海南:一宗宅基地如何被“二嫁” 国土局成被告

　　杨某购买并办了证的一块地，不仅被卖主悄悄转卖他人，连土地证也被当地国土局过户到了他人名下。纠纷诉至法院，国土局被推上了被告席。

　　家住海南某市的小杨，从该市房地产总公司购买了一块宅基地，并办下了土地证。而小杨万万没有想到，拿到土地证两年后，他突然收到国土局一纸通知，要撤销他的土地证。

　　原来，在他毫不知情的情况下，房地产总公司将这块地竟又再度转让给了王某，并在国土局成功将土地证变更到了王某名下。

　　“一地二嫁”，房地产总公司和国土局竟各有理由。一怒之下，小杨以国土局违法办证为由，将这场纠纷诉诸法院。日前，省高级人民法院对此案作出了终审判决。　　一地“二嫁”、一房二卖的案件已不鲜见。记者 李英挺 摄

　　当初买地，办了土地证

　　2003年4月30日，小杨与该市房地产总公司签了一份合同。双方约定，小杨购买该公司在当地一商贸住宅开发区的一块宅基地，面积1000平方米，地价款为30万元。

　　双方还约定，该房地产总公司在办好土地证之日起7天内，小杨应一次性支付余款。

　　同年5月19日，该房地产总公司以小杨的名义，向当地国土局申请办理土地使用权证。当天，土地证被办到了小杨名下。

　　不过，在土地证办完后，该房地产总公司并没有按合同约定的期限将土地证交给小杨。因此，这份已经办在小杨名下的土地证，一直在该房地产总公司的手上。

　　“房地产公司擅自转卖我的地！”

　　直到2005年4月底，小杨突然被告知，自己名下的这份土地证被国土局撤销了。这时他才发现，房地产总公司竟背着他将这块地又转让给了别人！

　　小杨了解到，2005年4月11日，房地产总公司工作人员黎某，在未经任何授权或委托的情况下，擅自代小杨与王某签订了一份土地转让合同，将小杨名下的这块地转让给王某。

　　凭着这纸合同，房地产总公司便擅自以小杨的名义向当地国土部门申请，将土地证由小杨变更到王某名下。

　　2005年4月21日，当地政府部门注销了小杨的土地证，并给王某颁发了土地证。

　　“房地产公司竟擅自卖掉我的地！”小杨认为，房地产总公司一地二卖，严重侵犯了他的合法权益，而国土局在办理土地过户时，依据不足、程序违法，导致他的土地证被错误地颁发给王某，使他合法权益遭受了严重的损失。

　　为讨回失去的土地，愤怒的小杨将当地国土局告上了法庭。

　　房地产公司：土地尾款没交 无权干涉土地转卖

　　对于小杨的指责，房地产总公司却“有理有据”。

　　该房地产总公司认为，该公司虽然按双方约定将土地证办到了小杨名下，但小杨却没有按合同约定支付土地余款，所以小杨一直没有得到土地证和土地实物，就不享有这块地实际的占有、使用和处分权，就无权对该公司如何处置这块地的行为予以干涉。

　　国土局：办理土地证过户 已尽审慎义务

　　对小杨的起诉，国土局称，该局将小杨的土地证过户到王某的名下，依据的是小杨和王某之间的转让合同、小杨的土地证原件、小杨和王某的身份证。该局工作人员对材料上的笔迹进行了核对，笔迹是一样的，应当说政府办证已经尽到了审查义务。

　　国土局还称，小杨和房地产总公司有委托合同，由房地产总公司全权代理小杨办理土地证，所以，办理这次土地证过户，小杨本人从没来过。

　　小杨则认为，当地政府已依法把土地证办到了他的名下，这意味着他已经合法取得了对该地块的占用、使用和处分权。然而，国土局却在他并不知情、没有提出申请的情况下，擅自注销他的土地证，并直接为王某颁发了土地证，这严重违反了法定程序，属于违法行政。

