地产公司“二三线”大盘开发套上“紧箍”

　　“我们之前也一直试图在一线城市拿地，但是后来发现，一些开发商针对热点地块的报价甚至高于我们预期价格的一倍。”一家香港上市公司的高管不无唏嘘地说，这一局面致使这家主要地产业务都在内地的大型地产集团开始转变思路，在一些他们看起来有发展前景的二、三线城市大块拿地，同时价格也相应低廉。

　　与此同时，内地大型开发企业也开始发现了二、三线频频涌现的拿地机会。“我们去年除了长春一块地之外，基本没有拿‘地王’。”上海绿地集团董事长张玉良表示，他们希望不要“血拼”，而是选一些“未来是好的，现在未必很好的”项目，以谋求长期回报。

　　但是，类似的拿地路径在今年也将受到制约。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（下称“3号文”）：“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。”

　　“该政策表面看来是对开发商开发大盘的一种约束，事实上，在另一方面，这也会对大块便宜出地的政府形成某种制约。”一位不愿透露姓名的港资开发商研究部专业人士分析说。

　　边缘地区的“造城”热情

　　“我们今年也在反思，是否在参与有些土地的拍卖过程中有些不理性了。”世茂集团董事长助理卓亚岚称。她坦言，在进入竞拍程序的时候，因为过多开发商的激烈竞价，容易导致企业在最终竞价中失去理性。

　　从去年开始，一线城市的稀缺地块开始令许多开发商爱恨交织。有开发商明确表示，从去年下半年开始，他们就开始有意识地不参加一线城市热点地块的竞逐。

　　然而，机会似乎越来越多地在偏远地区涌现。“外地开发商看不上，当地开发商感觉太贵。但是我们就觉得很合理。”一位涉足郑州新区开发的上海开发商这样表达自己对待二线城市开发机会的态度。

　　“目前，在新商业中心逐渐崛起之后，该区域房价上涨了50%左右。”一位知情人士称。

　　从去年底延续到今年，类似的“边缘”拿地屡见不鲜。这种综合性的拿地方式与“地王”的运作模式有很大不同。已经有开发商明确表示：这是一种可以以小成本撬动大项目的操作手段。

　　2007年12月21日，世茂房地产控股有限公司（0813.HK）以约4.35亿元人民币摘得牡丹江市江南新区地块。这块占地面积逾80万平方米，总规划建筑面积约180万平方米的土地位于牡丹江新市政府旁，将建成集高尚生态住宅、大型商业设施为一体的城市新地标的项目，楼面地价仅为241.7元/平方米。在此之前，世茂房地产已经在10月份确定拿下江苏省泰州经济开发区地块。按照3.18亿元的成交价，该地块的楼面地价为795元/平方米。按照规划，此地块将建成一座五星级酒店和大型高尚滨水社区。

　　与世茂房地产雷同，上述进入郑州新区开发的公司也应政府要求，承建一个总投资达20亿元的会展中心。同样，该公司在福州所摘得的茶亭二期地块，项目规划为“城市核心商业区”，包括建造一幢高达250米的五星级酒店以及高档办公楼。

　　这种以承诺大型配套来换取低廉土地的做法似乎在许多开发商中间已相当风靡。记者通过上海一家开发商了解到：他们在进入中部一个城市的新区时，按照政府的承诺，建立学校、商业设施，以及会所，保证这个区域可以满足入住居民的所有需求。之后，该地区房价每年递增20%左右。类似的规划要求在很多城市都存在。

　　“在确定引进一个高档卖场之后，一个东部大城市的区政府立刻表示要给我们一块土地，以提升当地的商业档次。”这位开发商承认说。

　　“3号文”考验大盘拿地

　　但是，随着“3号文”的出台，大块“吃地”的闸口正在受到双重挤压。根据文件重申的规定：土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价 。

　　“事实上，今年的调控主要针对开发商，而且目标指向就是制约开发商拿地。”仲量联行上海研究部总监何恩凯表示。

　　近两年，南京市共有5000亩闲置土地被依法收回，收取土地闲置费1000余万元，对30多幅闲置土地发放了限期开工建设通知书。多家开发企业因违规违约，拍到手的土地被“勒令”退回来。

　　“事实上，‘3号文’更深层次的意义，是对政府出让土地方式的一种约束。”一位在港资房地产公司研究部任职的专业人士分析说。这其中，又以对大盘土地出让的约束为甚。

　　他认为，对于土地增值税的清算，仅是问题的一个方面。

　　“可能进入一个市场的时候，需要做很多市政配套，包括对于政府所承诺的学校、医院的设立。但是相应来说，土地招标的价格也相对低廉。或许开发商在投入巨资之后，获得了房价的翻倍增长，但是他们也因此获利了。后期进入的开发商不需要建立繁琐的市政配套设施，但是相应地价也提高了。”该人士分析说。同时按照文件规定，商用的不进行出售的地块，也不需要缴纳土地增值税。

　　“现在的土地增值税，只不过让类似的大盘开发商将部分利润‘吐’出来，但是将一个区域做到‘从冷到热’，他们依然有利可图。”该人士分析说。

　　该人士认为，除了土地增值税之外，更为重要的是对“大盘”本身的控制必将趋紧。

　　2006年，广州至少有10个楼盘的占地面积超过1000亩，300亩的楼盘则比比皆是。之前最大的一块土地出让是中信在南海花费30多亿，一举拿下7000多亩地。而类似的千亩大盘，往往需要开发几年，甚至10年之久。

　　“大面积出地之后，往往开发建设周期很长，如何保证土地开发的效率？”上述人士分析称。而从目前的政策来看，部分开发如何征收土地增值税，以及与城市拆迁相关的大盘开发如何判断“闲置”，都存在难以界定的问题。

　　“这必然给一些地方政府戴上‘紧箍’，最终要求他们将大块土地分散给多个开发商来操作。而非让一个开发商发起造城运动。”他说。