招商证券：北京城建房地产业务股权投资收益比翼齐飞(组图)-搜狐财经

　　公司房地产业务夯实了发展基础。公司大股东北京城建集团为北京市国资委的全资公司，是全国三家同时具有双特级资质的大型建筑企业集团公司之一。在大股东的大力支持下，2001年公司主业转变为房地产，房地产销售收入稳步提高，目前权益规划建筑面积达到了1000万平米（不含当前在建项目），居于国内地产上市公司前列。

未来3年更是公司房地产业务的丰收期。

　　未来3年公司房地产业务进入丰收期。随着北苑家园、世华国际、石榴庄住宅小区项目、广渠路36号住宅项目等项目陆续进入销售结算期，公司的房地产业务进入了收获期，未来公司的房地产销售收入将快速增长。我们预计07、08和09年公司房地产销售面积分别为35.47万平米、49.96万平米和35.55万平米，相应的销售收入分别为29.18亿、59.59亿和47.56亿。

　　公司股权投资收益锦上添花。未来3年公司的股权投资收益丰厚。我们预计公司参股的两个奥运项目公司在07至09年将给公司分别带来0.5亿、2.0亿和3.0亿的投资收益；公司持有国信证券5%的股权预计在07-09年将给公司分别带来2.25亿、2.5亿和3.0亿的投资收益。

　　我们比较看好公司的长期发展。在大股东的大力支持下，公司将进一步做大做强；国资背景使得公司土地储备具有一定的区域优势；公司未来将立足北京，同时加大在全国二、三线城市的投资布局，并适时引入战略投资者，公司有望得到稳步的发展。

　　我们给予公司股票推荐A的投资评级。我们保守预计公司07年到09年的EPS分别为0.68元、1.38元和1.51元。参照房地产行业08年40倍市盈率的估值，我们较保守给予北京城建08年30倍动态市盈率的估值，也即我们预计公司股票的合理价值为41.4元。2007年8月8日公司股票收盘价为35.21元。我们给予公司股票推荐A的投资评级。

一、房地产业务夯实了发展基础

　　1．公司大股东势力雄厚

　　公司大股东北京城建集团为北京市国资委的全资公司，是全国三家同时具有双特级资质的大型建筑企业集团公司之一，在北京市的开发和建设中占有重要的地位。2001年，大股东集团公司与公司实施资产置换，将公司的全部建筑类资产置出，集团公司将北苑家园、富海中心、东直门综合交通枢纽暨东华广场等优质地产项目置换入上市公司，有力地支持了上市公司业务的转型和发展。目前北京城建集团，共持有41150万股，持股比例为55.53%。

　　2．房地产业务夯实了发展基础

　　北京城建于1999年上市，公司原先的主业是建筑施工。2001年，在大股东城建集团的大力支持下，公司主业才转变为房地产，公司房地产业务不断做大做强，房地产销售收入稳步提高（见图表2）。同时土地储备也快速增加，目前权益规划建筑面积达到了1000万平米（不含当前在建项目）（见图表3），居于国内地产上市公司前列。公司在房地产业务上已经夯实了发展的基础。未来3年更是公司房地产业务的丰收期。

　　二、未来3年公司房地产业务进入丰收期

　　随着北苑家园、世华国际、石榴庄住宅小区项目、广渠路36号住宅项目等项目陆续进入销售结算期，公司的房地产业务进入了收获期，未来公司的业绩将快速增长。尽管我们认为未来房地产价格总体将温和上涨（见附录部分），但我们还是按照目前各楼盘的房价水平来估算公司的销售收入。我们预计07、08和09年公司房地产销售面积分别为35.47万平米、49.96万平米和35.55万平米，相应的销售收入分别为29.18亿、59.59亿和47.56亿。

　　1．北苑家园项目

　　该项目位于北京市朝阳区北苑，临近万亩森林公园、奥林匹克公园，属亚奥商圈。项目占地面积103.78万平米，规划建筑面积230万平米。截止2006年底尚有33万平米左右未结算。该项目目前的均价为1万元/平米左右。我们预计该项目07和08年分别销售20万平米和13万平米。

　　2．富海中心项目

　　该项目位于北京市海淀区大柳树路，占地面积8.2万平米，规划建筑面积15.89万平米。

　　截止2006年底尚有1.5万平米左右未结算。该项目目前的均价为1.2万元/平米左右。我们预计该项目07和08年分别销售1万平米和0.5万平米。

　　3．花市枣苑项目

　　该项目位于北京市崇文区东花市大街，占地面积3.18万平米，规划建筑面积34.28万平米。截止2006年底尚有7.7万平米左右未结算。该项目目前的均价为1.3万元/平米左右。

　　我们预计该项目08、09年分别销售5万平米和2.7万平米。

　　4．重庆尚源·印象项目

　　该项目位于重庆市北部新区冉家坝地区，规划建筑面积10.47万平米。该项目目前的均价为0.38万元/平米左右。我们预计该项目在07年全部销售完毕。

　　5．世华国际项目

　　该项目位于北京CBD，朝阳北路东三环内。规划建筑面积10.46万平米。预计该项目目前的均价为1.5万元/平米左右。公司打算将该项目整体出售。我们预计该项目在08年销售完毕。