　　判决：“一地二嫁” 国土局审查有误

　　小杨是否实际享有本案中的土地使用权？国土局办理本案的土地过户手续，依据是否充分？是否存在程序漏洞？此案经一审、二审，日前由省高级人民法院作出了终审判决。

　　终审查明，小杨与房地产总公司之间的土地转让合同，并没有约定在小杨购地款没有付清的情况下，该公司有权以小杨的名义将土地转让他人。因此，房地产总公司无权处置小杨名下的土地。

　　就本案而言，国土局注销小杨的土地证并同时给王某颁发土地证的主要依据，是小杨和王某之间的土地转让合同。而这份合同，是在杨、王二人不在场的情况下，由房地产总公司的工作人员同时代理双方所签的一份民事合同，这种“复代理”的行为，显然应当被全面、认真与审慎的审查核对。必要时，应当要求杨、王二人亲自到场核对，以防止土地变更主要依据出现不真实的情况发生。

　　终审同时认为，国土局在办理变更登记时，仅对房地产总公司代理双方签订合同的工作人员的笔迹进行核对，显然是不够的。

　　据此终审认定，国土局在办理本案中的土地变更登记时，没有尽到应当尽到的审慎审核的义务。此外，小杨已经合法取得本案争议地的土地证，在没有其本人同意或授权的情况下，市国土局根据房地产总公司工作人员的要求，擅自注销小杨的土地证，没有法律依据。因此，国土局注销小杨的土地证，所依据的主要证据不足，程序违法，依法应予撤销。　　防止一地“二嫁”，土地管理部门负有严格审查的职责。记者 李英挺 摄

　　海南瑞来律师事务所廖晖律师认为：

　　本案涉及两个焦点问题：一是原告小杨是否已依法享有本案争议地的土地使用权；二是国土局将小杨的土地证变更至他人名下的行政行为，是否合法。

　　（一）本案中，小杨虽然土地尾款尚未交齐，但已获颁土地证，依法已享有土地使用权，即使他没有取得土地证和土地实物。根据我国《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。土地证书是土地权利人对土地占有、使用、收益及处分权利的法律凭证，如果非土地权利人对土地进行处分，这种行为就是无效行为。所以，房地产总公司私自以小杨的名义将土地过户，更是严重侵权的行为。

　　如小杨确实没有按合同约定支付土地余款，房地产总公司可以依法向法院起诉和对土地查封等司法手段，来主张自己的合法债权。

　　（二）土地使用权的转让，必须同时由出让方和受让方共同向国有土地使用部门申请。如果只有一方提出申请就是无效的。

　　依据相关法律，办理土地证过户需要准备以下材料：1、产权证原件及复印件一份；2、产权人身份证原件及复印件一份；3、存量房合同原件及复印件一份；4、原土地证及图纸复印件二份；5、土地收益金发票原件及复印件一份。

　　一般来说，办理土地证或土地证过户取证时产权人须本人亲自到场核对，《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。如果本人确实因故不能到场，依法也应当办理公证手续来证明双方的合法性。

　　在本案中，国土局工作人员对材料上的笔迹进行了核对，笔迹是一样的，就认为办证已经尽到了审查义务，这种理解是错误和不负责任的。因为这种核对根本不能证明转让双方的身份，并且代理人是一方代理转让的双方，这种“复代理”的情况下很容易发生问题，所以法院对国土局在办理本案中的土地变更登记时，没有尽到应当尽到的审慎审核的义务的认定是正确的。

　　（三）近年来“一地二嫁”和“一房两卖”甚至“一房多卖”等案例的频频出现，我个人认为，其中大多数情况，是由于政府职能部门管理不严，没有严格按照执法程序办事而导致的。其实，相关法律规定和程序都是很明确的，但是在实际执行过程中却往往出现漏洞。本案中，土地管理部门的败诉，提醒政府职能部门，违法行政必然是要付出代价的。行政诉讼是司法权力对行政权力的一种监督，只有对政府权力有充分和有效的监督和制约，才能避免类似案例的出现。（记者岳嵬 实习生 张牧歌） (来源：海南日报)