经济观察:透视我国房价上涨的三大推手

　　2007年即将步入尾声，但中国房地产市场仍然是“热火朝天”。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．5％，北京、深圳等城市房价继续以两位数攀升。

　　今年以来，国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，房价为何依然保持着“桀骜”与“任性”？谁是当前房价上涨的“推手”？

　　供求矛盾突出导致房价上涨

　　从近几年的宏观调控实践看，我国房地产市场存在多种问题和矛盾，如投资过热、房价偏高、上涨过快、投机和腐败问题等，但住房结构性矛盾则是主要矛盾。

　　发展改革委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11％，而销售面积同比却增长了33．9％，其中，现房销售面积同比增长14．7％，期房销售面积同比增长42．9％。销售面积是竣工面积2．15倍，可见市场需求的旺盛。

　　与此同时，人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示，前三季度全国房地产开发投资完成额1．68万亿元，同比增长30．3％，但经济适用房投资的比重仅仅为4．4％。此外，90平方米以下住房投资占商品住房投资的15．2％，与监管部门所要求的“70％以上户型在90平方米以下”的要求相差甚远。

　　专家表示，尽管房地产投资加快增长，但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反，不仅造成有效供给不足，而且导致房地产价格出现加快上涨势头，部分城市房价还涨幅较高。

　　成本增加为房价上涨“推波助澜”

　　土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。

　　国家统计局的数据显示，今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一季度上涨9．8％，二季度上涨13．5％，三季度上涨15％。据了解，由于地价飞涨，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。

　　中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在发展改革委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常排名前列。

　　由此可见，尽管房价取决于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最终会计入房价，最后还是由购房者来承担。

　　此外，开发商囤地也是房价上涨不容忽视的因素。根据人民银行发布的第三季度货币政策执行报告显示，前三季度全国完成土地购置面积2．83亿平方米，增幅比上年同期高20．8个百分点；完成土地开发面积1．82亿平方米，增幅比上年同期回落22．7个百分点。

　　专家分析，土地购置面积大幅上升，但完成土地开发面积增速却回落，说明开发商通过延长开发周期等进行土地囤积的现象加剧，从而推动房价上涨。

　　“追高买涨”心态和股市“财富效应”进一步拉升房价

　　由于市民普遍存在着对住房价格继续上涨的预期，导致目前市场上“追高买涨”的风气日盛，这是推动房价上涨的第三个原因。

　　根据央行的数据，9月末，我国居民户贷款同比增长30．4％，比年初增加1．1万亿元。其中，居民户中长期消费性贷款比年初增加5837亿元。而“中长期消费性贷款”数据，央行的明细解释是，“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款多增较多。”

　　中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1．5％。正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

　　此外，股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。

　　中国社会科学院博士尹立中认为，股市的财富效应对房地产市场至少有两个方面的作用，一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上，使得房地产购买力大大增加。第二个作用更加直接，在股价不断上涨的时候，增加了房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。

　　分析人士认为，面对日益攀升的房价，未来政府将会采取进一步的措施，调整住房供应结构、增加有效供给以及严格房贷市场管理，以促进房地产市场的健康发展。