十年两房改,安居梦何如? 破局:建立多层次楼市

　　1998年，中国正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，如今整十年。

　　2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文)，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。

　　十年一觉安居梦，二度房改今始来。

　　公元2007年8月，未来的中国经济史学家一定会浓墨着笔的岁月。

　　这个月，国家发改委发布的数据显示，全国70个大中城市房价增幅已达7.5%。巍巍房价，高不胜寒。

　　这个月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文)，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。

　　这个月，国务院主持召开全国住宅工作会议，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。并且，新中国第一个住房保障司呼之欲出。

　　1998年，中国正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，如今整十年。

　　民间普遍认为，在房改起步十年之后，国务院下发24号文件，强化住房保障体系建设，回归公共政策，是对既往在住房问题上“全盘市场化”的纠偏，是再一次房改。

　　十年一觉安居梦，二度房改今始来。

　　一卷“中国安居破局图”正在凝注现实、检讨既往、前瞻未来的坐标系上缓缓打开。

　　僵局两轮调控再次出轨

　　5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……房价的攀升，从数据上让人感觉压力很大。

　　“今年以来，国家发改委每公布一次数据，我们这些‘蜗居族’的心就更凉一层。”27岁的王维墉从复旦大学研究生毕业已有三年，他感觉“房子离我们不是越来越近，而是越来越远。”

　　国家发改委8月发布的最新数据显示，8月份全国70个大中城市房价上涨了8.2%。

　　5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%……当这些数据排列在一起时，人们强烈地感到房价攀升之速。

　　对比分析国家发展改革委、国家统计局公布的今年前八个月数据发现，当前房价运行中的新动向凸显：

　　——全国房价在大幅普涨，行情逐月走高。

　　1至8月份，全国70个大中城市房屋售价同比分别上涨：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%。

　　这表明房价涨幅在加速放大。1至4月，还在5%至6%之间徘徊，进入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新高关口。经济学常识认为，同比反映速度，环比反映趋势。全国新建商品住房售价同比4月份涨5.3%，5月份涨6.6%，6月份涨7.4%，7月份涨8.1%；环比4月份比3月份涨0.7%，5月份比4月份涨0.8%，6月份比5月涨1.0%，7月份在6月份高涨的基数上再涨1.3%，8月份更是达到了8.2%。

　　——全国房价全线飙升，中西部“狂飙突进”，调控压力陡增。

　　此前房价温和的中西部地区现在加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国。这在全国房价“领涨军团”构成中体现得很明显。在全国房价涨幅前五位的城市中，一季度中西部占两个，北海和泸州；4月份，中西部城市增至三个，分别是北海、大理、蚌埠。5月份，在全国房价涨幅并列前六位的城市中，中西部占了四个，北海、蚌埠、泸州、大理。6月份，全国房价涨幅前五席中，中西部占两席：北海、蚌埠；7月份占三席：北海、南宁、乌鲁木齐，涨幅均不低于12%。

　　——东部房价强烈弹升，调控效果遭蚕食。

　　统计数据显示，6月份发改委调查的70个大中城市中，位居长三角地区的南京房屋销售价同比上涨11.3%、宁波8.5%、杭州6.9%。上海尽管同比数据涨幅不高，但环比明显上涨0.7%，宁波、杭州的环比涨幅更是分别高达1.9%和1.7%，南京房价环比也上涨0.8%。这说明，长三角房价的上涨趋势已非常明显。

　　来自市场的信息也现实，在上海、杭州、南京，排队买房如买菜的“抢购”景象在沉寂了一段时间后，眼下又开始重现。

　　深圳则是东部城市房价反弹的一个极端缩影：连续17个月同比涨幅超过10%，6月份达15.9%。其他东部城市房价与深圳相比，差别只在涨幅，相同的是涨势。

　　——行情淡季不淡，楼市的季节性规律被颠覆。

　　此外，从季节看，六、七月份历来都是楼市的销售淡季，眼下却反季节升温。全国新房价格涨幅6月份反比5月份高出1个百分点，7月份比6月份高出1.3个百分点。70个大中城市中，6月份有四个城市新房涨幅超10%，而7月份涨幅超过12%的城市就有五个。淡季不淡，反而高涨，这说明高烧不退的行情已经彻底颠覆了楼市的季节性规律。

