加息预期压抑地产股结构性分化将成主流

武汉新兰德余凯

　　受到周边市场继续动荡的影响，周五大盘低开后在5300点一线作低调整理，尽管超级航母中国石油盘中快速反弹，但低迷的成交量显示市场人气散淡，而在加息预期的打压下，房地产板块成为领跌市场的新做空力量，华侨城、招商地产、浦东金桥、北京城建等前期强势品种纷纷大幅下挫，一度拖累银行板块也迅速下沉，作为本轮行情主要驱动力之一房地产板块，在近期出现的集体杀跌走势引人注目。

　　加息预期进一步强化

　　本周公布的诸多经济数据显示,尽管管理层已采取很多紧缩措施,但中国经济过热的风险仍然未减。

　　央行日前公布的三季度货币政策执行报告称，当前流动性形势依然严峻，有必要继续加强银行体系流动性管理，搭配使用公开市场操作、存款准备金等工具，同时逐步发挥特别国债的对冲作用，加大对冲力度。在这样的背景下，投资者普遍预期，下一步货币政策还将继续通过小幅加息和加快汇率升值步伐等手段进一步紧缩。

　　房地产行业压力渐重

　　紧缩政策对房地产市场会产生较大的影响。事实上，今年全国房价涨幅仍然不小，一个重要原因是需求旺盛，导致供应相对不足。宏观调控政策下，需求增长的回落速度慢于供应的回落，于是出现卖方市场。要改变这种不稳定的态势，必须有效降低非理性的投资需求。今年二季度以来，政府针对房地产出台了进一步的调控政策，特别是9、10月相继推出金融和土地政策，通过有条件限制土地使用权证发放，提高商业用房、第二套住房首付比例和贷款利率标准等一系列调控措施，一方面对囤积土地严查、限期开发，加大土地持有成本，加大土地供应量；另一方面对购房者提高房贷首付和利息，抑制房地产市场的投机需求。

　　显然，加息对购房者而言，单次加息后增加的按揭贷款月还款额并不明显，然而，今年来连续五次的加息，乘数累积效应逐步放大，尤其是中长期贷款最为显著。如果后续继续加息，乘数累积效应将更为明显，贷款买房者面临还款压力加大。对于贷款买房的这部分需求有一定的抑制作用。与此同时，利息是房地产上市公司的重要刚性支出。利息支出增大将带来行业未来明显的利润减少，一旦进一步加息的紧缩性举措出台，房地产行业面临的压力不言而喻。

　　结构性分化将成为主流

　　银根不断紧缩，加速行业整合的到来。借贷资金成本的上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。所以，宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并不是一味的利空效应。实际上宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。尽管加息后贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道完全是可以化解，而行业整合过程对于优质房地产上市公司而言也意味着更多的机会。

　　另外，加息后人民币升值的步伐将进一步加快，从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在人民币升值的大背景下，国内房地产行业仍然具有很大的升值空间。因此那些具备品牌和专业化优势的房地产龙头公司，如万科、保利等其长期发展值得期待。需要提醒的是，由于当前市场无论是基本面还是资金面的驱动力都较前几次加息有很大弱化，寄希望于房地产板块一次利空出净的强势“加息”行情显然不够现实，未来房地产股出现结构性的分化在所难免。

　　
　　
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