面对土地紧缺、香港对接因素以及股市溢出效应,2007年的深圳房价注定成了一场对市民的煎熬。
明显坐标就是年初开始的深圳关外房价的突飞猛涨,新楼盘动则以2万元以上开盘。
扎根关外的深圳农村商业银行(下称深农商行)过早嗅到了味道,并在年初就开始停止房贷业务。
截至5月,22.86%的房价单月增长率令深圳楼市关内外均价突破了1.5万元。拐点效应之下,深圳各商业银行纷纷收紧房贷,潜业主们首次遭遇了买到房贷不到款的尴尬。
然而,深圳房价并未因此迅速滑落,6月房价依然上涨了14.6%,迟至7月底方遭遇寒流,令关内新房销售均价连续三周下降,单周最大跌幅12%。
新的问题是,此轮下跌只是时段现象,个别楼盘依然在走高,真正拐点尚需9月份才见端倪。与此同时,一些商业银行也开始了新的房贷计划。
收紧房贷的多米诺骨牌
一个少为人知的现象是,当业界将目光聚集在建行深圳市分行突发性收紧房贷行为的前5个月,银行暂时停止房贷行动已从深圳关外点燃。率先行动的就是深农商行。
2007年初,深圳关外房价走高,以关外市场为主的深农商行各支行纷纷将问题呈到了总行,今年的房贷市场和规模如何操作。在从农信社转型为农商行的改革中,深农商行各支行单笔房贷的审批额度只有80万元。面对价格高企的楼盘,房贷审批政策如何调整顿时成为头等大事。
然而,在经过系列市场调研后,深农商行却突然作出了令人"费解"的决定,收紧房贷业务。随后,深农商行开始坐视房价的飙涨。迟至5月份,收紧房贷的接力者传到了建行深圳市分行手中。
建行深圳市分行个贷中心某人士称,单月房贷额度内部控制在16亿元以内,已经陆续停止二手房按揭贷款发放,至6月下旬全部暂停该业务。继之者是中行深圳市分行。该行一位员工称,二手房按揭接近全面停止,目前只是解决一些存量业务。自7月份银监会出台调控措施,要求新增贷款速度控制在15%,各商业银行开始了集体收紧房贷。
尽管如此,各商业银行的上半年房贷扩张无疑是助长房价走高的幕后推手。房贷市场几乎有个惯例,由于房贷资产质量相对良好,各商业银行大都奉行"早贷款、早收益"原则,因此多是在上半年扩大放贷,往往上半年就完成全年的大部分指标。加之调控政策也多在第三季度出台,因此,各商业银行形成了半年扩张、半年收紧的行为惯性。
深圳某分析人士称,商业银行是在吞下自己酿下的苦果。如果上半年放贷理性些、收敛些,也可过早制止深圳房价疯长。说白了,各银行是为了各自的市场份额,利益原则至上。"上半年,各大商业银行都出现了贷款增长过快的情况,已经把全年的贷款额度用掉了。"
深圳某国有银行人士称,"不仅是深圳分行,上半年全国各分行贷款增速都很快,因此总行制定授信政策指引,通知下半年会控制贷款规模。如果下半年要新放贷,只能向总行申请额度。"
不过,深发展一人士称,放贷额度(头寸)是有弹性的,并非一成不变,要看市场情况以及资本占用因素等。但有个大数,就深圳市场来看,上半年确实房贷大数增长过快。
至2007年5月底,深圳个贷余额比去年底增加411.2亿元,其增幅比去年全年的增幅还要多100多亿元。此前两年个贷增幅同样在20%以上。如深发展深圳分行2006年12月末个贷余额为99亿元,到2007年5月末就猛增至127亿元。
5月份的房价巨增之下,深圳房贷仍是没有降下来。面对深圳上半年房价上涨70%关联的个贷剧增,深圳银监局局长于学军在2007年深圳银行业年中监管工作会议上开始提醒各商业银行行长"物极必反"。这是以学者著称的于学军第一次用如此严厉的字眼。
一半是收紧,一半是扩张
时至2007年7月,深圳各商业银行收紧房贷也成大势,然而,市场行为之下,那些上半年放贷不足或以零售银行为转型重点的中小银行也开始了潜在的逆市争夺战。
据本报记者了解,除个别大银行外,对于中小商业银行而言,属于申请自住的首套住房、90平方米以下的自住房等,只要申请人具备还款能力,目前大多数仍然可以顺利申请到房贷。
很多中小银行近年实现了零售银行转型,个贷自然是其中的一个基点。比如,深发展2006年以零售银行转型为重点,当年房贷业务就增加了80%。上述建行人士称,"即便中小股份制银行可以用突出零售银行业务来继续进行个贷扩张,不过力度也肯定有所减缓。由于存款准备金不断上调的制约,中小银行可进行的房贷总量也不会太大。不过,依然会对市场产生一些影响。"
事实上,据本报记者了解,各中小商业银行也多有增加房贷风险控制,但并未有所谓的停贷一说。如招行举措为严查借款人资信、严把贷款用途关,并未停止循环贷款额度授信,只是要求客户提供用途证明而已。又如光大银行深圳分行依然接受多套房贷款,只是提高了首付(同一业主每增加一套按揭房,首付须提高5%)。
"半年来,深圳房价涨得太快,房贷风险加大,外部政策调控和内部风险控制均要求要调整房贷政策。"深发展住房消费信贷部负责人柳博称,深发展收紧房贷的措施主要有:降低贷款成数,由以前可贷八成调低为最多给贷七成,这还需要严格的收入证明;严查申请贷款人的房产买卖记录,如果有频繁交易行为,严格控制乃至不做;异地买房也在严格控制之列;房产评估严格使用净值,即按扣除所有应缴税费的房产值估价。不过,深发展仍是今年以来房贷增幅位列前列者,其自2006年推出的多项新房贷产品仍在推广之中。
一面是调控的说辞,一面是市场的拓展,几乎成了各商业银行异动的两手。在对农行深圳市分行、光大深圳分行、华夏深圳分行、深圳平安银行等一些占深圳房贷市场比例不大的银行的电话业务问询中,一手楼、二手楼以及一些房贷衍生产品仍处于可以办理状态。
实际上,目前的收紧房贷仅仅是一个大势而已,在市场和利益面前,各商业银行都有自己的考虑。即以建行深圳市分行为例,6月份暂停房贷后,7月份又重新恢复,不过是增加了一些风险控制措施。前述该行个贷中心人士称,主要是审核严格了些。目前,建行深圳市分行对个贷制定了"以收定贷"原则,即贷款发放额原则不超过贷款回收额。同时,限制了个贷用途,如"房贷通"业务和个人消费额度贷款的支用仅限于深圳本地购买住房、购车及装修等,并对额度贷款利率作了一定上浮限制,以此来控制个贷。
另据了解,根据建行深圳市分行三季度个人贷款计划,7-8月份深圳的个人贷款已超出总行核定的新增计划,控制个人贷款余额和发放额势在必行。
问题另一端是,从各商业银行的收紧及其潜规则作为中,尚无法看出其对二手房市场(炒房)的铁腕态度。2007年上半年,深圳二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58︰1,二手房已然成为深圳楼市交易和银行信贷的主战场。
尤其是进入8月以来,深圳房价开始时段性走低,但并非真正的挤出了泡沫,各商业银行是服从大势收紧房贷,还是潜在谋取各行利益,成了深圳房价能否出现拐点的重要一环。
(责任编辑：雍非)
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