聂梅生：房地产的怪圈关键在现有的土地制度

　　“中国经济展望论坛”由北京大学中国经济研究中心 搜狐网 金融界 中信出版社共同主办，邀请众多学者、政府领导、企业家盘点2007经济，展望2008发展，并对改革开放三十周年来中国经济的发展作一次全面的回顾。

第五场主题：住房保障和房地产发展，为此，第五届中国经济展望论坛邀请到中华全国工商业联合会房地产商会聂梅生会长和北京大学中国经济研究中心徐滇庆(徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)教授，一起就“住房保障与房地产发展”的话题进行深入探讨。以下是搜狐财经(相关:理财 证券)从现场发回的报道：

　　聂梅生：中国开发商有一个问题，他没有很多的持有性的物业，国外有很多成熟的开发商，他有很多写字楼，病人，他可以形成长期持有，他形成稳定的现金流，中国80%开发商都是搞住房，所以现在上市这个问题上，只有找土地，所以疯狂把土地作为资产，开发商圈了以后，然后通过上市公司来推动，推动以后使这个资产能够增加，增长以后它再通过它的蒸发等等各种各样的办法，然后再拿地，在股市上融资很活跃。 在这个时候出现什么问题呢？现在房价上升当中有一个很大的不公正，我认为是政策环节出了问题，有一批开发商做的非常好，是做品质的，做质量，做产品，这批开发商前期没有上市，那么在拿地这个问题上，因为我们采用的是招标政策，地方政府有非常大的冲动，地区财政一定是高价中标，比如你是上市公司，我是做产品的公司，咱们俩举牌的时候我一定举不过你，因为你在股市有一个预期，按照预期值来举牌，我现在比较算我现在的帐，我算不过就放牌。

　　所以房地产怪圈当中土地是一个放大器，你看到8月份上市公司融资达到1千多亿，现在更多了，外资在这个地方是一个推动器，原来外资在中国买房子，因为现在有各种各样的问题，人民币升值的预期，我们升息，美国降息，这样他什么不干就挣钱了，所以现在外资进入中国是五条路，原来就是一条路，要么我买楼，现在不行了，现在他直接进入股市，直接买房子，直接开发商在一起，然后来参加开发商的股权融资，然后进来，所以外资是五条线进入中国确实是一个推动器，造成我们中国外汇储备急剧上升，土地成为硬通货。

　　所以我为什么要把房地产的怪圈讲清楚，这个土地是一个政策性问题，由于中国的土地是共有的，不是私有制的，所以在土地问题上，地方政府有很大的权利，而且地方政府这个土地的收入，它是作为计划外的财政收入，基本上是计划外的财政收入，所以你想一个发达的股市，和一个非常落后的土地管理机制，是计划外的财政收入，这两个东西就不可能平衡，所以造成土地由于政治性的问题进去以后，成为今年这个房地产的怪圈当中一个非常重要的短路点。 所以这个地方的政策，国土资源部已经非常感觉到这是一个问题，你说哪个发达国家允许把几万平米公里作为资源往里装，这个确实是政策的问题，再加上土地招牌。