房贷涨了房价降了?房地产市场遭遇十月寒流(图)

　　图片01：9月27日，中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高，一个月后，成交量大幅下降。

　　图片02：顾云昌(顾云昌新闻)称，第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了。

　　图片03：陈国强告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，那么在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。

　　房贷涨了，房价降了？

　　一个月前，9月27日的晚上，一条消息震动了全国的房地产界。中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。

　　在不少人看来，央行和银监会的目标显然直指房产投资市场，因为买第二套住房的人，很多不是为了出租就是为了倒手赚差价，那么，抬高了贷款门槛，真的能给房地产市场降降温吗？这条政策如今实施了整整一个月，我们今天就来看看它的效果究竟如何？

　　房地产市场遭遇十月寒流

　　刘斌是一家房产中介公司的经理，这段时间，他和伙伴们每天都在为日益清淡的生意着急。

　　21世纪不动产区域经理刘斌：“以前的话，业务员应接不暇，基本上忙不过来，电话都比较多，每天电话接访量可以达到25到30个，那么现在的话，只能是有10到15个，那么每个业务员在节前的话，每天可以接到4到5个，在橱窗门口这个驻守的客户，那么现在我们基本上人均的话大概只有两个左右。”

　　记者看到，采访的这天下午，刘斌的店里没有一个来咨询的客户，刘斌告诉记者，房贷新政出台后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划，现在，他们几天也成交不了一单生意。

　　21世纪不动产业务员孙振峰：“在这个市场里面，我们以前做的是叫做银行叫做金九银十嘛，在9月份客户量比较大，而且成交率也比较高。但是针对于10月份以后，央行出台了这个政策以后，银十已经没有了。”

　　记者随后在北京的几处新楼盘和21世纪不动产，我爱我家等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落，少有购房者前来咨询。在21世纪不动产总部，市场总监林蕾告诉记者，新政出台后，他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。

　　21世纪不动产中国区域市场总监林蕾：“他要买房，他会发现说，原来第二套首付提高到这个程度了，那么可能我手头本来有20万，我可以够了，那这个时候他怎么办？对不起我实在是凑不够钱了，我凑够了再说吧。”

　　记者了解到，新政实施后，在一路领跑全国房价的深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%。

　　在上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京，今年“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降，比9月份环比降低了23％。

　　林蕾：“过去可能老百姓你有房的人接到电话是什么呢，请问你的房卖不卖，房源不足，而现在的情况是什么呢，我这有一套房，某某先生你要房吗，房子出不出去。”

　　房贷新政出台在各地引发了楼市震荡，那么此次房贷新政影响而改变购房计划的大部分是一些什么样的购房者呢？

　　林蕾：“投资性需求的下降，但肯定抑制了一部分自住型需求的购房者，你比如说他可能我的钱不够40%这么多，那我可能就只能暂时观望，我就暂时可能我还是住在原来的小房子里。”

　　分析师告诉记者，新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动，但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划。

　　林蕾：“这个第二套标准是怎么来的，你是否能够确定一个人在购买第二套住房的时候他一定是用于投资，还是他有可能是处于自住的需求，我认为如果说很硬性的规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了。”

　　我们看到，房贷新政让房产中介遭遇到一场十月里的寒潮，因为贷款门槛抬高，很多人放弃了买第二套房的打算，交易量也就跟着萎缩了不少。按照很多人的常识，会以为这种情况下，房价应该相应会下降，至少得让你买得起。然而，我们记者的调查却发现实际情况却并非如此。

　　房贷新政实施后，房地产市场成交量出现大幅萎缩，不过刘斌告诉记者，与此相反的是，房价却一直在上涨，近几天，有不少卖房者特意赶来，把每平方米的房价提高了几百元。

　　刘斌：“至少我觉得政策出台以后房价没有什么下降，甚至有一些业主，个别业主他房价还在不断地往上攀升。”

　　刘斌告诉记者，尽管房贷新政抑制了一些二次置业的人买房的打算，但是北京是一个以自住型购房为主的城市，对住房的刚性需求一直支撑着房价居高不下。

　　刘斌：“我认为是，本身是这个刚性需求它在不断地增加，那么促使了这个需求的层面它在不断地膨胀。”

　　林蕾告诉记者，对于新政对房价可能会产生的影响，21世纪不动产专门作了一个分析报告，记者看到，对于房价近期的走势，市场分析人士认为情况不容乐观。

　　林蕾：“我认为如果说很硬性的规定以家庭为单位，第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了这部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解决，那么当他的这个钱凑够的时候，这部分人可能又会在一定的时间集中释放，所以我们说的价格反弹是这个概念，成交量也会集中反弹。”

