“先征地后补偿”合法吗

　　三亚国土局未经所有者同意即拍卖土地

　　“先征地后补偿”合法吗

　　在海南三亚，很多人为海棠湾这一著名旅游度假区的大规模开发而带来的前景兴奋，但还有一些人却因为海棠湾开发而陷入苦恼。杨化临女士就是陷入苦恼中的一个。

　　海棠湾的整体规划用地面积98.7平方公里，其总体定位是“国家海岸”，将被建成国际性的休闲度假区。七星级酒店、国际会议中心、国际顶级高尔夫球场、影视文化、温泉度假、休闲娱乐为一体的多功能景区是其建设目标，仅2007年~2008年海棠湾市政道路基础设施项目总投资即达34亿元。

　　杨化临在海棠湾合法拥有一块面积约为242亩的农业用地，《土地房屋使用权证》上法定有效期为2048年7月20日止。杨化临的这块地中的60多亩被列为海棠湾开发的第8号块地。

　　但是，2007年12月5日，三亚市国土局在未征得杨化临同意并取得一致意见时，协同有关部门以公开拍卖形式将这宗地其中的60多亩，以每亩数百万元的落槌价卖出。国土局相关领导人表示，因为海棠湾开发时间紧迫，只好先收回其土地使用权后再进行补偿。

　　行政复议申请挡不住拍卖的脚步

　　2000年至2001年期间，杨化临追讨债务时经法院裁定，合法拥有了三亚海棠湾风塘管区约242亩农业用地，2004年4月正式办理获得《土地房屋使用权证》，法定有效期至2048年7月20日止。

　　从未有过农业开发经验的杨化临说服几位挚友，筹集巨资共同利用该宗土地开发高效农业种植经济作物项目。几年来，杨化临及其合作伙伴边干边学苦心经营，现在已经有了可观的收益。

　　但杨化临的好日子没能过太久。2007年4月,杨化临收到三亚市国土局下发的拟有偿收回其土地使用权文件。杨化临随即向三亚国土局呈送了异议书，但苦等几个月也没有得到该局任何答复，更没有相关部门负责人与其直接对话。

　　最终，等来的却是2007年10月三亚市国土局转发政府某部门收回土地使用权的决定书。决定书告知先收回土地使用权后，再对杨化临进行补偿，如不服可在收件后60日内向海南省法制办申请行政复议。

　　针对决定书的内容，杨化临很快在法定期限内的2007年11月22日向海南省法制办提出了行政复议申请诉求，认为三亚市国土局先征后补的行政行为有悖国家相关法规条例，未能体恤其权益人的合法权益，已存在滥用行政权力的行为，并造成了自己的权益被严重侵害。

　　杨化临的行政复议申请尚未有结论，三亚市国土局已经开始准备拍卖土地。2007年11月13日、14日，三亚市国土局分别在省内两家媒体刊登《三亚市国有土地使用权拍卖出让公告》，拟定于2007年12月5日上午9时30分在国土局公开拍卖。

　　杨化临说，2007年12月5日上午，这块自己投入了大量人力、物力和财力苦心经营的农业用地，在没有任何一级相关部门负责人与其直接对话的前提下，被以每亩200多万元的价格拍卖出让为商业用地。

　　杨化临认为这种行为严重侵害了她作为这块土地合法拥有人的合法权益。她说，政府搞开发提升土地使用经济价值的举措，她坚决拥护。但相关部门为何事先不与其直接对话，在双方达成共识的基础上共谋经济发展？

　　杨化临表示，她支持政府的土地开发举措，但征用土地的程序必须合法。而现在这种先征地后补偿的做法，让她陷入两难境地。她一边要谋求合理补偿，一边还得应对合作伙伴因维权对其提起的民事诉讼。

　　先征后补合不合法

　　近日，三亚市国土局一负责人在接受媒体采访时解释说，政府进行土地开发的初衷是好的，相关部门对杨化临采取先征后补做法，主要是因为海棠湾开发时间紧迫。该局已经把这宗土地的补偿标准正式上报市政府批复。

　　三亚市国土局相关人员透露，该局及相关领导人尚未与杨化临本人有过征地补偿方面的洽谈，但曾找过杨化临的家属谈话，其家属认为应该与法定权益人杨化临对话才是解决问题的有效途径。12月5日拍卖之前，该局曾结合当地实际征用农业用地的情况，给出过每亩4万多元的补偿价格，但没有得到杨化临的认同。

　　海南杜宇律师事务所律师朱林认为，如果杨化临女士反映的情况属实，则三亚市国土局先征后补的行政程序没有法律依据。朱律师称，我国《物权法》对私人的物权有明确的权益不受侵害的保护条例。

　　至于补偿额度的问题，朱林认为双方应该协商解决，协商无果时可以通过行政复议裁定，直到通过人民法院依法判决。政府相关部门仅仅以一纸公文的形式一厢情愿地收回、注销权益人合法物权的行政行为，本身就有悖现行法律保护私人物权不受侵犯的相关条例，是无效的。