房地产股：业绩预喜化解调控压力

渤海投资研究所秦洪

　　前期疲软的房地产股在近期有所逞强，不少房地产股已悄然走出底部，招商地产、中航地产、中粮地产等品种就是如此。而且该板块在昨日更是涨势凌厉，颇有升势加速的趋势，那么，房地产股会否带来新的投资机会呢？

　　业绩预增助地产股走强

　　对于地产股来说，在2007年可以称得上是大喜大悲。在房价节节盘升以及人民币渐有“跑步升值”趋势的牵引下，成为机构资金的宠儿，房地产股在去年前三季度反复逞强，招商地产也因此而成为百元股俱乐部的新成员。然而进入四季度后，由于第二套住房的统一界定等调控政策的陆续出台，房地产股迅速做出反应，不少优势房地产股的跌幅接近50%，给那些坚定持有房地产股的投资者留下了挥之不去的阴影。

　　不过，诚所谓三十年河东，三十年河西，对于房地产股来说，涨跌相依，跌多了，就面临着上涨的契机。尤其是近期房地产股面临着持续的业绩预增公告的刺激，如前期中航地产发布业绩公告称，业绩预增100%至150%，招商地产在昨日预增100%等，如此的数据显示出地产股有望成为2007年业绩超预期增长的板块。而目前A股市场正处在年报业绩浪的演绎过程中，所以，这些极具视觉冲击力的数据，迅速化解了前期的调控压力，牵引着股价走出上升通道。

　　前途光明上升趋势曲折

　　从中期的角度来看，我们对房地产股的前景依然看好。一方面，2008年的房地产股业绩已相对确定，主要是因为房地产行业的经营特性，在2007年销售的房款，由于“入伙”等因素，往往要到下一年即2008年方能结转为销售收入，匹比成本、费用、税收后，结转为净利润。而从2007年三季度季报来看，不少房地产股以及拥有房地产业务的个股的预收账款较为庞大，中航地产、深长城、广宇集团、深振业等地产股的预收账款均超过5亿元以上，其中，新城B的预收账款更是高达49.62亿元。如此，就隐含着此类个股在2008年的业绩将相对确定增长。

　　另一方面，房地产价格的上涨趋势也相对乐观。在通货膨胀背景下，房地产作为具有投资属性的品种，需求有望持续提升。此外，在国家要力保18万亿亩耕地红线的政策下，未来的土地供给也相对紧张，在此预期下，未来的房地产价格趋势仍可乐观。更何况，房地产股作为典型的人民币资产，随着2008年人民币的加速升值，个股上涨的机会依然可期。

　　当然，由于房地产价格已成为焦点话题，从紧的货币政策也可能会在短期内影响着各路资金对房地产股的判断，尤其是近期房地产价格在部分城市的波动引起了拐点的争论，在此影响下，房地产股的上升行情也会具有相当的曲折性。

　　积极低吸两类房地产股

　　我们认为，房地产股在近期的持续走强，可能并不是简单意义的反弹行情，极有可能是由此为起点，产生一轮年报业绩浪的预期行情。也就是说，房地产股在未来一段较长时间内，有望反复震荡走高，因此，建议投资者重点关注房地产股的投资机会，就目前来看，下列两类个股可予以跟踪。

　　一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说，土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样，关系到地产股的可持续发展，只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产、招商地产、华侨城、金地集团等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因。而土地储备的增加，也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故中航地产、香江控股、华业地产、亿城地产、苏州高新、广宇发展等地产股也可跟踪。

　　二是从预收账款的角度选择潜力公司。由于房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，三季度季报中的预收账款越多的地产股，隐含着来年业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款（预收账款/总股本）越多的个股，他们在来年的业绩飚升的概率就大增，从这个角度来说，新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团、亿城股份、银基发展等预收账款多的地产股可跟踪。

　　
　　
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