　　房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势，那么长期来看，它又会对房价产生怎样的影响呢？刘斌告诉记者，不少人希望银行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投机，给房价降降温，可是在他看来，这样的期望也许有些过高。

　　刘斌：“从市场层面来讲，刚性需求它在不断地增加，第二，有一些政策，我个人认为它是治标不治本，打个比方，比如说我现在手里面有个皮球，我们用拳头用力摁下去的话，那么皮球它肯定会有一个凹进去的形状，这就是影响，但是这个皮球，它慢慢慢慢这样往后面反弹。”

　　林蕾：“我估计，可能对于像北京，像上海，像深圳这样的城市，就是能够抑制这个房价的增幅，但是房价本身应该不会下滑，最根本的问题，肯定还是应该是疏导多于这个硬性的这种调控，屡次的房地产调控政策都证明了这一点，如果是用堵的方式，最后会导致自住性的需求在一个时间段里面集中释放，导致了交易量和这个价格的再度上升。”

　　提高门槛也拦住了百姓

　　今年以来，从央行连续加息，直到提高第二套房的贷款门槛，各项金融政策频繁出台与国内当前房价持续上涨都有密切的关系。但是，同任何商品价格上涨一样，推动房价上涨最大的动力还是来自于强劲的需求。如果没有一个办法，真正平衡房地产市场的供需，那些需要住房的老百姓还是很难买到自己的房子。我们再来看看北京一位购房者最近一个月的遭遇。

　　小魏是北京市一家私营企业的员工，前年，他在北京买了一套50平米的房子，孝顺的小魏把在老家的父母接了过来，可是一家四口人，50平方的房子实在住不下，小魏只好又把父母送回了安徽老家，两年来，他一直省吃俭用，想换个大点的房子。

　　购房者小魏：“我现在这个房子50平米，一居的，在一起住很不方便，而且确实是太小了。”

　　前不久，就在小魏准备好首付款去交定金的时候，他听到了一个对银行第二套住房贷款进行调整的消息。

　　购房者小魏：“第二套房子一个是利率提高，第二是它的首付门槛要提高。”

　　开发商告诉小魏，他们的楼盘，只能在建设银行贷款，按照建行的房贷新政策，以家庭为单位对第二套房进行认定，小魏已经有一套住房，再买房就属于第二套房，要支付50%的首付，贷款利息也要提高1.1倍，小魏一算账，现在如果是买一套100平方米左右的房子，首付他至少要多交10万元，总房款也提高了不少。

　　小魏：“如果按照20年贷款年限来算，这样就高出了10万左右，10万到11万左右。”

　　小魏告诉记者，他的月工资不到5000元，如果按照新政策买房子，每个月的月供至少需要4914元，他根本无力承担，买房心切的小魏多次找到开发商，希望他们能帮忙想办法。

　　小魏：“开发商也很矛盾，他说因为这个贷款利率的提高和贷款首付的提高，他们的退房也有不少。”

　　小魏发现，跟他一样打算换个大点的房子，却遇到麻烦的不止他一个人。

　　小魏：“有退房的，因为好多人办得过程中，刚好政策出来以后，他没有能力支付，可能就像我一样，也是力不从心。”

　　听说各家银行判断第二套房的标准和相应的房贷政策有很大不同，后来的几天，小魏又考察了多个楼盘，想找一个不是由建行提供贷款的楼盘。

　　小魏：“比如我以前第一套房是在建行贷款的，这样如果哪个开发商和建行合作办理房贷，我一看它是和建行，就是再好的楼盘我也不敢买。”

　　10月12日，央行对第二套房界定推出了新基调，如果第一套住房还清贷款则再购房不算作第二套，这让小魏重新看到了希望，可是随后他发现，各银行对此仍有自己的标准，像他这个情况及时还清了贷款，不少银行仍然还是会按“第二套”算。

　　小魏：“它把你的名字登记之后，它也会在其他家银行查询，即使是没有联网的情况下，它也能查出你有没有在其他家银行进行贷款。”

　　让小魏担心的是，这些日子眼看房价还在涨，也许等他筹好首付款，却仍然追不上房价的涨幅，房子还是买不起。

　　小魏：“这个问题可能让我彻夜不能睡着觉，真想把父母接过来，跟我们在一起享受天伦之乐，这个愿望，因为这个房贷的问题，这个理想都破灭了，现在我没有办法，也没有心情，跟他们把这个事情沟通开。”

　　房贷新政不能完全一刀切

　　刚才小魏的购房经历，让我们看到房贷新政把一些像他这样需要改善住房条件的老百姓挡在了门外。第二套房首付比例和利率分别提高10%，虽然看上去数字并不大，但对不少节衣缩食买房的工薪阶层来说，抬高的那一点门槛就是一道翻不过去的梁，这项政策的利弊得失究竟该如何看待？我们再来听听专家的意见。

