楼市“集结号”

□黄俊峰

　　
　　
　　国产战争大片《集结号》正在热映，由于始终未听到作为撤退命令的那声“集结号”，47位战士为阻击敌人全部阵亡。而对于国内大大小小的房地产开发商而言，资金紧缩的“集结号”自2007年9月以来声声嘹亮、不绝于耳的调控声让他们感到这个冬天有些冷。

　　
　　如果说2007年9月27日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》为开发商套上了紧箍咒，那么2007年12月初中央经济工作会议定调货币政策由过去的“稳健或适度从紧”转为“从紧”，则像一张无形的大网无情地罩向火热的楼市。

　　
　　信贷紧缩从两个层面展开，调控力度空前。

　　
　　其一，针对卖方开发商的贷款严格审批和限制，而信贷资金长期以来都是开发商的源头活水，当水闸缓缓收窄，开发商的资金紧张局面可以想见，最近各地土地拍卖市场遇冷就是最直接的体现。据悉，有关部门正在研究对房地产开发企业实施分类贷款政策，包括开发不同类型房产项目的信贷资金规模和利率会有不同对待。

　　
　　其二，对于买方购房者的按揭贷款实施从紧从严政策，尤其是2007年12月央行规定以家庭作为第二套房认定的政策，出乎市场各方意料（包括将按揭看作优质资产的商业银行），对楼市的冲击立竿见影。这也是当时万科迅速反应，宣布全国范围内降低楼价的导火索。

　　
　　来自银行的间接融资渠道收紧的同时，通过资本市场直接融资成为稍有规模的地产商梦寐以求之事，但要打通这条低成本融资渠道却是越来越难。自2007年4月广宇集团在中小板挂牌以来，就再无房地产公司在A股IPO，而2007年上半年地产股争相增发、配股、发债等再融资手段，到了第四季度也成了幸运者的游戏，在此期间成功实施再融资的地产公司屈指可数，一大批提出再融资的地产公司仍在苦苦等待。

　　
　　更严峻的形势是，紧缩背景下机构对地产股再融资格外谨慎，这意味着地产上市公司即使拿到再融资许可，很可能找不到投资者。万科现在股价低于增发价，让基金对房地产公司的定向增发更加谨慎。泛海建设定向增发由于机构认购热情不高，最后大股东泛海控股独家吃进，用资产换股权，可是公司最渴望的资金却分文未融到。

　　
　　借壳上市也是很多地产商的选择，但目前这条路也相当不好走。上海一家颇具规模的民营地产商老总告诉本报记者，公司年底加快了借壳上市步伐，尽管眼看着上海大华等同行2007年下半年在借壳上市之路上纷纷铩羽而归，他还是不愿放弃。

　　
　　相关投行人士介绍说，寄望借壳上市的地产商十有八九不会如意，因为针对房产业的调控，是为了稳定房价，如果银行信贷口子扎紧，而直接融资口子大开，显然不利于政府对房地产行业的总体调控，证券监管部门对于房地产公司的直接融资诉求自然不会闸门大开。

　　
　　不过资金压力虽日益显现，但是现在就把融资紧缩与房价下跌等同起来，显然为时尚早。那种认为房地产融资渠道受限，开发商就会低价甩卖房子并导致连锁反应，从而迎来楼市拐点的设想，目前来看并不现实。因为未来几年我国房地产市场仍然处于供不应求的局面，这种供求关系决定了房价将保持稳定，拐点真正到来还要看政府推行保障性住房的决心与成效。

　　
　　Observation

　　
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