制止囤地、限制“地王” 土地新政“斗地主”

　　上证第一演播室

　　中国证券网

　　房价居高不下、“地王”新纪录频频，日前由国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，限制“地王”、打击囤地的出发点，使新政受到普遍关注。

与此同时，地方政府的土地供应方式也在进行着新尝试。如上海市刚刚实施的633号文件，便对住宅类用地的规则进行了调整。针对土地源头的调控，将对楼市产生怎样的影响？此次上证第一演播室特请来专业人士，为网友做出解答。

　　活动策划：柯鹏 唐文祺

　　主 持 人：唐文祺

　　整 理：唐文祺 实习生 朱宇琛

　　竞争加剧引发囤地现象

　　主持人：今年以来，各地“地王”频现，大开发商纷纷抢地囤地，这种现状反映了怎样的土地环境？开发商囤地会对市场产生怎样的影响？

　　应振祥：造成这种现象的原因是多方面。首先，土地的稀缺性体现在其唯一性和不可替代性，对开发企业而言，因为没有地就不会有房，也就没有了市场份额。再加之土地的不可移动性，使得局部土地稀缺性加剧（如上海内环等区域）。其次，从全国各地土地供应的情况来看，政府土地储备较少的情况较为普遍，从而使得土地一级市场供求关系紧张。同时在土地供应日趋减少的形势下，拥有大量的土地储备成为房地产开发企业的核心优势，开发企业更加舍得投入来争夺“地王”。第三，受到资本市场的影响，土地市场与股票证券市场的关系息息相关。尤其在近期，正如贵报报道的那样，“股市”与“房市”的相互作用，也成为推高地价的作用力之一。

　　对于部分土地储备量较少的开发商来说，不通过激烈的竞争获得土地就将意味着后期没有可用于开发的土地。尤其是在某个城市运营中的建设空档区，前期土地储备已经消耗殆尽，继续补充新的土地，成为迫切需要。

　　开发商的盲目囤地，会带来土地有效供应和利用不足，可令市场供应“缩水”，部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成“垄断”，从而推动房价上涨，进而增加银行信贷风险和政府信用风险。

　　新政控制源头市场

　　主持人：关于土地招拍挂方面的法令调整已有多次，此次国土资源部39号令的要点体现在哪里？上海近期也出台了关于住宅土地招拍挂的新规定，新政策的出发点和意义是什么？

　　应振祥：由于前一段时间，全国各地“地王”现象频传，全国房价大涨。“39号令”是政府调控当前房地产市场，使其健康发展的一个手段之一。这次调控的一个重点是，土地款的支付，只要不违反土地出让合同，按照合同约定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿证了，必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。

　　由于过去一些地方土地出让过程中，受让人未缴清全部出让金就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。这次“39号令”的出台，能对当前一些开发商蓄意囤积土地的行为起到有力的遏止作用。

　　关于上海市住宅土地招拍挂的新规定的实施，意味着在新规则下，开发商将最多只有两轮的出价机会，土地涨价的空间将明显浓缩。新政出发点是为了遏制“地王”频出现象和平抑高房价。减少开发商在公开举牌氛围下，将地价推高。此举相对于公开拍卖来说，将有利于堵截高地价。在公开举牌的氛围下，开发商容易冲动，从而将地价推高。新规实施之后，开发商会根据自己的成本报出较为合理的价格，从而减少地块出现惊人高价的可能性，并对平抑高房价起到积极作用。

　　规范市场促进供应

　　主持人：土地新政会对楼市产生怎样的影响？“39号令”对于土地开发的要求有所提高，从而延长了土地开发的时间，这对土地供应会有影响吗？

　　应振祥：政府在土地方面的调控，对楼市会产生一定影响，但是当前土地政策对楼市上涨的实质性影响因素较少。当前土地资源日显匮乏，而人们对房地产的刚性需求强劲，因此，在当前相关保障性房地产政策实施效果未得到有效证实的背景下，土地方面的调控能否有效阻止房价上扬的局势，还有待观察。 但土地方面的调控是整体楼市调控中不可缺少的关键性调控手段之一。“39号令”将使各级地方政府加大对闲置土地处置力度。依法征收土地闲置费；对于超过规定年限未动工开发的土地，无偿收回等政策有利于清理、盘活闲置存量土地应有积极影响。

　　此外，“斗地主”后的囤地之风将会有所抑制，房地产开发进度可能会加快。“39号令”将打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，促进企业加快开发节奏，将使一些房地产企业放弃囤积土地、捂盘惜售的做法，加快开发进度，增加市场的有效供应。对规范房地产市场应有帮助。