金融街：又到买入时

机构：慧远保银
今年的房地产市场是很热闹的，先是各地房价暴涨，买房如抢房，接着包括第二套房贷款限制等一系列宏观调控出台，引起市场大幅波动，美国的次级债也出来凑热闹。表现在股价上是典型的大起大落，曾经被各路资金纷纷看好的地产股，如今成为下跌的主要动力，今天地产股开始反弹，后市是否走稳了呢？我们的答案是：调整已经结束，关注独特概念的股票如金融街。

在公司经营重镇北京金融街区域，各物业建筑面积占比为：写字楼65%，商业20%，公寓11%，酒店4%。其中，写字楼采用租售结合的方式，丽思卡尔顿酒店委托经营，今年开业的金融街购物中心则是全部用于出租。区域内的酒店和购物中心将受益于2008年北京奥运会，丽思卡尔顿酒店奥运期间房间已全部预定，价格达到7000元/间/天。在区域内，公司还为入驻企业提供一揽子综合服务，包括政策落实、工商登记、信息共享等。未来公司仍将继续持有区域性中心城市黄金地段的标志性建筑，并输出商务地产综合服务的理念。

在天津的津门、津塔项目中，公寓和地上商业部分用于销售，写字楼和地下商业部分等用于出租，此外，还包括委托经营的瑞吉金融街酒店。

惠州项目将是公司未来的又一杰作，计划8-10年完成开发。产品包括别墅、公寓、酒店和商业等多种业态，其中酒店和部分商业用于委托经营和出租，其余产品以销售为主。由于位置优越、自然环境的不可复制性，公司将长远规划，力争该项目完成开发后在业界享有盛誉，并为公司带来可观收益。

公司从事的商务地产开发和物业租赁业务与中国总体经济发展形势相关，受宏观调控政策影响较??/p>

公司目前项目储备建筑面积为522万平方米，此外，还有大量意向及在谈项目，分布在北京、天津、惠州等多个城市。其中，大部分是通过收购项目公司的形式获得，有效地控制了土地成本过高带来的风险。今后三年内，公司将根据市场状况在适宜的时机、以合理的价格增加储备，2010年计划达到1100万平方米左右。

在财务指标上主营业务收入增长率43.88%，同期费用增加23.92%， 说明收入增长质量高，毛利率不断提高。公司存货很少，说明成本控制好，资产负债率稍微高一点，但是考虑行业特点后认为在合理范围内。唯一的缺点是公司的资金回收有待加强，当然这并不影响公司的经营。公司2007年、2008年、2009年的每股收益分别为0.52元、0.86元、0.93元。按12月18日收盘价23.99元计算，公司2008年、2009年动态市盈率分别为27.90倍、25.80倍。公司待出售物业和出租物业共增值310.02亿元，假设此次增发3亿股，则摊?⒅毓篮蟮墓?久抗删蛔什?滴?0.14元。公司股价低于重估净资产值。

地产大王李嘉诚说：“做房地产，第一是地段，第二还是地段。”金融街处于北京商务办公的顶尖区域，其独特性无法替代，近期股价下跌将近50%，已经严重超跌，可以积极关注。

作者：慧远保银?启明星 www.qingbao123.cn

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