碧桂园香港上市 25岁杨惠妍512亿身家变身首富

　　特约记者 罗绮萍

　　本报记者 苏丝

　　“投资银行叫我们只能讲招股书内的东西，讲其它的便是违规。”4月2日，即将在香港招股的碧桂园(2700.HK)主席杨国强正在新加坡路演，透过视频会议，首次“面对”记者。

这个强调自己是“做泥水出身”的著名“隐型富豪”，在打造总市值达860亿港的上市王国之余，也为自己创造512亿港元的账面身家。

　　然而在投资者最关心的股权问题上，杨国强所说的与招股书不一样。根据招股书，持有碧桂园95.2亿股的是“必胜公司”，持有“必胜公司”100%股份的，是年仅25岁的杨家二女儿杨惠姸，她持有的股份，占碧桂园上市后扩大后股本的59.5%。这批股份如以碧桂园招股价上限5.38港元计，价值达512亿港元。

　　这种表述方式，在上市公司十分罕有，随后，承销商瑞银集团投资银行董事倪传顺重申杨惠姸只是代表杨国强家族持股，而港交所上市科也同意招股书的表述方式。

　　杨惠姸出任碧桂园的执行董事，毕业于美国俄亥俄州立大学，获得市场营销及物流专业学士学位，2005年加入碧桂园担任采购部经理，现主要负责整体采购监督，企业资源管理，并参与制订发展策略。

　　碧桂园今次将发售24亿股，占总股本的15％（即总股本为160亿股），招股价介乎4.18-5.38港元之间，集资额100-129亿港元，据称，正式挂牌将在4月下旬。

　　家族企业蜕变

　　中行顺德分行北滘支行的员工透露，近几天来，很多人汇钱去香港认购碧桂园的股份，“每天都有1000多万元港币汇过去。”随着顺德本土企业碧桂园公开招股日的到来，顺德人已习惯于津津乐道一个“全国首富”的故事。没错，一旦挂牌上市，碧桂园将实现“700—800亿”市值的神话，杨国强（或者说杨惠妍）将手握近500亿身家，比2006年度胡润(胡润新闻,胡润说吧)百富榜上的张茵(张茵新闻,张茵说吧)多出近200亿元。

　　碧桂园上市令杨国强这位隐型富豪浮上水面，同时“露富”的还有另外四位创办人，现时已是“十亿富豪”。

　　其中杨贰珠持有16.32亿股，持股比例为扩大后股本10.2%，市值88亿港元；苏汝波、张耀垣及区学铭三人各持8.16亿股，占5.1%，各持有市值44亿元股份。另外碧桂园在上市已将滚存利润25亿元，按持股比例派发予5人。

　　杨贰珠与杨国强并无亲属关系，但亲如兄弟。现年56岁的杨贰珠与杨国强携手创办腾越建筑工程公司，并出任腾越及顺德碧桂园公司的董事兼副总经理；现年52岁的苏汝波、61岁的张耀垣及57岁的区学铭，加入腾越和顺德碧桂园的时间与杨贰珠一样，现时四人与杨国强共享富贵。

　　来自顺德的同行，杨国强的朋友们对于碧桂园的崛起一点也不奇怪，相反，他们表示很佩服，除了每个项目周期短，成本控制得好以外，杨国强还非常有胆识，“抓住了机遇，敢搏”。

　　杨国强是顺德人，从包工头到全国首富，只花了十年，与其果敢的个性不无关系。

　　1992年，顺德碧桂园开发商是三和房地产公司，由于第一期销售情况一般，其中一个股东准备退出，而当时主业还是建筑承包的杨国强毅然接盘，并逐渐做大，同时创立碧桂园品牌。1999年，碧桂园进入广州之后，也踏入了高速发展的快车道，至今共开发了21个碧桂园楼盘。在2004年，房地产行业进入宏观调控的时候，房地产行业进入收缩阶段，杨却在顺德碧桂园创办了一家贵族学校——广东碧桂园（IB国际）学校，并通过该校实现了一定的资金回收。

　　碧桂园是次IPO也得到“顺德乡里”的大力支持，恒基地产(0012.HK)主席李兆基，和新世界发展(0017.HK)主席郑裕彤，各掷10亿港元认购新股。

　　承销团消息人士对本报说，截至4月2日，国际配售已有10倍认购，预计4月3日开始的公开招股，会有十分热烈的反应，现时承销团最头痛的是僧多粥少。

　　第一个扩张周期

　　有记者将碧桂园与另一家已上市的雅居乐比较，杨国强说：“他们做了多久？盈利多少？他们也很优秀，但我们希望以更快的速度发展。”

