天鸿宝业：正宗的的奥运地产龙头

　　■本刊记者 翟超 红周刊

　　通过定向增发，收购大股东资产，天鸿宝业一跃成为京城地产航母和全国地产龙头，也一举成为受益最大的奥运地产股。

　　土地储备迅速增加

　　根据天鸿宝业定向增发方案，公司拟向大股东首开集团发行5.5亿股股份，购买首开集团直接持有的12家公司股权。

这12家公司的账面价值为23.31亿元，评估价值为59.39亿元，公司以评估价值作价收购，股票发行价最终确定为10.8元。

　　目前天鸿宝业在建项目5个，位于北京和天津市，土地储备162万平米，权益建筑面积226万平米；实施定向增发后，公司在建项目将增加到26个，土地储备将增加至431万平米，权益建筑面积将增加至700万平米，同时将新增土地一级开发项目2个以及酒店和度假村等持有物业型项目6个。收购后，公司总资产和净资产较收购前分别增长了491%和294%。无论从土地储备的总量以及每股土地储备面积看，都将使公司跻身于一线房地产企业，尤其是公司在北京地区的土地储备规模，已是当之无愧的地区龙头企业。同时，公司表示，本次收购完成后，公司将继续寻找后续项目，合理布局，确保公司持续发展。

　　虽然公司发展前景乐观，但公司未来发展中仍有一定的不确定性。首先，由于本次发行价格和公司二级市场股价差距悬殊，方案能否获得证监会的核准具有一定的不确定性。其次，首开集团注入的资产盈利能力跟一线地产企业还有一定的差距，尤其是经济适用房项目的结算收入，确认时间，很大程度上需要依赖于政府的政策，这将导致公司的账面收入波动性较大，公司未来盈利水平有很大的不确定性。

　　最后是政策和市场风险。近年来，国家相继颁布了一系列政策措施对房地产市场进行宏观调控，这无疑会对公司的经营产生一定的影响，同时，近期房地产价格大幅波动、开发成本不断上涨，这也会增加公司经营收入的不确定性。

　　未来盈利大幅提升

　　天鸿宝业2004-2006年营业收入及净利润大幅下滑，首先是由于公司开发项目较少，报告期内结算收入较少；其次由于公司拥有大量经济适用房项目，收入确认时间受政府政策的影响，因此收入的波动性将会较大。

　　不过，2008年以后，天鸿宝业的经营能力和盈利能力将大幅提升。一方面，公司目前开发项目将逐步进入结算期。公司预收账款今年三季度末已经达到了9.85亿元左右，2008和2009年很可能是集中确认收入的两年。另一方面，定向增发完成后，公司土地储备增加，经营规模扩大，这将进一步增加公司盈利能力。

　　更重要的是，由于本次收购注入项目较多，从2007年起每年都有可结转收入的项目，有利于公司克服业绩波动，实现稳定增长。同时，公司现有大部分开发项目在北京市，在北京奥运热点和房价持续上涨预期下，公司未来发展前景乐观。另一方面，整体上市后，公司新增了三亚、苏州、烟台等地的项目，而且未来还将新增苏州、武汉等地的项目收入，这既分散了公司业务区域市场过于集中的风险，又可以进一步分享二、三线房地产市场价格上涨的好处。

　　根据公司模拟盈利预测，定向增发完成后，公司2007年、2008年经营收入将分别达到83.33亿元、84.69亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为2.78亿元和6.19亿元。国信证券研究员方焱对此预期更加乐观，他通过对公司在建项目的分析，认为公司2007、2008年结算项目丰富，本次注入的大量优质资产利润也将在2007年、2008年之后集中体现，因此，公司未来净资产收益率和销售净利率都将有显著改善，收入和利润有望加速增长，预计公司2007-2009年经营收入分别为83亿元、125亿元、187亿元，净利润分别为4.89亿元、13.74亿元和24.15亿元，对应每股收益分别为0.62元、1.70元和2.98元。

　　•专家评点•

　　地产巨头 长线看好

　　■本刊特约作者 辨却

　　北京城开集团和天鸿集团合并为首开集团，借道天鸿宝业整体上市，造就了2007年一只大牛股的诞生。笔者在“民间智慧”的“基本面解惑”栏目中，在该股10元附近的时候曾及时为读者作了介绍，它今后的走势也值得大家重点关注。

　　增发完成后，公司将跻身全国大型地产公司行列，数百万平方米的土地储备有很大的增值空间。由于开发项目大部分在北京市，具有正宗的奥运概念，投资者如欲布局明年奥运行情，少不了天鸿宝业。

　　从当前看，受央行5次加息、第二套房首付提高、物业税试点等政策的影响，房地产市场发生了微妙变化。据调查，深圳房市缩量大跌，北京则价升量缩，高档住宅明显滞销。在行业基本面变数增加的情况下，房地产股票出现了整体调整，想买天鸿宝业的投资者不妨仔细观察，等待形势的进一步明朗。

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