童大焕：打击囤地解决不了房价问题

　　随着几轮房价调控的失败，一些官员和社会公众又把抨击目标转向了房地产公司大量囤积土地上。有人指责有关方面对房地产商囤积土地打击不力。

　　表面上看，开发商囤积土地“证据确凿”。据报道，很多房地产开发商大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产上市公司等都有几百上千万平方米的土地储备。更为严重的是，一些开发商在拿到土地后会故意延迟开发，人为囤积土地。2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。截至2006年年末，万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。而且，万科的拿地步伐丝毫没有停止，单是今年7月份，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。而在中国地交会上，国土资源部副部长贠小苏直言，在北京市已经形成实际供给的土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积，占已出让住宅用地面积总量的53％。调研报告显示，去年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米，比上一年增长30.8％。

　　1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续两年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。有人据此认为，从开发商囤地的实际情况来看，真正被收回的土地少之又少，《闲置土地处置办法》丧失了威慑力。

　　我认为这个问题应该两分看，单纯指责对囤地打击不力恐怕不客观。

　　第一个方面，2001年至今全国开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，相差的9亿平方米并不等于都是开发商囤积的土地。从购地到开发完成，中间肯定是一个漫长的过程，农民种地，从播种到收成，还需要一两个季节呢，何况开发房地产。拿到土地以后，开发商要做的事情很多：要在这片土地上规划设计；要根据这片土地融资；需要三通一平，甚至还要实行拆迁；还有，即使已经平整好的土地，要形成竣工商品房要经过约180个图章审批。正常情况下这个过程要2到3年时间，但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。开发商不可能一拿到土地，马上在一夜之间变成现房出售，这是一个基本常识。因此，开发商囤积土地部分，是否存在被夸大和高估的现象？这个问题必须重估。

　　其次，执法部门对于开发商是否囤地的行为很难界定，客观上影响了打击力度。现在开发商拿地以后，基本上都是分期分批开发的，一般的开发周期，三五年是快的，像广州一些动辄上千万平方米建筑面积的开发规模，多个开发商联合开发，周期都可能长达十年二十年。一块土地，只要有其中一部分在开发着，你就很难以“闲置”对其收回处理。

　　再次，土地招投标以后，开发商囤地的成本已大大提高，真正囤地的开发商不是没有，但应该也已大为减少。

　　另一个方面，也许我们不能完全防止一些开发商钻政策的空子进行囤地，但囤地的根源何在？根本原因就在于垄断供应导致土地资源稀缺。据悉，在2003年之前，我国土地出让面积增速一直维持在40%左右，原因就是当时我国国有土地掌握在各类企业、各级政府机关手中，他们都可以向房地产商出让土地。但是从2003年开始，土地供应制度发生了根本性变化，土地由多渠道供应转向地方政府垄断供应，土地供给增速随之出现了大幅下降，至2005年甚至增速几乎为零。

　　因此，解决房地产问题，根本上还得从打破土地垄断供应开始，包括允许农民宅基地和非耕地向市场自由供应。试图从开发商囤地上去找突破口，不仅舍本逐末，而且事实上打击不了开发商，开发商不会蠢到把一块土地闲置在那儿等你来收回。

　　一味地拿开发商做替罪羊，有些人是因为不明就里，有些则是拈轻怕重柿子捡软的捏。药不对症，结果只会离目标越来越远。（童大焕）