宅禁商松口引发“改租”潮

年末岁初通常都是租赁市场的传统淡季，但北京租赁市场却在2008年伊始便出现了一股“改租”潮。链家地产市场研发部主任王志伟在接受记者采访时表示，自“解禁令”出台后，咨询如何将以前出租的居住房调整为商用房的客户明显增多。而其口中的“解禁令”正是去年12月26日，由北京市工商局颁布的《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》（以下简称《意见》），在该意见中限制性地通过了民宅商用，为“住宅禁商”打开了解禁通道。

　　
　　
　　
　　
　　
　　有条件“解禁”仍存在操作困难

　　
　　根据《意见》规定，今后北京民用住宅可以用做商业用途，但不得从事餐饮、歌舞娱乐、网吧等经营活动。而民宅改商用必须征得居民委员会或业主委员会，以及有利害关系的邻居或业主同意。很显然，这样的调整是为了适应已于去年10月1日正式施行的《物权法》中的相关规定而进行的。可以说，在《物权法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”终于有条件地解禁了。

　　
　　事实上，在去年年底出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》已经证实了一直以来关于“住宅商用”将解禁的传言。而从2008年1月1日起正式执行的新规定，毫无疑问地掀起了2008年北京房地产市场的第一股震荡。业内人士认为，“住宅禁商”的解禁会给一些投资者和中小企业带来利好，推动中高档租赁市场的活跃，但仍存在一定的操作难度。究其原因，主要是新政策中明示允许注册经商的住宅需要申请人三个条件，第一要持有住所使用证明，第二要持有住所登记表，第三要持有住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。而在这三个条件中，如何获得有利害关系业主同意证明文件，对申请人而言无疑是一道不小的门槛。

　　
　　除此之外，“住宅禁商”的有条件解禁对中低端的写字楼也或将产生重大的打击。根据中大恒基在2006年6月“民宅禁商令”出台实施后的一项调查显示，政策出台当月中低端写字楼的租赁成交量比5月份同期相比增长20%；而政策出台后33%的原计划租民宅办公的公司改为租用、购买写字楼。而在解禁之后，这些需求很可能将会转回。

　　
　　
　　
　　“改租”收益上涨一成

　　
　　“按以往惯例而言，年底肯定是淡季。但从去年12月底统计的数据来看，中高档住宅租赁咨询量明显有突增，且一些住宅业主的报价也上涨了。‘住宅禁商’的有条件解禁，已经开始在北京租赁市场引发一场‘改租潮’。”王志伟向记者介绍道。

　　
　　而记者从链家地产拿到的统计报告显示，2007年12月的最后一周，北京中高档住宅租赁咨询量环比涨幅约为6.5%，其中以国贸、朝青、奥运村、中关村区域最为突出，均上涨了一成左右。链家地产副总经理金育松分析认为，上涨明显的区域中，国贸、中关村属于京城有名的商圈，商业配套齐备，对于大部分企业具有吸引力。而奥运村和朝青板块属于近来新兴的商业聚集地，特别是奥运村周边，由于2008年北京奥运会的带动作用，区域内商业用地寸土寸金，竞争已经非常激烈。因此，这几大区域的中高档住宅租赁市场对政策的敏感度较高，影响自然也最明显。

　　
　　一直以来，相对低廉的租金是商住两用住宅吸引租户的最重要因素。业内人士认为，“民宅禁商”的有条件解禁一方面为“准企业”提供更多的选址余地，另一方面也是为小型企业节约了更多的经营成本。以奥运村周边为例，目前区域内写字楼租金约为2.5-3元/平方米/天，而商住两用的住宅租金约为1.5-1.8元/平方米/天，两者租金差价近50%。

　　
　　尽管新执行的政策使一些商住两用住宅业主的心理预期提高，从而导致2007年12月27日至今，国贸、朝青、奥运村、中关村四大商圈的部分商住两用住宅租金报价平均上涨了200元/月。但我爱我家副总经理胡景晖认为，商住类物业的租售价格不会因政策放宽而有太大波动，主要原因还是目前整体市场处于相对“萧条期”。他同时也表示，尽管“住宅禁商”解禁政策出台后，短时间内尚不能提高租赁成交量。但是随着市场的逐渐发展，在申请人对第三条“证明文件”找到有效的解决方式后，届时商住楼租赁市场有望出现“价量同涨”的局势。

　　
　　
　　
　　开发商不买“解禁”账？

　　
　　回顾2006年6月北京市工商局下发“民宅禁商令”后的市场反应，由于彻底阻断了开发商通过住宅立项开发写字楼项目获利的“捷径”，并引发京城已有商住项目租约到期后短时间“招租荒”，令一批已建成入驻或尚在建销售的住宅立项写字楼开发商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到众多业主支持的同时，各界专家围绕这一政策涉及的法理依据也展开了广泛的争议。

　　
　　而相对于2006年“住宅禁商令”出台时的波涛汹涌，这一次市场各方反应则明显温柔、平和得多。大多数正在进行此类物业开发的开发商均表示新政策不会影响到项目的正常计划，甚至部分开发商还提出了反对意见。

　　
　　一位曾经主要投资建设商住两用房的开发商在新政策出台后，接受记者采访时坦率地表示，“我们现在已经放弃商住两用房的开发建设，解不解禁对公司业务没有影响。但从投资层面来说，新政策对那些关注商住两用房的中小投资者意义重大”。

　　
　　据其介绍，由于公司此前拿到的土地均为住宅属性，且地理位置非常优越，因此才选择了商住两用房的开发模式。但随着市场的发展，客户对物业的需求更加专一，纯居住概念已经深入人心，因此在城市核心区域开发商住两用房市场竞争空间已经开始减弱。与此同时，住宅设计与商用房设计存在着巨大的差异，能满足的客户也非常有限。而雷氏集团董事长雷印华对“住宅禁商”的解禁表示了反对意见。在其认为，政府应该严格遵守土地出让时对地面建筑物使用性质的规定，不应该允许住宅从事商业行为。

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