　　而这一切，是在调控措施频出的背景下发生的。

　　2005年5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。在2004年以来房价不断高涨的背景下，国家层面控制房价行动就此启幕。调控的主轴在于：双向调节供需，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。同时，“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”也被着重提了出来。

　　25号文连同是年3月国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》、4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(即新旧“国八条”)，以及随后出台的一些相关政策，构成了近年来的楼市第一轮宏观调控。

　　但房价并没应声而落，而是继续狂飙突进。

　　2006年5月，一年前的七部委变成了九部门，其所制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%)被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。这被业内称为楼市第二轮调控。

　　遗憾的是，前文所述的发改委公布的数据显示，无论是整体还是局部、是补涨还是反弹，全国房价已进入新一轮上行通道。在连续经历了两轮调控之后，楼市再一次偏离了轨道，调控僵持在新“十字街头”。

　　危局梦想遭遇失重的金融与失望的城市

　　梦想支撑未来，而房子就是梦想。

　　有这么一条手机短信曾让32岁的大龄未婚青年方永强泪流满面：

　　“蜜蜂向蝴蝶求爱，蝴蝶说她已有所托，意中人是蜗牛。蜜蜂大惑不解，感到自尊受到了老大伤害，便质问蝴蝶：我哪一点比不上那个丑陋、猥琐的家伙？

　　蝴蝶回答：人家好歹有自己的房子，哪像你，至今还住集体宿舍？！”

　　“没有房子，难有婚姻！”在上海一家保险公司从业的方永强感叹，“梦想支撑未来，而房子就是梦想。”

　　无法确知，当下承重的高房价压垮了多少人梦想的翅膀。但能肯定，在保障缺位、安居难求、“全盘市场化”的房地产体系中，房价脱离大多数人实际购买力太快上升是一个危局，一个加大银行风险、积累不安定因素的危局。

　　首先，从金融风险看，房地产开发的钱两头都在银行：开发贷款在银行，消费贷款也在银行。

　　央行《2007年第一季度货币政策执行报告》显示，尽管房地产开发到位资金中国内贷款占比在下降，3月末，房地产开发贷款余额还是高达1.6万亿元，比年初增加1597亿元，同比增长27.9%。

　　中体奥林匹克花园管理公司董事长吴振绵在不久前举行的博鳌地产论坛上说，香港房地产开发“四大天王”公司平均负债率不超过30%，而内地开发商很多都是超过100%、200%，甚至300%的都有。

　　北京大学经济研究中心教授徐滇庆曾提醒，特别要注意房价上升的速度，必须提高到防范金融危机的角度予以认识。“现在银行承担了90%以上的融资功能，不良贷款又非常高，如果银行出了问题，可能就全盘都输。”徐滇庆说，他曾到相关部门了解情况，大部分的房地产企业资本充足率仍然没有达标，“银行危机才是心腹大患”。

　　危险不仅存在于开发环节，同样存在于销售端。住宅消费端对银行的依赖也在加强。央行上述报告显示，今年一季度，购房贷款增速加快且呈上升趋势。3月末，个人购房贷款余额2.40万亿元，比年初增加1471亿元，同比增长20.3%。

　　经济学家谢国忠指出，当过剩的流动性消逝时，中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷，甚至可能把银行拖下水。

　　其次，从城市稳定看，过高房价在加剧民怨。

　　如果不讳言事实，当下工薪阶层，尤其是而立之年、确实有住房需求但又享受不了住房保障的年轻人，抱怨情绪在蔓延。

　　“一个月四个周末，每个周末加一天班，我家未来的房子就多了层砖。”方永强说。弱保障、高房价的现实令像方永强这样的白领们成了职场上不能停歇的“红舞鞋”。

　　“买房是迫不得已，经济适用房轮不到，廉租房更是别想了，眼看着房价一天天往上蹿，积蓄追不上房价涨幅，不四处举债凑足首付赶紧买一套，还能怎么办？”方永强说。

　　当这些并不算贫困的人群也加入到了抱怨的行列，似乎表明，再也不能让“全盘市场化”的房地产体系继续下去了。

　　其三，从国际教训看，在工业化过程中，发达国家经济对房地产的依赖性不强，而过度发展房地产的东南亚“四小虎”却遭遇了经济危机。

　　世界经济发展的历史表明，没有一个国家是由于房地产价格飞涨、投机盛行而造成综合国力提升的，没有一个国家在经济起飞时不对国内外投机“热钱”给予狙击的；相反，如若不顾国情、民情，在房地产价格大大脱离本地绝大部分老百姓购买力的情况下，过分放纵“热钱”投机本土房地产，最终造成房地产泡沫破裂从而导致经济危机和社会危机的例子是屡见不鲜的。