　　建设部住房协会副会长顾云昌：“我想有两个目的，第一是要防范由房地产引发的金融风险，由美国次级抵押贷款的问题，给我们的启示和教训，我们必须对第二套房子的贷款，政策上要做些调整，防范金融风险；第二是为了进一步遏制目前过旺的住房需求。”

　　记者注意到，早在9月20日，建设银行研究部就发布报告指出，目前国内住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期，金融业要规避风险，就在这个报告发布后的第七天，9月27日，央行房产新政出台。

　　记者：“目前国内的信贷风险，从银行来说，是到了非调控不可的程度了吗？”

　　建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌：“这倒不是，因为银行的风险现在看来个人住房抵押贷款的风险，还是这个产品，这个还是质量比较高的，这个违约贷款的，或者产生问题的比例不高，远远低于房地产贷款的比例。”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：“美国次级债，资产风波发生的基本的原因它是贷款对象是收入比较低，信贷，就是信用的程度比较低的这样一个人群，那么我们国内其实是相反的一个状况，就是贷款的对象实际上是收入比较，中高收入阶层，对吧，那么他们的信用，个人信用状况应该是比较优良的，优质的。”

　　记者从央行发布的有关数据中注意到，房贷历来都是商业银行最优良的贷款业务之一，2006年末，个人住房贷款数额，高达11760.66亿，个人住房不良贷款率仅有1.63%，这个数字，和美国次级债风波爆发期30%的不良贷款率相比较而言，给银行带来的风险显然非常有限。

　　顾云昌：“金融系统处于本身的房贷的这个规模，就是说在金融系统，信贷结构当中，比例过大，那么主要是处于这样的一种风险意识，所以有这样的调控同时出现。”

　　从目前看，虽然房贷违约并不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，就筑起了一道抵御金融风险的防波堤，金融监管部门这次出台房贷新政，最担心的显然还是银行自身的安全，那么此次房产新政对楼市的调控作用究竟有多大，专家们又有怎样的预期呢？

　　顾云昌：“第二套房子提高首付比例和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了，国八条国内都出台了，我们的楼市还在涨，但是我们看到如果不出台这些政策，我想我们今天楼价还不是这个政策，应该看到宏观调控各项政策出台对楼市的调控发生的作用。”

　　记者注意到，对于目前银行对购买第二套住房收紧“钱袋子”的做法，很多人认为，这是一记重锤，一定程度上打击了炒房人，但与此同时，也难免会误伤一些经济实力较弱、住房需求迫切的普通老百姓，那么对此，专家又是怎么看的呢？

　　陈国强：“实际上目前这个房贷的新政，有误伤的人群，他是为了改善居住条件，自用性是非常明显的，那么当然如果按照这个去套现在的政策，可能就是成为这个被限制的这样一种类型了，那么这个属于政策的一个考虑欠周，或者说一个不足的方面。”

　　专家告诉记者，为了调控房产市场过热的局面，上世纪在日本、韩国等国家，也曾经对购买第二套房出台过限制措施，不过相比较而言，此次出台的房贷新政还有要改善的地方。

　　顾云昌：“有的国家规定，比如第一套房子卖掉以后，买第二套房子，一年以内买第二套房子，就不算买第二套，有这样的一种规定，我觉得我们出台政策恐怕还要进一步来细化。”

　　陈国强：“不能完全地一刀切，如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，我想在在认定购房的状况的时候就需要有更细化的，或者更人性化的一些做法。”

　　半小时观察：调整供给，打破坚挺房价

　　其实，房地产市场涨价的根源还是供需不平衡，尤其对收入不高的老百姓来说，价廉物美的房子，几乎打着灯笼都找不着。这种情况下，单靠银行方面采取金融手段，并不能一举就让房价掉头直下。反而可能会因为操作缺陷，而伤害到那些收入不高但最需要住房的老百姓。

　　供需决定价格，是市场经济中最基本的一条原理，要想破解房地产难题也同样如此。我们看到，今年以来，各地政府加大了经济适用房和廉租房的开发速度，这不仅是为了缓解低收入家庭的住房难题，也在一定程度上起到遏制房价的作用。涂过大量中低收入家庭都通过这种方式，在政府帮助下园了住房梦，相信高高在想的房价就会失去支撑，房产泡沫也会不攻自破。

　　农民在地里除草的时候，都会小心翼翼把庄家捋开，不会把庄家和野草都一股脑地都铲了。对待错综复杂的房地产市场，我们同样需要这样小心和耐心，把庄家种好了，野草才不会疯长。

　　主编：张凯华

　　记者：庄严

　　摄像：白羽 毛云李