地产泡沫破灭并非危言

受访者简介

　　杨少锋，大学毕业后打出“年薪10万，谁聘我？”进行自我拍卖；24岁即推翻全球第一咨询公司麦肯锡策划方案，成为CDMA在中国立足的幕后总策划。

　　近期来的房贷新政，在地产新人杨少锋看来，只是消费端的一脚刹车，他的观点多与众不同。他认为，不久后真正起作用的应该是土地新政。

　　2000年大学毕业的杨少锋是地产界名人，身为北京联达四方房地产经纪公司总经理的他，曾以其独特的理念创造了一系列营销奇迹。针对房贷新政，他向《市场报》记者直陈自己的观点：“是该给楼市退退烧了，否则大家会像泰坦尼克号，在歌舞升平中驶向深渊。”

　　“漠视”逼出调控新政

　　《市场报》：你如何看待近来一系列针对房地产市场的调控措施的出台？

　　杨少锋：如此密集的针对一个行业推出调控政策，在世界范围内都极为罕见。其聚集效应将使得中国楼市出现拐点的可能在未来几个月变得无限接近。

　　地产既得利益者的言论演变成为“楼市无政府主义”，结果就是整个行业对政府调控的漠视。最后非逼得管理层举起剑来，挥泪斩马谡，对开发商、对房地产行业痛施刹手锏。我认为起根本作用的应该是土地新政。

　　市场一年内理性回归

　　《市场报》：土地新政的具体内容是什么？它能使未来的房价下调么？

　　杨少锋：土地新政的核心一方面是通过严查囤积土地、限期开发等政策，加大土地持有成本，迫使开发商加快开发进度；另外一方面则是加大土地供应量、减少单幅土地出让规模，实际上就是将有限的资源分散配置。应该说，将使未来供给大幅加大。

　　一方面是需求的急剧减少，一方面是未来供应大幅加大，未来开发商将面临巨大的销售压力，进而导致资金压力，迫使开发商降低利润期望值，下调房价。因此，市场将在半年到一年时间内理性回归。

　　更严厉调控或已备好

　　《市场报》：中国房地产行业真的能引发金融危机吗？

　　杨少锋：之前我们一直认为房地产不会造成中国的金融危机，但不久前美国次级房贷危机却来了个当头棒喝。从央行货币政策执行报告上看，从去年6月末到今年6月末，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了9000亿元，第二季度末已经达到惊人的4.3万亿人民币，第三季度的增长更快。银行资金过快地向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其他行业的健康发展。

　　从金融和土地两面调控是基本的出发点，但还要看具体效果。如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，还有金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税，或提高所得税，使住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。

　　地产泡沫破灭并非危言

　　《市场报》：最近的焦点似乎都集中在房贷新政上，普通消费者并没有注意到土地新政？

　　杨少锋：实际上，土地政策正在经历一个重大转折，其对楼市长远的影响，或许还将超过房贷新政。

　　地价、房价一旦都和股价扯上关系，问题就复杂了。由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，为了抬高股价、大幅融资，上市房企非理智囤地行为，将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行。

　　今年以来，土地储备取代销售成为房地产业迅速致富的最佳途径。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资。据有关统计，今年以来，国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1700亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。

　　我认为，目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。