　　解局寻找助推房价飞涨的“火枪手”

　　供求、地价、投机，这助推房价飞涨的“三个火枪手”

　　究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升的疑问，可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。

　　首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。

　　央行日前发布的二季度中国货币政策执行报告中说，今年以来，国内住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张。上半年，尽管全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5%，不仅增速比去年同期提高了4.3个百分点，比今年同期固定资产投资的增速也要高出2.6个百分点，但房屋竣工增速远低于房屋销售增速，住宅空置面积有所下降。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1%，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5%。

　　其次，地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过万元/每平方米大关。6月下旬，上海杨浦区的新江湾城D1地块竞拍成交的楼面地价就高达12509元/平方米，接近其周边在售新房的成交价。而7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价6677元/平方米已算“天价”，如今，新地价在200来天里暴涨87%。

　　“羊毛出在羊身上”，房地产研究者顾海波指出，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　再者，“炒风”乘势而起，非正常因素也在助推房价节节高。中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。

　　除开发商、二手房中介之外，投资者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。对于投资，本无可厚非，经济学家赵晓指出，面对本币升值，老百姓“为避免财富不像冰棍那样化掉”，买房不仅是逐利的理性选择，也是无奈选择。

　　唉，供求、地价、投机，这助推房价飞涨的“三个火枪手”！

　　破局三分需求，二元管理，再次房改

　　安居一梦，十年轮回。

　　8月30日，国务院新闻办公室就多渠道保障城市低收入家庭住房困难问题举行新闻发布会。

　　7天前，国务院主持召开了全国住房工作会议，会议中心任务就是明确下一阶段的住房保障工作，全面贯彻落实“24号文”。

　　所谓“24号文”，就是8月初国务院常务会议通过的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。其核心内容是加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，

　　“这是一次继1998年房改之后的又一次真正意义上的房改。”全国工商联房地产商会会长聂梅生如是说。

　　检讨“全盘市场化”

　　1998年，那是一个亚洲经济动荡、危机四伏的年份。

　　是年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。一份后来被看作房改纲领性文件的国发23号文，开启了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成了房地产市场的主题词。

　　经济年鉴这样记载，1998年，东南亚的楼价一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。中国尽管没有受到危机直接冲击，但不可避免地面临着内需不足、消费不旺的局面。

　　曾参与当年房改政策制定过程的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标清楚。

　　金融政策也为这一目标作了相应的安排。1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

　　斗转星移，时移事异。如今，在商品房时代进入到第十个年头时，人们才发觉，当年过分强调房地产全盘市场化对拉动内需的作用时，顾此失彼了，甚至走向了极端——重市场、轻保障。

　　十年过去了，大约只有5%的城镇居民享受到了经济适用房的恩惠。

　　十年一觉安居梦，房价已上九重霄。现如今，高在云端的房价让多少望楼一族，徒生今夕何夕之叹。

　　房改纠偏：保障的归保障，市场的归市场

　　迄今为止，世界上还找不到一个国家以完全市场化的方式来解决居民的居住问题。

　　眼下，我国在住房制度安排上已出现喜人的改变。24号文明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容和“政府公共服务的一项重要职责”。

　　国家发改委主任马凯日前也指出，今后将强化地方政府在稳定房价和住房保障中的责任，提高住房用地在建设用地中的比例，提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例，加快建立健全廉租住房制度。

　　针对不同的房屋需求，采取不同的解决之道。这在24号文中已体现得较为明显。政府保障的对象是低收入者的安居型需求，通过保障房(经济适用房或者廉租房)来解决他们的住房问题。中等收入者的住房问题则可以通过双限房政策得到解决，同时辅以一定的金融支持。而对于投资型需求，则任其进入商品房市场去解决。

　　这样一个安居、改善、投资需求各有满足渠道的多层次楼市，才可能是一个良性的楼市。这样住房制度性安排诞生之日也正是高房价困扰之下的中国房地产僵局破解之时。