角：房价暴涨或迫使房贷首付提高

　　　如果目前广州楼市仍然是以首次置业为主的市场，我是不赞同全面提高按揭首付门槛的；但现在广州楼市已经不再是普通消费者的市场，高企的房价已经与大多数消费者无关。……央行即使提高房贷首付比例，也不会专门针对首次置业或普通自住住房的房贷，而主要是针对多套和高档房的投资型购房的首付比例

　　近日媒体再次传出房贷首付比例有可能提高的信息。

据称银监会官员最近明确表示，希望商业银行提高房贷首付，一方面是为控制银行信贷规模，另一方面是因为目前一些地区房价上涨得十分厉害。究竟是空穴来风，还是政策出台前试探性放风，相信不久就会见分晓。

　　记得去年5月下旬银监会曾发出通告，要求商业银行要有效管控房地产贷款增长，要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查；同时也强调要区别对待、有保有压，要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例，严控授信……

　　我认为，银监会和央行上次提高房贷首付比例的操作和做法相当可取。不搞一刀切和简单化，针对性和指向性强。可是，2006年6月对银行按揭首付调整的结果，对广州来说几乎没有提高，基本上还是维持20%-30%的首付比例。然而，目前广州房地产市场的价格和消费结构已经与一年多前大不相同。

　　2006年广州房价只有6315元/平方米，2007年1-5月广州市十区住宅均价7462元/平方米，同比增长26.3%，环比增长11.8%；以前广州楼市是自住型买家为主，而且首次置业的买家也占有较大比例；现在则是二次以上置业和投资型买家为主。近来，广州楼价的涨势更是有些离谱。

　　如果目前广州楼市仍然是以首次置业为主的市场，我是不赞同全面提高按揭首付门槛的；但现在广州楼市已经不再是普通消费者的市场，高企的房价已经与大多数消费者无关。

　　这种情形与20世纪90年代香港投资型买家推高广州楼价时的情形十分相似，当时广州的房价是全国最高的，均价在7000-8000多元/平方米，而最高价位的区域房价高到1.2-1.4万元/平方米。结果，这些高价房的炒家数年后大多都亏损退场，最低价是5-6千元/平方米，而且这些当年的高价房至今也没有多少回到原值，多数是在7-8千元/平方米的价位。

　　现在，广州楼市借深圳购房团和高地价再次将房价推高到背离市场的程度，如果没有强力的外资或本地消费力的依托，也是难免要重蹈覆辙的。

　　银行收取按揭首付的目的是为了保障房贷的安全，但如果房价涨幅过快过高，20%-30%的按揭门槛根本就无法防范房价虚高和不良贷款的风险，因为只要房价反向变化幅度大于20%-30%，就会出现负资产。因此，银监会和央行在房价不断暴涨时，必然会采取相应的措施，提高按揭首付比例，抬高购房者入市的门槛，以防止出现断供和不良贷款现象。

　　当然，人们一定会担心提高按揭首付会对中低收入购房造成一定影响，或者会对整体楼市甚至股市也带来很大的冲击和影响。这种担心是可以理解的。但我认为，央行即使提高房贷首付比例，也不会专门针对首次置业或普通自住住房的房贷，而主要是针对多套和高档房的投资型购房的首付比例。但也不宜一下子大幅提高，对这部分购房也应做到有所打压但也有所保护，不要使楼市陷入有价无市或崩盘的状态。

　　而对于别墅和商业等高档物业来说，广州的银行历来就是采取高门槛的首付比例，一般都要五成以上。对于这类高档物业的买家而言，其实并不存在买不买得起的问题，只是要不要利用银行贷款扩大投资的问题；而对于普通的购房者而言，按现在的高房价，即使不用他们缴纳按揭首付，又有多少人能够买得起房子、供得起楼呢？

　　所以，政府有关部门还是应该加快中低收入住房保障体系的构建，同时增加普通商品住宅的市场供应，这样才能解决中低阶层住房难问题；发展商业也应当适可而止，否则一个劲儿地推高地价和房价，一定会物极必反，招致更为严厉的调控措施；购房消费者则应当保持清醒和理性，不要盲目追涨，不论楼市还是股市，逢高踩入的风险远大于获利的机会。

　　(韩世同 作者广州地产界资深人士)