房价没有下跌的基础

中信证券王德勇

　　尽管房价随供求的起伏而波动，房地产价值中枢向上的大势却不会改变。房屋的价值从全社会的角度看，随着大规模的产业化生产和不断的折旧，这部分价值应该是逐渐减少的。这样房地产保值增值的功能就主要来源于“地”的价值，正是由于土地的稀缺性，土地投入的不断增加提升了土地的价值，使房地产价值具备了上升的基础。

　　按照地租理论分析，地价上涨有很强的合理性。2006年全国招拍挂地价同比上涨20.58%，但是绝对地租上涨超过4.7%，级差地租I上涨了10.45%，级差地租Ⅱ同比上涨20%左右，地价的上涨有很强的合理性。

　　18亿亩耕地红线锁定了绝对地租上涨。虽然我国实行最严格的耕地保护制度，但耕地还是在不断减少，2006年底全国耕地总量已经只有18.27亿亩。在耕地总量有限的前提下，我国政府致力于提高农民的收入，这样农地单位面积产值增长趋势将不可逆转，这就意味着绝对地租仍然呈不断上涨的趋势。

　　宏观经济的增长使级差地租I继续上涨。宏观经济的增长使级差地租I继续上涨主要体现在两个方面：一方面宏观经济增长使中国在全球经济中的地位不断提高，另一个方面，宏观经济增长加速了我国的城市化进程，使城市集聚效应不断增强。

　　驱动宏观经济增长的基础设施投资驱动级差地租Ⅱ上涨。即便是在货币政策紧缩的政策下，2008年投资依然是带动经济发展的最重要的引擎。随着北京奥运会的举办，上海世博会的临近，以及城市地下交通的大规模建设，作为投资重要组成部分的基础设施建设投资会有稳定的增长，进而带动了级差地租Ⅱ上涨。

　　房地产价值和名义GDP高度相关，地价没有下跌的基础。地价的上涨是对历史上土地边际回报率过低的修正，是土地这一稀缺要素参与国民经济分配的必然结果。名义GDP和房、地价相关系数达到85.27%和79.38%，宏观经济的增长支持了地价和房价的上涨。

　　
　　
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