评地产:国土资源部新政若早出台 中国首富将不是杨惠妍

　　国土资源部最新发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定：建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商不能再像以前那样以分期付款的方式分期取得土地使用权证。

　　据了解，强调这一规定的原因是，实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。(《北京晚报》10月10日)

　　几乎与此同时，2007胡润百富榜公布，广州“碧桂园”女老板杨惠妍以1300亿元的身家成为“中国首富”。而在此前两天公布的2007福布斯富豪榜中，杨惠妍也是“中国首富”，她在该榜中的身家是160亿美元，与1300亿元人民币基本相当。

　　我为什么把这两则新闻放在一起？因为二者的关系实在太紧密了。可以毫不夸张地说，如果国家早有土地出让“不得分期拿证”的规定，今年的“中国首富”很可能就不是杨惠妍。

　　碧桂园及杨惠妍是目前中国最大的“地主”。据报道，截至今年7年底，“碧桂园”的土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。以每平方米1万元计算，购买这些土地也需要4500亿元。杨惠妍持有碧桂园70%的股份，4500亿的七成超过3000亿，而她的财产只有1300亿，更何况她的钱还不能都用到置地上。那么她是如何买到那么多土地的呢？无外乎两种因素：一是依靠银行贷款，二是采取分期付款，或分期拿证的方式。

　　近来，各地的“地王”纪录不断被刷新，动辄就是几亿甚至几十亿元。任凭是谁，也很难一下子拿出这么多的钱。开发商之所以敢拿“地王”，一个重要的原因就是可以分期付款、分期拿证——先付部分地款，取得全部或部分土地使用权证；剩下的慢慢给、慢慢拿。实际上，在各地的土地出让中，这种化整为零式的“分期”方式早已相当普遍。虽然土地出让金没有付清，却可以先拿到土地使用权证。于是，开发商们再把土地使用权证作为抵押到银行申请贷款，然后又拿贷款去开发、甚至用贷款去向政府购买新的土地……就在这样的“运作”中，一些开发商的“盘子”越来越大，“财富”也不断膨胀。一个现成的印证是：无论是福布斯富豪榜，还是胡润富豪榜，房地产业的上榜人数都是最多的。

　　那么，地方政府为什么愿意让开发商“分期拿证”呢？因为如果不允许，那么在“招拍挂”以及此后的履约中，哪个开发商都很难一下子拿出很多钱，这样一来，土地就很难卖上价。也就是说，“分期拿证”是“经营土地”的一个手段。而开发商对“分期拿证”当然更是求之不得。首先，“分期拿证”可以用很少的资金启动很大的项目；其次，地价的上升可以成为抬高房价的理由；更重要的是，土地是稀缺资源，只要能把土地先竞拍到手，就等于持有了“绩优股”——买着越多，赚得越多；囤得越久，获利越丰。于是，卖地的地方政府盆满钵满，买到地的开发商日进斗金，而最终受害的是消费者。

　　从法律上讲，作为一个竞拍标的的地块是一个整体，具有不可分割性。如果分割，也应该在“招拍挂”之前分割。中标者可以按照与政府的约定分期付款，但土地使用权证只能在付清地款后一次取得，而不能分期拿证。