　　一位业内人士如此评价：两者均是从珠三角地区转战广州，进而立足广州、全国布点的民营企业，在产品销售、设计等方面，雅居乐和碧桂园均有相互竞争之处。

　　然而，雅居乐的本土市场没有碧桂园宽广，碧桂园总部在顺德，产品可辐射南海、顺德、产品基本面比较好。然而，早期的碧桂园，只注重快，实行流水线生产模式，外观设计上要比雅居乐的产品略逊一筹。

　　在后期转型中，上述业内人士认为，碧桂园比较幸运，“给你一个五星级的家”成为了广州楼市一句脍炙人口的流行语。

　　目前而言，雅居乐的规模与利润都无法与碧桂园相比了。

　　根据招股书，碧桂园2004-2006年，每年的营业额及纯利的复合增长，分别达56.5%及141.1%，难怪投资者担心该公司上市后无以为继。

　　碧桂园通过大规模开发和资产快速周转，以最大限度提高回报，所以当记者问该公司现时负债率多少时，财务总监黄德铨刚说截至2006年底负债40亿元，快人快语的杨国强便打断他，答非所问地说：“人家问你现时负债率多少！但其实负债多少不是问题，我们有能力现在便还清所有负债，我们要借钱是为了回报，你要看我们为股东带来多少利益。”

　　截至07年1月31日，碧桂园的土地储备的建筑面积约1900万平方米。于往绩纪录期间，单位土地成本占平均售价低于10%。

　　承销商瑞银研究报告指出，碧桂园06年的销售额达79亿元，楼盘落成量130万平方米，销售额位列本港上市的内地房地产公司前5大，落成量则是前3大。该行预期，2008年碧桂园的落成量，将大增至300万平方米，毛利率上升至40％（2006年为33%），2008年全年纯利会由2006年的15.19亿元，大升至56.76亿元。

　　面临资产结构调整

　　碧桂园能获得如此高的机构评价，关键一点是，碧桂园固定资产比较优质，并有丰富的土地储备与持有物业。来自碧桂园网站有这样一段话：“我们的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时我们亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力”。

　　一名已认购的欧洲基金经理对本报说：“碧桂园过去的盈利强劲增长，来自他们可以低价取得土地，但现时他们是否可以同时做到？在广东省以外能否同时做到？”

　　杨国强的回应简单而充满信心：“我是做泥水出身的，10多岁做到现在，对于成本控制很在行，我们以往可以做到，现在都可以做到，我们走出广东省，全国都是一样。你看我们去年10月1日在湖南开盘，出货的速度和其它项目差不多。”

　　对于碧桂园的土地储备，大部分业内人士表示“这家公司非常神秘”。实际上，碧桂园已经展开全国布局，“江苏已经拿了2000多亩地。”知情人士透露，而在北京和天津，均有项目储备。“2000万平方米的土地储备是肯定有的。”但是，目前碧桂园名下的酒店度假村等均没有进入盈利阶段，正常的资产效率很低，知情人士透露，“鹤山、江门、增城等固定资产的评估很高，但都已经做了银行抵押物了。”

　　上述业内人士表示，碧桂园上市后将面临3个主要问题：跨区域运营能力、郊区开发的核心模式转变和庞大资产规模之下的资产效率有多高？

　　跨区域营运能力是该企业必将要解决的问题。“碧桂园曾是一个很封闭的企业，这两年有所改变，”一位曾在碧桂园任职的知情人士透露，近年来，碧桂园在逐步改善管理团队，逐渐增强团队的多元化，最近也在招揽一些有国际背景的人才。

　　上市后，随之而来的核心发展模式也面临瓦解。碧桂园的核心模式是郊区物业开发，呈粗放型，深为同行关注的是，碧桂园“进城”后的运作模式。据透露，宏观调控之前，碧桂园拿地成本相当低，不超过20万元/亩，并且多为分期付款的方式。2006年8月31日，碧桂园首次进入广州市中心区拿地，以近4。8亿元拿下珠江新城B-6地块。

　　业内人士评价，分期付地价款、大盘运作的时代已经过去了，如何控制单个产品利润的极致化将成为摆在众多开发商面前的难题。

　　投资者表示，碧桂园这几年值得关注，其在上市之后增加大量市区土地，对管理能力是一个很大的挑战，调整资产结构也是该公司较为重要的一步。