首套房贷还清后再购也算二套房

　　记者11日从中国人民银行获悉，按照人民银行、中国银监会日前已下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。通知强调，应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

　　徐可奇 张东红 本报记者 江敏 综合新华社、《北京晨报》、《广州日报》消息

　　提供假材料所有银行都不受理

　　通知规定，借款人应当按照诚信原则，向银行提交真实的房产、收入、户籍和税收等证明文件。借款人一旦被发现有填报虚假信息或提供虚假证明的行为，所有商业银行都不得受理其贷款申请。对于出具虚假收入证明等的单位，一经查实，银行将不再采信其证明。央行透露，已经着手调整和完善个人和企业信用信息数据库，以支持银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者。

　　人民银行、银监会曾于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。

　　已审批的贷款按原来的政策执行

　　有关人士表示，一般已经审批的还是按照原来的政策执行。

　　此外，农业银行和建设银行上海分行的相关人士表示，目前以户为单位认定第二套房，还没有接到总行的相关文件。

　　解读

　　以“家庭”为单位定房贷次数

　　通知要求，商业银行在认定房贷次数时，须以借款人家庭（仅包括借款人、配偶和未成年子女）为单位。这些家庭成员只要一人有房贷记录，则其本人和其他家庭成员再申请房贷时，均将被认为是第二套及以上的房贷。这是监管部门首次就第二套及以上房贷的认定标准做出规定。而已成年子女和父母借款购房，则不在此列。关于这一点，被访市民意见普遍对此表示认可，虽然以“家庭”为单位的规定偏严，但补充通知充分考虑了借款人未来一段时间的家庭成员变化情况，“没有一刀切，比较人性化。”

　　银行方面则认为，之前因对规定存在不同理解而导致的银行间不良竞争，统一明确规定可以避免这种情况。不过，执行“家庭”为单位的规定，银行在审查按揭资料时，需花费更多时间去调查借款人提交家庭成员资料的真实情况，而这可能会导致房贷审批时间延长。

　　另外，以“家庭”为单位的审查标准，可能牵涉更多的道德伦理问题。例如，夫妻双方离婚后，房产和未成年子（或女）均归一方，而另一方再购房，如何判别其房贷次数？

　　低住房面积者购第二套时可优惠

　　对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应还清前期贷款，还应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　根据2007年上海统计年鉴的信息显示，2006年市区人均居住面积为16平方米。

　　公积金贷款也被纳入约束范围

　　在此次补充通知下发之前，不少银行都认为公积金贷款不算作界定“第二套房”的概念之中，也就是说如果之前已经使用了公积金贷款购房，再次购房并不按照第二套房的贷款利率执行，而是按照第一套房利率执行。但补充通知推翻了这一说法。

　　公积金贷款购房也被纳入约束范围，通知要求“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也将按第二套房规定执行”。

　　对此，央行解释称：无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按通知执行。

　　上海市公积金管理中心的相关工作人员向记者解释，在没有接到上级通知前，目前实行的贷款标准仍然是，公积金贷款将不列入第二套房贷款的认定参考项，第二套房的公积金贷款部分利率不变，若第二套房使用纯公积金贷款，则首付比例仍然为30%。

　　首套房贷还清后再购也算二套房

　　细则首次明确，对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。目前，各家银行的贷款记录通过央行的个人信用信息数据库，已经实现联网查询。

　　据工行某支行负责房贷人士介绍，工行此前也是按照户为单位执行第二套房，但是仍有些地方或有不同。工行的放贷政策是还清的话再贷可以算第一套房，这次央行政策出来后，工行肯定也会调整。

　　疑问

　　异地买房算不算第二套房

　　兴业银行有关人士表示，这次央行的细则相对非常全面，把各种情况都包括进去了，不过仍有个别地方存在变动。如在异地买房这条细则上还需商榷，比如有人在外地买了一套房，由于工作调动到上海，再买房，算不算第二套房。她认为，如果按照严格的标准仍然算第二套房，除非把外地的房子卖掉，才算第一套房。

　　说法

　　将有效遏制贷款投机炒房

　　纷争不断的“第二套房”界定将随着央行的一纸“补充通知”而落下帷幕。业内人士表示，这一概念的明晰将结束各大银行因界定不清导致各自为政的情况，势必让房地产调控政策得到全面落实，从而有望逐步改变现有的卖方市场格局，进一步冷却“躁动”的市场，有效遏制贷款投机炒房。

　　中原地产马冀认为，这对贷款投资客的心理影响将很大，同时能为目前的楼市降降温，能有效地改善“卖方市场”格局。不过，马冀也认为，奥运、世博等概念不断地触动着房地产市场，长远看房地产市场将持续看好，这些宏观调控政策只是让房地产市场走得更为稳健，避免“大起大落”的剧烈波动。