外资上海扫楼

　　本报记者 田新杰 李伊琳

　　外资上海扫楼

　　8月15日，上海一大型房产代理行资深人士再次追问记者，“你们前两年报道的那栋烂尾楼现在如何，我手头有几个外资机构考虑收购。”

　　熟悉上海楼市的人士注意到，几年前外资疯狂扫楼的一幕再度出现。

数天前，上海几大豪宅“捷报频传”：一个居美的台湾人购房团“打包”订购48套翠湖天地御苑豪宅，单套总价近千万元；陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦由一位美籍华人斥资约5.3亿元购下72个单位，一举突破销售零记录。

　　而上海房价在外资大规模扫楼的刺激下迅速攀升：上周（8.6-8.12）上海住宅的平均成交价格涨幅高达21.87%，从上周的8989元/平方米上升到10955元/平方米。

　　记者同时调查获悉，准备下半年推出的新楼盘提价幅度令人瞠目，单价抬升四、五千元的并非个案。更有部分楼盘提价幅度近七成。

　　更令人担忧的是，截至8月15日，上海一手房可售面积仅637万平方米，比一般认为的每年1000万平方米的警戒线低了不少，上海一手房源存在见底的风险。

　　“如果没有及时有效的调控政策出台，下半年上海房价暴涨几成定局。” 佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄认为。

　　外资盯上烂尾楼

　　前述代理行投资部人士告诉记者，外资对上海物业的兴趣从未有过消退，随着今年上海楼市的逐步回暖，外资的投资热情再度勃发。

　　“但是，现在上海适合外资收购的物业太少了，现在只要是上点档次的上海物业，几乎都有外资在关注在沟通寻求收购的机会。这个市场明显供小于求，不少外资已经开始考虑收购烂尾楼。”

　　国家统计局数据证实了这种看法。1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。世邦魏理仕的最新研究报告显示，仅2007年一季度，外资收购上海物业总成交金额为38亿元，已超过去年上半年的总额；在过去的两年里，外资在上海用于收购整栋物业的资金都超过了香港特区。

　　在外资近乎疯狂的资本推力下，上海豪宅市场迅速回暖。高力国际最新数据显示，今年第二季度上海豪宅平均市价比上季度上涨4.6%，比去年同期上涨3.5%，至每平米4014美元。

　　与此同时，外资的入市途径也在悄然生变。

　　8月7日，新加坡腾飞集团发起由其管理的两个专门针对中国市场的房地产基金——腾飞中国工业园/产业园基金及腾飞中国商业地产基金。前者将投资总值预计为6亿新币（约30亿元）的工业园以及产业园项目，后者则将投资总值预计达8亿新币（约40亿元）的商业地产项目。

　　“外资进入房地产市场与前几年的情况大不相同，现在外资入市最风行的形式就是收购现成物业。”上海一位不愿透露姓名的别墅开发商如是说。

　　前两年，海外资本进入国内房地产业的惯用操作模式主要包括境内开发商提供融资、自行开发、收购物业、合作发展等几种方式。

　　其中，提供融资方式除涉及外汇操作不便利，风险系数也高，而直接针对项目发放过桥贷款则非常鲜见，因此提供融资方式大多被一些小型基金采用。而一些海外房地产投资银行则以曲线方式结盟国内房地产企业。

　　但一般来说，持有项目股权的合作方式维系时间不需太长，一般3至5年内海外资本就可以安全退出，这也符合基金快进快出的“胃口”。

　　另外一些较早进入中国房地产投资市场的海外基金，则往往会选择自行开发建设的途径。但在中国房地产投资环境日趋成熟之后，这种模式使用率日益萎缩。

　　与上述三种方式相较，收购现成物业能在取得稳定投资利润的同时，安全系数相对较高。

　　外资银行助推

　　除了上述的外资私募基金对上海楼市感兴趣，外资本地法人银行也推出了针对外资的高档物业房贷服务。

　　以某外资本地法人银行为例，目前该行在上海地区推出的房贷楼盘集中于别墅、豪宅。其中，独栋别墅御翠园均价为24000元/平方米，古北中央花园二期均价为25000元／平方米，单套房源总价在1000万元左右。

　　该银行上海分行房贷部人士称，以外籍人士身份购买一手房，该行有美元、港币、人民币三类币种贷款，利率分别是美元在8.26%的基准利率的基础上下浮2%；港币在7.75%基准利率的基础上下浮2.25%，而人民币则在7.38%的基准利率上享受八折优惠，年限最长可达30年。此外，客户能否获得授信，一周即能得到通知。

　　“外资行的房贷主要是针对高端物业。”招商银行上海分行一名客户经理介绍，“其实，他们的房贷业务早在4月就开始发力，境外人士这股投资热潮或许与此有关。”

　　早在4月初，刚获批本地法人银行资格的东亚银行、汇丰银行、渣打银行等外资行便开始介入国内个人房贷市场。外资银行还效仿中资银行，牵手房地产商进行“封闭式贷款”(即在指定开发贷款银行办理按揭)。

　　翠湖天地御苑售楼处人士就告诉记者，目前对该楼盘提供按揭贷款的外资行即有花旗银行、厦门国际银行和渣打银行等。

　　带动其他楼盘普涨

　　“外资对上海的新一轮扫楼狂潮，无疑会带动已‘郁闷’了近两年的上海房价报复性反弹。”薛建雄坦言，前一波外资扫楼过程中，主要是依靠高档物业的高成交价带高成交均价，这一次却几乎是所有楼盘都跟着涨价。带动均价和带动整体性提价，性质截然不同。

　　在外资狂购豪宅的带动下，上海其他板块的热点迅速涌现。

　　位于南外滩的华润上海滩花园是这波房价上涨的最大受益者之一。该项目本身的价格一升再升，目前均价22500元/平方米，380套房源仅剩4套可售，成为黄浦区首屈一指的高档物业，价格直逼新天地、陆家嘴等区域的豪宅。

　　华润内部人士透露，华润上海滩花园下半年新一期房源的价格已悄然升至约28000元/平方米的水平。

　　“现在看来，卖得慢的反而赚得更多。”不止一位开发商负责人向记者表示。因此，结合房源的销售速度适当抬高售价，再次成为开发商的共识。

　　不过，在个别楼盘那里，这种常规的销售方式被过度放大。

　　佑威&天天房展网研究中心数据显示，浦东高桥的连城新苑，继6月底将价格从7800元/平方米提高到9500元/平方米之后，近期又提高到13000元/平方米，一个月不到涨幅达67%；将于18日推盘的中海瀛台新一批房源的报价高达22000元/平方米，比前一批13000元/平方米的价格上涨9000元/平方米，涨幅69%；浦东三林的歌雅花园5月底的报价10500元/平方米，7月新一批房源报价高达14000元/平方米，不到两个月上涨33.3%。

　　截至8月15日，上海一手房可售面积仅637.32万平方米。薛建雄坦言，与上海每年近3000万平方米的成交量相比，一手可售房源1000万平方米是个警戒线。换句话说，下半年上海一手房源存在见底的风险。

　　在外资掀起的这次上海楼市涨价潮中，短期内几乎所有的开发商都狠赚了一笔。

　　外资扫楼会带来什么风险？五合智库总经理邹毅表示，外资的潜威胁主要是抽取利润，攻占市场，“外资的资本优势将使得本土企业在竞争中落败，而外资在本国的盈利转移，将给经济带来巨大的风险。”