　　6．石榴庄住宅小区项目

　　该项目位于北京市丰台区南苑乡石榴庄，临近奥运会网球馆，规划建筑面积22.85万平米。预计该项目目前的均价为1万元/平米左右。我们预计该项目07、08和09年分别销售4万平米、14万平米和4.85万平米。

　　7．广渠路36号住宅项目

　　该项目位于北京市朝阳区广渠路36号，规划建筑面积60万平米。预计该项目目前的均价为1.4万元/平米左右。我们预计该项目08和09年分别销售7万平米和28万平米。

　　三、公司股权投资收益锦上添花

　　1．奥运项目为公司带来较大投资收益公司参股了两个奥运项目公司：国奥公司和五棵松公司。公司持有国奥公司20%的股权，2006年底，奥运村项目（38万平米的高档住宅项目）开始销售。该项目总投资为39.5亿元，预计销售1800套。现在、一期、二期700套已销售完毕，二期销售均价1.85万／平米；公司持有五棵松项目25%的股权。该项目总建筑面积35万平米，其中6.3万平米场馆，28.7万平米商用。根据五棵松公司的经营计划，计划08年前出售20.5万平米商用，其余8万平米核心商业物业作为租赁经营。我们预计这两个项目在07至09年将给公司带来0.5亿、2.0亿和3.0亿的投资收益。

　　2．国信证券投资收益丰厚公司持有国信证券5%的股权。我们预计国信证券07年至09年的净利润至少为45亿、50亿和60亿。相应地，公司可获得2.25亿、2.5亿和3.0亿的投资收益。

　　3．舟山长峙岛项目值得期待舟山长峙岛项目可使用土地面积6000亩，规划建筑面积480万平米。公司持有38.75%的股权。长峙岛濒临舟山本岛的中心区，与市政府隔岸相望，新建大桥与本岛相连。目前舟山类似条件的住宅售价达到7000元左右。该项目未来房地产二级开发的前景值得期待。

　　4．中科招商也将进入收获期另外，公司持有中科招商30%的股权。该公司主要从事风险投资业务，目前其主要投资的项目都陆续开始进入了上市辅导阶段。未来，公司在中科招商的投资也将进入收获期。

　　四、我们比较看好

　　公司的长期发展

　　1．大股东的大力支持继2001年公司大力支持上市公司转型后，我们预计城建集团为了整合旗下业务，有可能将其旗下其余的4家房地产开发公司（北京城建房地产开发有限公司、北京东湖房地产开发有限公司、重庆燕城房地产开发有限公司和长沙燕城房地产开发有限公司）都注入上市公司，从而进一步支持公司做大做强。

　　2．土地储备方面的优势由于土地资源的稀缺性，以及招拍挂制度的全面实施，土地成本将不断增加，同时获取土地的难度也相应增加。北京城建的第一大股东是城建集团，是北京市国资委的全资公司，在北京市的开发和建设中占有重要的地位。强大的国资背景使得公司在北京拿地具有一定的优势。尽管公司步入地产领域较晚，但短短几年公司的权益规划建筑面积达到了1000万平米（不含当前在建项目），公司的土地储备快速提高。

　　3．公司的竞争劣势和大部分国有企业一样，公司的经营相对较为死板，导致了公司的发展较为缓慢，国有股独大的背景对公司的长期发展产生了一定的制约。

　　4．公司有望得到稳步发展公司的发展战略主要有三点：一、进一步巩固在北京市场地位。公司将抓住北京新城改造的机会，拓展土地一级开发业务，实现土地的一、二级联动开发，提升二级开发效率；二、加大在全国二、三线城市的投资布局，向全国性地产品牌目标迈进；三、适时引入战略投资者，实现公司股权的进一步多元化，促进公司体制和机制的进一步市场化。我们认为，公司的这一战略是比较明智的，也是切实可行的。我们认为在公司的这一战略下，公司有望得到稳步的发展。

　　五、投资建议

　　1．盈利预测主要假设尽管我们认为未来房地产价格总体将温和上涨（见附录部分），但我们还是按照目前各楼盘的房价水平来计算公司的业绩；尽管中科招商进入了风险投资的收获期，但鉴于盈利的不确定性，我们没有将这一投资收益考虑在内；考虑到公司土地一级开发的微利性，我们没有将其纳入公司的盈利预测中；我们没有考虑公司后期的资产注入。

　　2．公司盈利预测与股票估值按照以上分析，我们保守预计公司07年到09年的EPS分别为0.68元、1.38元和1.51元参照房地产行业08年40倍市盈率的估值，我们较保守给予北京城建08年30倍动态市盈率的估值，也即我们预计公司股票的合理价值为41.4元。

　　3．公司股票评级8月8日公司股票的收盘价为35.21元，接近我们计算的合理估值，因此我们给予公司股票推荐A的投资评级。