房地产行业 牛市中不变的主力

机构：倍新咨询

尽管经历了长期大幅上涨和国家的重点调控，支持房地产行业作为牛市主力的因素依然未变，它们主要为：一、城镇化，大量农村人口涌向城市的趋势不仅未曾减缓反而呈加剧势头；二、新生代购房需求，二十多年前的生育高峰造成当时的新生儿迈入社会结婚生子促进了一轮对住房的高需求；三、国际制造中心及经济重心的转移造成土地进一步紧张；四、人民币升值导致的非贸易品投资需求大增；五、股市活跃金融资产猛增使人们的购房能力和欲望加强；六、流动性泛滥的基础并无变化，通货膨胀压力仍大；七、土地供应紧张的情况有增无减，土地价格刚性上升。

有了以上几大因素，房地产行业景气度将很难下降，具备规模优势和丰厚土地储备的大公司将加速发展。

行业龙头、区域龙头、资产注入和业绩集中爆发的后起之秀都是我们投资的目标。万科、保利地产、招商地产、金地集团为第一梯队，全国性行业龙头，它们最大的优势在于品牌、背景、拿地能力、整合扩张能力和土地储备；第二梯队包括苏宁环球、中华企业、华发股份等，其中华发股份尤为值得关注。公司现有项目情况公司目前共有9个项目，分别位于珠海、中山和重庆三地，项目总占地面积为329.80万平方米，总建筑面积为469.57万平方米（不含未结算的华发新城三期剩余面积），主要看好理由一是珠海越来越重要的连接香港以及珠三角东西部的地理位置，公司在珠海的地产占有率达到20%，可以说是最大的受益者；二是扩张能力，重庆市场的成功启动给公司找到了一条走向全国的成功之路，未来发展不可限量。

资产注入当然还是行业内投资的重点，关注香江控股、深南光。前者的大股东南方香江集团2003年进入商贸流通地产开发，目前拥有11家商贸地产开发公司，规划开发面积500万平方米左右，是当之无愧的商贸地产开发龙头。经历了严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高。公司将通过增发收购跻身一线房企行列。最近通过定向增发的方式收购控股股东5家地产公司股权。集团的相关地产及家具流通业务还将注入公司，如果这些计划顺利完成，公司项目储备将快速增加，由此跻身一线地产企业之列。后者的大股东深圳中航集团很早就介入了房地产开发业务，而且从开始就在尝试一条与国内其他大部分开发商不同的开发模式：侧重区域综合开发，开发特色是酒店+地产+零售营造时尚社区的房地产区域综合开发经营模式，具有开发与经营的复合优势。此次增发后，大股东手中的房地产项目主要有：龙华长和益项目、中航苑改造项目、深圳渔农村改造项目以及九江共青城的土地储备（该土地储备接近万亩，目前深圳中航已经拿到了1000亩）。从目前的条件来看，不久的将来最有可能进一步注入上市公司的项目是龙华长和益项目和中航苑改造项目。公司的发展模式为"高档酒店+连锁百货+地产物业+工业园区"。这种综合开发模式符合房地产开发模式未来的潮流，充分体现了房地产开发商和投资商的有机结合，最大程度地分享了土地价值最大化的收益，同时有效地控制了业绩大幅波动的风险。

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